老後の資金作りや節税、生命保険として活用できるなどのメリットが期待できることから、不動産投資を始めようと考えているサラリーマンが増えています。しかし、リスクなどに対する不安から、投資をためらっている方もいるのではないでしょうか。

この記事では不動産投資がサラリーマンに向く理由や、高い収益を生み出す物件の選び方、運用にあたって注意すべき点を解説します。この記事を読めば、実際に物件を購入するまでの方法や手順などが分かり、不動産投資に関する知識を蓄えられます。

サラリーマンは副業で不動産投資して会社にバレる？

不動産投資が副業にあたるかどうかは、会社の判断によります。不動産投資は副業ではなく投資にあたるとして会社が認めているケースもあるでしょう。副業と判断された場合でも、副業を認めている会社であれば不動産投資を行うことは可能です。

副業が可能かどうかについては、会社の就業規則を確認すれば分かります。就業規則は、給与規定などの労働条件などの記載がある規約です。副業を認められている場合でも、トラブルを避けるために念のため会社側と相談した上で不動産投資を行うようにしましょう。

不動産投資がサラリーマンに向いている理由・メリット

不動産投資は、融資を受けるなどして用意した資金で物件を購入し、家賃収入を得ながらローンの返済や経費の支払いを行い、残ったお金を収入にできる仕組みです。

多くの知識やスキルを必要とするため、強い意志をもったサラリーマンにとってはやりがいのある投資といえます。ここで主なメリットを確認しておきましょう。

1. 生命保険として活用できる
2. 老後資金の蓄えとして活用できる
3. 不動産投資用の資金を集めやすい
4. 運用益を得ながら本業に集中できる
5. 不動産投資で節税にもつながる

生命保険として活用できる

サラリーマンが不動産投資に取り組む場合は、金融機関から運用資金を借り入れることがほとんどです。

多くの場合、投資用マンションの購入費用として融資を受ける際には、団体信用生命保険（団信）への加入を求められます。団信は、融資を受けたサラリーマン本人が死亡した場合や高度障害を患った場合などに、保険会社から残債が支払われる仕組みとなっています。

生命保険に加入し、多額の保険金が遺族に支払われるような構図となるため、入居者の家賃収入から保険料を支払う生命保険として活用できます。遺族の手元には完済された不動産も残ります。

老後資金の蓄えとして活用できる

会社を定年退職した後は、年金収入を得ながら生活することになる方も多いでしょう。一方でこれから先、年金を受け取れるかどうか分からないともいわれています。

しかし、不動産投資を行っていれば、手元に不動産がある限り私的年金の代わりとして安定的に家賃収入を得られます。ローンを完済していれば利回りもよくなるため、さらにまとまった金額の収入を老後資金の蓄えとして活用できるでしょう。

不動産投資用の資金を集めやすい

金融機関から投資用の資金を借りるためには、審査を通過する必要があります。ローンの返済期間は長期間に及ぶため、返済能力や社会的信用が低い方は融資を受けられないこともあるでしょう。

例えば、収入が不安定になりがちな自営業者と比べて毎月安定した収入を給与として得ているサラリーマンは、返済能力や社会的信用の問題をクリアしているとされ金融機関にとって優良な顧客です。

勤続年数が長いほど、また年収が高いほど高額な融資を受けられるでしょう。サラリーマンであるということだけで、不動産投資のスタートラインに立ちやすいといえます。

運用益を得ながら本業に集中できる

不動産投資は、対象物件を選んで購入してしまえば、その後の業務を管理会社へ一任できる方法もあるため本業に支障をきたしにくいというメリットがあります。

入居者探しや家賃の入金管理、空き部屋のメンテナンスなど、管理に関する業務は全て信頼のおける会社に依頼できます。そうした場合には日々行わなければならない作業は特にありません。

一方、株やFXなどの投資は、値動きをチェックするためのチャートを確認する作業などに追われる可能性があります。

仕事が忙しい方でも手間がかからず本業に集中できる不動産投資は、サラリーマンにとって魅力的な投資の一つといえるでしょう。

不動産投資で節税にもつながる

サラリーマンが不動産投資に取り組む場合、通常の給与所得と不動産所得を損益通算できます。損益通算とは、一定期間内における利益と損失を相殺できる制度です。

不動産投資で発生した費用を計上して不動産運用での年間収支が赤字となった場合、給与所得と不動産所得を合算しておけば、確定申告で所得税が還付される可能性があります。

不動産投資では支出をともなっている、いないにかかわらず減価償却費を経費として計上できます。上手に黒字経営を進めながら節税にもつながることは、不動産投資における大きな魅力の一つです。

サラリーマンが不動産投資で成功する5つのコツ

では続いて、サラリーマンが不動産投資で成功する5つのコツを紹介します。

1. 不動産投資を始める目的を明確化する
2. 不動産投資に関する知識を身につける
3. 現役で不動産投資している成功者から話を聞く
4. 少額からスタートできる不動産投資を選ぶ
5. 不動産投資の専門家に相談する

不動産投資を始める目的を明確化する

不動産投資の目的がないと、モチベーションの維持ができず、理想としていた未来を掴むことは難しくなります。相談先や物件の判断基準も感覚的なものとなり、失敗につながりかねません。

不動産投資では、具体的な資金計画や行動計画の設定が必要です。こうした計画も目的が明確でなければ定りません。

例えば、「15年で資産2億円を作る」「毎月40万円の家賃収入を獲得する」「家や車のローンを60歳までに完済する」など、具体的な数字とともに目的を設定してください。

不動産投資に関する知識を身につける

サラリーマンが不動産投資を始めるにあたって、何の知識もない状態で運用すれば、100％うまくいきません。というのも、知識のない状態では良し悪しの判断ができず、カモにされる恐れがあるからです。

不動産投資を行う上で、下記の知識は最低限押さえておきましょう。

• 不動産投資の仕組み
• 利回りを計算する方法
• 不動産投資のメリット
• 不動産投資のリスク
• 資金計画の立て方
• 不動産投資における物件の選び方
• ローンの選び方
• 運用のポイント
• 管理形態
• 税金など

上記の項目はどれも重要な内容ですので、欠かせません。本やセミナーなどで自ら情報を収集してください。

現役で不動産投資している成功者から話を聞く

不動産投資の情報収集をするにあたって、現役で運用して成功している人から話を聞くのも有効です。

現役で不動産投資を行っているからこそ、最新の情報やノウハウを取得できる可能性があります。

• 物件選びのポイント
• 運用のポイント
• 手続きを進める上で困ったことや悩み

本や書籍からでは知り得ない情報も獲得できる上、再現性も高くモチベーションアップにつながるでしょう。

少額からスタートできる不動産投資を選ぶ

不動産投資には、数千〜1億円など高額な資金が必要になるイメージを持たれているかもしれません。

こうした高額物件は、毎月発生するローンの支払いも負担が大きいため、空室があるだけで深刻なリスクになる懸念があります。

そこで、最初は少額での開始を検討してみるといいでしょう。

少額で始められる不動産投資は、以下の通りです。

• 不動産投資クラウドファンディング
• REIT
• 区分マンション投資
• 中古マンション投資

運用の経験を積んだ上で、高額物件に挑戦してみてください。

不動産投資の専門家に相談する

サラリーマンが不動産投資を始めるなら、専門家に相談する選択肢も有効です。特に、身の回りで不動産投資をして成功している人がいない初心者は、相談すると安心して始められます。

主な相談先は以下の通りです。

• 不動産投資会社
• 不動産仲介会社
• ファイナンシャルプランナー
• 金融機関
• 税理士・税理士事務所

税理士や税理士事務所は、資産運用だけでなく、節税の観点からアドバイスやサポートをしてもらえます。資産を増やすだけでなく、守りの対策も欠かせません。両軸からサポートしてもらえるのは、大きなメリットといえるでしょう。

なお、ネイチャーグループでは、資産運用の圧倒的専門性を活かし、お客様にベストな不動産投資方法をコンサルティングいたします。無料相談も実施していますので、ぜひお気軽にお申し付けください。

サラリーマンが不動産投資をするときの注意点

サラリーマンにとって多くの魅力がある不動産投資にも、長期にわたり安定した利益を出し続けるためにはいくつか注意すべきポイントがあります。

ここでは、不動産投資に取り組む際の注意点やリスクを確認しましょう。

1. 他の金融商品に比べて投資金額が大きい
2. 不動産投資のあらゆるリスクを把握する
3. 経営者目線で投資金額や利回りを理解する

他の金融商品に比べて投資金額が大きい

取り扱う物件のタイプや投資エリアによっても異なりますが、不動産投資は初期費用が高額になりがちです。最低でも500万円前後、高い物件になると1億円を超える場合もあります。

一方、株やFXなどの投資は、一括での投資金額はそれほど高額にはなりません。金融機関から融資を受けられるかどうかの前に、不動産投資は初期費用が大きくなりやすいことを覚えておきましょう。

初期投資額が大きくなると、運用のリスクも高まります。赤字経営を回避するためには、事前に入念なシミュレーションを行い、長期的・安定的な運用をイメージすることが重要です。

不動産投資のあらゆるリスクを把握する

不動産投資には、さまざまなリスクがあります。

• 空室リスク
• 物件価格などの下落リスク
• 家賃滞納リスク
• 地震・火災など災害のリスク

こうしたリスクは事前にリストアップしておき、起こりうる最悪の事態をイメージして対策を考えましょう。

経営者目線で投資金額や利回りを理解する

不動産投資を行う上で物件の管理は、一般的に物件の管理会社に委託できます。煩雑な手間を省けるため、忙しいサラリーマンにとって管理会社はありがたい存在といえるでしょう。

しかし、管理会社に任せっぱなしでは、利回りが低下する恐れがあります。そこで、自身が経営者目線を持って運用することが大切です。

不動産投資で利益を得る方法として、大きくキャピタルゲインとインカムゲインの2つが挙げられます。

• キャピタルゲイン：不動産を売却した時に得られる利益
• インカムゲイン：家賃収入で得られる利益

経営者視点を身につけるために、投資金額や利回りなどキャッシュフローをしっかりと理解しておきましょう。

また、家賃の入金チェックをはじめ、入居者募集の告知方法や入居者から受けたクレームなど、具体的な管理内容に関してもこまめに確認してください。単なる不労所得と考えず、できるだけ利益が上向くように努力することも大切です。

サラリーマンの不動産投資に欠かせない物件選びのコツ

不動産投資を始めるにあたって、最初にぶつかる壁が物件選びでしょう。どのようなエリアでどのような物件を選ぶかということは、その後の運用に大きくかかわってくる要素です。

利回り低下や資産価値減少のリスクを考慮することも、物件探しの重要なポイントです。サラリーマンが不動産投資をする際に着目したい物件の選び方を紹介します。

1. 賃貸需要が安定しているエリアを選ぶ
2. リスクを緩和するために複数物件で分散投資する
3. 資産価値減少リスクも考慮して物件を選ぶ

賃貸需要が安定しているエリアを選ぶ

物件を探す際には、エリア設定を重視しましょう。空き部屋を発生させないためには、賃貸需要が安定しているエリアを選択する必要があります。

地方や都市近郊エリアに比べ、東京や大阪などの人口が多く需要が旺盛な大都市圏のほうが、賃貸に対するニーズは高いといえます。売却を考える場合も、都市の規模が大きくなるほど、物件に対する需要が高いため、短期間で売却できる可能性が高まります。

なお、資産価値が高くなるほど一般的に利回りは低くなります。利回りの高さを最重要視する場合は、大都市にこだわらなくてもよいでしょう。

リスクを緩和するために複数物件で分散投資する

サラリーマンが個人で行える不動産投資には、ワンルームマンション投資、アパート・マンションへの1棟投資、戸建て投資などのタイプがあります。

なかでも、ワンルームマンション投資は、区分所有で複数の部屋を購入することでリスクを軽減できる分散投資の仕組みが作れます。区分マンションへの投資は、修繕計画や定期点検などの手間がかかる1棟投資に比べて手間が少なく済むこともメリットです。

本業で忙しいサラリーマンにとって、分散投資でリスクを軽減できて手間もかからない区分マンション投資はおすすめの投資方法といえるでしょう。

資産価値減少リスクも考慮して物件を選ぶ

一般的に、表面的な利回りは新築より中古のほうが高い傾向にあります。新築は高い物件価格に見合う家賃収入を期待しにくいため、収益性は中古よりも下がることがほとんどです。

利回りの高さを優先するなら、中古を購入すべきでしょう。築浅の中古物件なら、新築分譲時の7割程度で購入できます。

しかし、中古物件は資産価値の減少リスクが高くなることも考慮する必要があります。資産価値が下がりにくい物件を見つけるためには、利便性の高さや管理状況のよさなど、資産価値を決定する要素に注目することが大切です。

サラリーマンにおける不動産投資の始め方4ステップ

不動産投資を始める際は、一般的に行われている手順にしたがって作業や手続きを進めます。会社や物件の売主とやり取りする必要はあるものの、それほど複雑な手順ではありません。

ここでは、実際に投資物件を購入する流れを解説します。大まかな流れをつかんでおくことで、購入時に迷いにくくなるでしょう。

1. 予算組みとシミュレーションをする
2. 不動産投資会社と物件を選ぶ
3. 不動産投資ローンの融資・決済をする
4. 管理会社を選定する

予算組みとシミュレーションをする

最初に、物件の購入費用や諸費用にあてる初期投資枠を決定しましょう。自己資金だけでは不足するようであれば、融資も視野に入れる必要があります。

不動産投資を行うときには、収支シミュレーションの作成が欠かせません。購入費・家賃収入・税金・ローン返済・管理費などの数字を用いて、しっかりと利益を試算することが重要です。

収支シミュレーションの作成には、築年数の経過による家賃収入の減少や、空き部屋が発生することに対するリスクなども反映させます。

不動産投資会社と物件を選ぶ

次に、不動産投資会社を選びましょう。不動産投資会社では現在の市場状況や、おすすめの投資物件・投資プランなどを教えてもらえます。

会社の規模などを確認し、信頼できそうな会社を選びましょう。

気に入った物件が見つかったら、現地で実際に物件を確認し、現地確認で問題がなければ購入の意思を売主に示すための「買付証明書」を提出します。

売主との交渉が済んだら、不動産投資会社から重要事項の説明を受けて売買契約を締結し、手付金を支払います。

不動産投資ローンの融資・決済をする

金融機関からの融資を希望する場合は、売買契約を締結した後に不動産投資ローンの審査を受けます。残りの代金を売主に支払うことにより、投資物件の引き渡しを受けられる流れです。

投資用ローンは、物件を購入する不動産投資会社から紹介されることが一般的ですが、会社によって提携金融機関が異なったり、適用金利が異なったりする場合があります。有利な条件で融資を活用するためにも、利用できる金融機関の種類や金利を確認しておきましょう。

管理会社を選定する

最後は、物件の大家代行業を委託する賃貸管理会社選びです。不動産投資会社からの紹介がない場合は、自分で探す必要があります。

管理会社は多くの管理業務を代行してくれますが、会社ごとのクオリティーはさまざまです。空室の少なさを示す入居率や滞納家賃の回収率は、管理会社の能力に大きく影響されます。

管理している物件の入居率をはじめ、創業年数や管理戸数、賃貸住宅管理業登録制度への登録状況などもチェックし、より安定的な管理会社を選ぶようにしましょう。

サラリーマンが不動産投資で失敗するケース
続いて、サラリーマンが不動産投資で失敗するケースを紹介します。

失敗する主なケースは、以下の通りです。

1. 相場よりも高額な物件を購入してしまう
2. 修繕など経費が必要な築古物件を購入してしまう
3. 相場よりも少額の家賃保証で契約してしまう
4. 節税効果があると言われたものの、実際には節税効果が低い物件を購入してしまう

なかでも、相場を超える高額な物件を勧められるケースは多く挙げられます。

「ローンの支払いになるので、毎月の出費がこれくらいなら問題ない」「サブリースで月々で得られるお金も保証されているから大丈夫」といった形で、収支のシミュレーションだけ行ってしまうと、適切な判断ができません。

そこで、他の物件と比較して金額は高過ぎないかという視点でも比較検討することが大切です。

また、中古物件においては価格はもちろん、建物保証や修繕済みの箇所を確認してください。

不動産投資でサラリーマンをカモにする悪徳業者の見抜き方

不動産投資でカモられるサラリーマンは少なくありません。ではどうすれば悪徳業者を見抜けるのでしょうか。

主なポイントとして4つ紹介します。

1. 過去に行政処分を受けているか
2. 露骨に「おとり広告」をしていないか
3. 購入を急かしてこないか
4. リスクを隠していないか

過去に行政処分を受けているか

まず悪徳業者の特徴として、行政処分の有無が挙げられます。

主に、下記のような処分を下された背景がある会社を選んではいけません。

• 指示処分
• 業務停止処分
• 免許取引処分

顧客を大切にして真っ当に経営する会社は、こうした処分を下されることはまずありません。

もしこうした処分を受けた会社に該当する場合、法令違反や悪質な行為を繰り返す可能性があります。

自治体のWebサイトや国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」、宅地建物取引業者名簿などで調べられますので、事前に確認してください。

露骨に「おとり広告」をしていないか

露骨なおとり広告は、悪徳業者が持つ特徴の一つです。

そもそもおとり広告とは、売る意思のない物件や売れない物件に関する広告を打つことを指します。

• 売却が完了した優良物件を販売中のように見せて広告を出す
• オーナーが売る気のない物件を広告として出す
• 実在しない物件を広告として出す

上記のような広告は、おとり広告に該当します。こうした目をひく広告で顧客を誘い、集客の手段として活用されています。

こうした物件は存在しないため、実際の提案では「他にもいい物件があります」といった形で提示されます。

こうした顧客を騙す行為をする会社は、悪質であるため避けてください。

購入を急かしてこないか

「手続きがあるので〇〇日までに結論を出してほしい」「優良物件なので、今すぐに決めないと売れてしまうかもしれない」などと購入を急かす会社は、悪徳業者である可能性が高いです。

たとえその場で断れても、後日電話や訪問で何度もアプローチをかけてくる可能性もあります。後悔しないためにも、こうした執拗な営業をかけてくる業者は、相手にしないようにしましょう。

リスクを隠していないか

不動産投資は、「不動産投資のあらゆるリスクを把握する」で解説したように、さまざまな注意点があります。大前提として、リスクがない投資は存在しません。

こうした点を丁寧に説明してくれない会社は、なんとしてでも契約を獲得したい意向が垣間見えるため、悪徳業者の可能性があります。

顧客ファーストな考えを持っていれば、リスクは必ず説明されます。物件の魅力や良い点しか話さない不動産会社に対しては、疑いの目を持ちましょう。

サラリーマンの不動産投資に関するよくある質問

では、不動産投資を検討するサラリーマンに多い質問を紹介していきます。

不動産投資を始められる年収の目安はありますか？

不動産投資を始められる年収の目安は、800万円からです。というのも、不動産投資を始めるにあたって、融資を受けるのが一般的であり、年収が低いと審査に通過しにくいからです。

また、年収800万円あれば、不動産経営で突発的な出費が発生した場合も対応しやすいでしょう。

こうした観点から、年収800万円が一つの目安となります。

不動産投資は本や書籍で勉強できますか？

不動産投資は、本や書籍で勉強できます。お金をかけず、手っ取り早く学ぶなら、本や書籍を選びましょう。

本があれば、いつでも何度でも見返せます。必要な時に見返せば、理解もより深められるでしょう。

ただし、出版日が古い本の場合、掲載されている情報やノウハウが現在で通用しない恐れがあります。過去に通用したテクニックも、現在は法律の改正などが要因で活用できないケースもあるでしょう。

そこでおすすめの勉強方法として、不動産会社や税理士事務所が開催するセミナーへの参加が挙げられます。現在の知見やノウハウを知れるため、大いに学べるでしょう。

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まとめ：サラリーマンこそポイントを押さえて不動産投資を始めよう

不動産投資には、忙しいサラリーマンに向いている要素が数多くあります。正しい知識とスキルを身につければ、満足のいく資産運用が可能になるでしょう。

メリットの多い不動産投資ですが、リスクや注意点には気を付ける必要があります。

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芦田ジェームズ 敏之

【代表プロフィール】
資産規模100億円を超えるクライアントの案件を数多く抱えてきた異彩を放つ経歴から、「富裕層を熟知した税理士」として多数メディアに取り上げられている。培った知識、経験、技量を活かし、富裕層のみならず幅広いお客様に税金対策・資産運用をご提案している。
また、Mastercard®️最上位クラスで、富裕層を多く抱えるクレジットカードLUXURY CARDの 「ラグジュアリーカード・オフィシャルアンバサダー」に就任。日米税理士ライセンス保有。東京大学EMP・英国国立オックスフォード大学ELP修了。紺綬褒章受章。
現在は代表税理士を務める傍ら、英国国立ウェールズ大学経営大学院に在学中（MBA取得予定）。

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