不動産投資で所得を得た場合、確定申告をして所得税を納付しなければなりません。不動産所得とは、総収入金額から必要経費を差し引いたものを指します。しかし、経費として計上できる項目とできない項目が区別できずに、悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資で経費にできる項目とできない項目について分かりやすく解説します。経費に関する理解を深めれば大きな節税効果が期待でき、投資で得られる利益を増やすことにもつながるでしょう。ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の経費にできる項目

不動産投資を行う際には物件購入費をはじめ、管理費用、通信費用、旅費交通費、税金といったさまざまな支出が発生します。不動産所得を確定するには、何が経費にできるのか理解する必要があります。ここでは、不動産投資で経費にできる支出項目をご紹介します。

減価償却費

使用する年数が1年を超える固定資産の中には、時間が経過したり使い続けたりすることで価値が下がっていくものがあります。価値が減少する固定資産は毎年一定の金額を計上するという会計処理が「減価償却」です。

不動産は減価償却の対象となる固定資産なので、購入にかかった費用を耐用年数で割った減価償却費を毎年の経費として計上できます。住宅用建物の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート（RC）造で47年、木造だと22年と構造によって異なります。

不動産投資ローンの金利

不動産投資ローンを利用した場合、返済時にかかる金利は経費として計上できます。経費として認められるのは金利のみで、不動産の購入費用は減価償却費として扱われます。

また、経費になるのは建物の取得にかかる費用を支払うためのローンに関する金利のみです。土地の取得費用のローン返済で発生する金利は経費として計上できますが、損益通算の対象とはならないので、注意しましょう。

不動産の保険料

投資用不動産の購入のために不動産投資ローンを組む際には、金融機関から火災保険への加入を義務づけられるのが一般的です。また、家財の損害に関しては家財保険、地震による建物や家財の損害に関しては地震保険で補償されるので、あわせて加入する方も多いでしょう。

いずれも万が一のために必要な費用ですが、これらの保険に対して支払う保険料も経費として計上できます。

管理会社の委託料金

不動産管理会社とは、主に賃貸物件の管理を行う会社です。オーナーに代わり、物件の管理やメンテナンス、入居者の募集やクレーム対応を行います。オーナーと入居者の双方を満足させるのが管理会社の役割といえるでしょう。

管理会社に支払う委託料金は、経費として計上できます。委託料金の相場は賃料の5％で、物件の賃料が100万円であれば5万円を管理会社に支払います。

管理費用

管理費用とは、階段やエレベーター、ゴミ捨て場といった建物の共用部分の清掃や保守・点検をする際にかかる費用のことです。管理費用は経費として計上できます。

ただし、建物の管理業務を個人で行うのは難しく、専門的な知識やノウハウが必要です。そのため、管理会社に委託するのが一般的で、毎月定められた額を委託料として管理会社へ支払います。

修繕費用

所有する建物の一部が傷んだり設備が故障したりした場合、修繕にかかる費用は原則としてオーナーが負担します。修繕費用は経費として計上できますが、認められる範囲を理解する必要があります。

部屋のリフォームや設備の交換にかかる費用は経費にできますが、建物や部屋の性能を向上させるための費用は経費として認められません。たとえば、階段の修理にかかった費用は経費になりますが、新しく階段を増設した費用は、資産として計上し減価償却費として期間案分した金額が経費となります。

司法書士・税理士報酬

不動産投資では、専門的な知識が必要な業務を司法書士や税理士に依頼する場合があります。その際に支払う報酬は経費として認められます。

たとえば、司法書士には不動産売買の立ち合いや登記、法人設立登記を、税理士には会計事務や所得税、相続税といった不動産に関わる税の申告を依頼します。そのほか、土地家屋調査士や不動産鑑定士、弁護士に対して支払う報酬も経費です。

情報収集にかけた費用

不動産投資について勉強するための費用や投資に関する情報収集にかかった費用は、経費として計上できます。具体的には、新聞や書籍の購入費、セミナー参加費、コンサルティング費用といったものがあります。

ただし、資格取得にかかった費用は個人のスキルを磨いた費用と見なされる可能性が高く、経費として認められない場合がほとんどです。漫画や雑誌のような不動産投資に関係ない書籍の購入費も経費になりません。

通信費用

不動産会社や管理会社と連絡を取るときや不動産投資に関する情報を収集する際に必要な通信費用は、経費として認められます。たとえば、スマホやパソコン、アプリ、ソフトウェアの購入費、スマホやプロバイダの月々の利用料は通信費用にあたります。

スマホやインターネットをプライベートでも利用している場合、家事按分します。経費にできるのは、不動産投資のために使用した割合分のみです。

旅費交通費

物件探しや物件の購入、所有する建物を管理する目的で、自家用車や公共交通機関を利用することも多いでしょう。不動産投資のためにかかった旅費や交通費は、経費として計上できます。

経費計上できる旅費交通費は、電車やバスといった公共交通機関の運賃、自家用車のガソリン代や駐車代、物件があるエリアでのホテル宿泊費です。あくまでも不動産投資に関係する費用のみが経費として認められるので、個人的な旅行の代金は経費にできません。

自動車関連の費用

不動産投資に必要な範囲に限り、車両購入費、維持費、メンテナンス代、各種税金や保険料といった費用を経費にすることが可能です。ただし、プライベートでも同じ車を使っている場合、不動産投資で使用した分と区別しなければなりません。

車にかかった費用を経費として計上する際には家事按分します。たとえば、車を使う頻度が不動産投資で3割、日常生活で7割なら3割を経費にできます。

税金

不動産投資を行う際には、さまざまな税金を支払わなくてはなりません。経費として計上できる税金には、不動産取得にかかる印紙税、不動産取得税、登録免許税、毎年納税する固定資産税、都市計画税といったものがあります。また、不動産投資に車を利用している場合、車の自動車税や重量税も家事按分して経費計上が可能です。

一方、所得税、住民税は個人に対して課される税金なので、経費として認められません。

不動産投資の経費にできない項目

不動産投資に関係していると思われる支出でも、経費にできるとは限りません。ここでは、間違えやすい項目を含め、不動産投資の経費として計上できない項目をピックアップして解説します。正しい申告を行うために、ぜひ参考にしてみてください。

反則金・罰金

車の購入費、維持費、税金といった費用は経費ですが、交通違反により科された反則金や罰金は経費として認められません。

所有する物件の管理のために路上駐車して駐車違反切符を切られた場合でも、経費として計上するのは不可能です。ただし、車をレッカー移動されたことにより発生するレッカー代や保管費用は、反則金や罰金ではないので経費になります。

ジムの会費

個人事業主として不動産投資を行う場合、ジムやスポーツクラブの会費は福利厚生費にはできず、経費としても認められません。福利厚生費とは、従業員の仕事への意欲を高める目的で支払われる費用を指しますが、個人事業主は福利厚生の対象ではなく行う側として扱われるためです。

ただし、家族以外の従業員が会社を経営している場合、福利厚生費として経費計上できるケースもあります。

スーツの購入代

普段はラフな格好で過ごしていても、不動産会社や管理会社の担当者と会うときはスーツを着用するという方もいるでしょう。そのため、スーツの購入代は不動産投資に関係のある支出と考える方もいるかもしれませんが、経費にはなりません。

スーツはあくまでも個人的なファッションアイテムであり、プライベートでも使えます。同様に、ビジネスバッグや靴、腕時計といったアイテムの購入費用も経費として計上できない支出です。

住民税・所得税

住民税や所得税は不動産投資をしていなくとも支払わなくてはならない税金なので、経費にはできません。税務署からのペナルティーである延滞税や無申告加算税も経費で落とすのは不可能です。

一方、個人事業税や印紙税のような不動産投資を行うことで課税される税金は経費として計上できます。また、不動産投資に関する仕事を自宅で行っている場合、自宅の固定資産税も按分により使用分のみが経費になります。

法人化で経費計上の範囲を広げられる

不動産投資が順調に進み収入が増えてくると、法人化を検討し始める方もいるのではないでしょうか。法人化すれば、税制面の特徴を生かしてより収入を増やすことが可能です。ここでは、法人化によるメリットについてご紹介します。

減価償却費の計上を好きなタイミングでできる

個人事業主の場合、利益の大小にかかわらず毎年減価償却費を計上しなければなりません。一方、法人化すると自分の好きなタイミングで減価償却費を計上できます。そのため、利益の大きい年は減価償却費を多く計上して帳簿上の黒字を小さくし、その分利益の少ない年は減価償却費を計上しないといった対策が取れます。

たとえば、投資を開始したばかりの時期は利益が少ないので減価償却費を計上せず、利益が増えた頃に減価償却費の額を増やすことで節税につなげることが可能です。法人化する大きなメリットといえるでしょう。

損益通算ができる

個人事業主が所得税を支払う場合、複数の所得を合算して損益通算ができます。損益通算とは、所得の合算により黒字の所得と赤字の所得を相殺することです。黒字から赤字を差し引いて所得の額を小さくすれば、節税効果が期待できるでしょう。

ただし、損益通算の対象となるのは、事業所得、譲渡所得、不動産所得といった所得に限られています。また損益通算が可能な期間は3年です。

一方、法人化すると法人税を支払いますが、欠損金の繰越控除できる期間は10年に延びます。上手に活用すれば、より効果的な節税対策ができるでしょう。

不動産投資の所得税額は経費でどれくらい変わるのか

経費を計上した場合とまったく計上しなかった場合では、所得税額はどれくらい変わるのでしょうか。給与所得が450万円、不動産投資による収入が450万円（うち300万円が経費）の場合を例に見ていきましょう。

経費を計上しない場合、総所得額は900万円です。税率が23％、控除額が63万6,000円なので、以下の式で所得税額が求められます。
900万円×0.23－63万6,000円＝143万4,000円

一方、経費を計上した場合、総所得額は600万円となります。総所得額600万円の税率は20％、控除額は42万7,500円なので、所得税額は以下のとおりです。
600万円×0.20－42万7,500円＝77万2,500円

経費を計上しないと143万4,000円、計上すると77万2,500円と2倍近い差がつくことが分かるでしょう。

不動産投資における節税のポイント

不動産所得はほかの所得と合算できる所得なので、損益通算ができます。また、所得税は累進課税が適用されるため、不動産所得の額を少しでも減らせれば節税につながります。ここでは、不動産投資において、所得税を減らすためのポイントをご紹介します。

経費を増やす

不動産所得は総収入金額から必要経費を引いて求めます。つまり、経費を増やすことで課税対象となる所得の額が減ります。所得税は所得が多いほど税率が高くなる累進課税を採用しているので、所得の額が減れば節税につながります。

また、個人事業主の場合、赤字の年には確定申告をする義務はありません。ただし、赤字経営に近づけてしまうと「経営が思うように進んでいない」と判断され、次の物件を購入する際にローン審査が通りにくくなる恐れがあります。経費をコントロールし、ある程度の黒字をキープしたほうがよいでしょう。

ある程度の所得を得たタイミングで法人化する

個人事業主として不動産投資を行うと、事業とプライベートの両方に必要な経費が混在することが多く、経費が限られたり経費として認められなかったりする場合があります。法人化すれば経費計上できる項目が増えるため、大きな節税効果を期待できるでしょう。

たとえば、車を社用車として購入すれば自動車税や維持費が、自宅を事務所として登録すれば賃料、水道光熱費、固定資産税といった費用が経費になります。ほかにも、個人事業主では経費として認められない生命保険料のような費用まで経費にできるのがメリットです。

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不動産投資やそれに伴う経費計上は、正しい知見を持ち合わせていなければできません。「この支払いは経費として計上できるのか」「どのような処理を行えばよいのか」と悩む方も多いでしょう。

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まとめ

不動産投資に関する支出の中には、経費として計上できる項目とできない項目があります。経費にできる項目を把握して少しでも経費を増やしたり、税制面でもメリットの多い法人化したりすることで、より大きな節税効果が得られるでしょう。

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芦田ジェームズ 敏之

【代表プロフィール】
資産規模100億円を超えるクライアントの案件を数多く抱えてきた異彩を放つ経歴から、「富裕層を熟知した税理士」として多数メディアに取り上げられている。培った知識、経験、技量を活かし、富裕層のみならず幅広いお客様に税金対策・資産運用をご提案している。
また、Mastercard®️最上位クラスで、富裕層を多く抱えるクレジットカードLUXURY CARDの 「ラグジュアリーカード・オフィシャルアンバサダー」に就任。日米税理士ライセンス保有。東京大学EMP・英国国立オックスフォード大学ELP修了。紺綬褒章受章。
現在は代表税理士を務める傍ら、英国国立ウェールズ大学経営大学院に在学中（MBA取得予定）。

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