大切な家族が亡くなると、相続が発生します。遺産の中に住宅や駐車場といった不動産がある場合、相続税が発生するのではないかと頭を悩ませる方も多いでしょう。

そこでこの記事では、不動産の相続税について詳しく解説していきます。最後まで読めば不動産に関する相続税のことが網羅的に掴めるでしょう。

不動産は、遺産の中でも金額が大きくなることが多い傾向にあります。相続税が心配な方は、ぜひ最後までご覧ください。

※本記事の記載内容は2024年9月現在のものです。

不動産の相続で発生する税金は2種類

不動産相続時に発生する税金は、大まかにいうと次の2種類です。

1. 相続税
2. 登録免許税

基本的な知識であるため、漏れのないように確認しましょう。

相続税

相続税は、亡くなった方の遺産を引き継ぐことで発生する税金です。

しかし、相続した方全員にかかるわけではありません。「財産の相続税評価額の合計－基礎控除額」がプラスになった方が対象で発生します。

基礎控除額の計算方法は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。

具体的な金額もみておきましょう。

財産の評価額の合計が基礎控除額よりも大きくなれば、相続税を申告し納付します。

また相続税は「被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内」に申告および納付しなければいけません。

登録免許税

登録免許税は、登記手続きをするときに国に納める税金です。

不動産を相続したら、名義を亡くなった方から相続人へ変更しなければいけません。変更する際に、下記のような登録免許税がかかります。

相続する不動産の固定資産税評価額×0.4％

たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の場合、登録免許税は12万円です。固定資産税評価額は、毎年市町村から送付される固定資産税課税明細に書かれています。

なお、令和6(2024)年4月1日より、相続登記の申請が義務化されました。
相続(遺言も含みます。)により不動産を相続した相続人は、その所有権取得を知った日から3年以内に相続登記の申請を行わない場合は、10万円以下の過料(ペナルティ)の対象となるので注意が必要です。

不動産を含めた相続財産の相続税の計算方法

不動産の相続で発生する税金を確認したところで、次に実際に相続税の計算方法を紹介します。

1. 法定相続人を確定させる
2. 正味の遺産総額を把握する
3. 基礎控除額を計算する
4. 課税遺産総額を計算する
5. 相続税の総額を計算する
6. 各相続人の最終的な相続税を算出する

それぞれの詳細をみていきましょう。

法定相続人を確定させる

不動産所有者が亡くなったからといって、いきなり相続税がかかるわけではありません。まずは法定相続人を確定させなければいけません。

調べなくても相続人がわかると考えている方もいますが、実際に戸籍をたどると予想外の相続人が見つかるケースもあるため、注意が必要です。

相続順位(亡くなった方から見た関係)
　配偶者(配偶者は必ず相続人となる)
・第一順位：子供や孫(直系卑属)
・第二順位：父母や祖父母(直系尊属)
・第三順位：兄弟姉妹

配偶者以外の相続人については、第一順位の該当者がいる場合は、その方までが法定相続人になり、もし第一順位の該当者がいない場合、第二順位の方まで。第二順位の方もいない場合は、第三順位の方までが法定相続人になります。

正味の遺産総額を把握する

下記の式で正味の遺産総額を算出します。

プラスの財産＋相続時精算課税精度の適用を受けた贈与財産＋みなし相続財産－（マイナスの財産＋非課税の財産）＋相続開始前7年以内の贈与財産

たとえば、プラスの財産が1億円、みなし相続財産が2,000万円、マイナスの財産が2,000万円、非課税の財産が2,000万円、相続開始前7年以内の贈与財産が100万円の場合、正味の遺産総額は8,100万円です。

基礎控除額を計算する

次に、基礎控除額を求めていきます。

冒頭でも紹介したように「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で算出可能です。

また、死亡保険金や死亡退職金などには、下記のような非課税枠が設定されています。

500万円×法定相続人の数

たとえば、法定相続人が2人で、死亡保険金がその法定相続人に支払われた場合は、500万円×2人分の1,000万円がプラスの財産から控除できます。

課税遺産総額を計算する

基礎控除額まで求められたら、課税遺産総額を計算しましょう。課税遺産総額は、相続税が実際に課税される部分です。

正味の遺産総額から基礎控除額を差し引くと算出できます。正味の遺産総額が1億円、基礎控除額が3,600万円なら、課税遺産総額は6,400万円です。

相続税の総額を計算する

下記の計算式で、相続人全員で納める相続税の総額を計算します。

課税遺産総額×法定相続人の法定相続分×税率－控除額

計算式だけみてもわかりづらいため、具体的に課税遺産総額が8,000万円、相続人は配偶者と子ども2人と仮定して計算してみます。

法定相続人の法定相続分について、配偶者は2分の1、子どもは2人いるため4分の1ずつとなっています。

上記で計算したそれぞれの相続税を合計すると、総額がわかります。今回の例であれば、相続税の総額は1,100万円です。

また、税率は次の表から適したものを選択してください。

参照：No.4155 相続税の税率｜国税庁

各相続人の最終的な相続税額を算出する

相続割合に応じて、各相続人の最終的な相続税額を算出します。

たとえば、相続税の総額が1,000万円、実際の相続割合が配偶者5分の3、子ども5分の1、子ども5分の1だと仮定します。

各相続人の最終的な相続税額は、配偶者が600万円、子どもがそれぞれ200万円ずつです。

ここまでの計算を経て、各相続人の相続税額が算出できました。相続税額は、パッと簡単に計算できるものではありません。1つでも計算を間違えれば、計算も大きく異なってしまいます。

そのため、相続税の計算は税理士などの専門家に任せるといいでしょう。

不動産における相続税の土地評価額を求める方法

不動産における相続税の土地評価額を求める方法は、次の2つです。

1. 路線価方式
2. 倍率方式

どのような違いがあるのか確認しながら読み進めてみてください。

路線価方式

路線価は、「道路に面する土地1平方メートルあたりの評価額」のことです。
路線価は、国税庁のホームページで調べることができます。
路線価方式で相続税の土地評価額を求める場合は、次の式を用います。

路線価×各種補正率×土地面積

各種補正率には、奥行価格補正率や奥行長大補正率などがあります。

仮に、路線価が50万円、各種補正率が1.0、土地面積が100平方メートルだった場合、相続税の土地評価額は5,000万円です。

倍率方式

倍率方式は、路線価が決められていないエリアにある土地を評価するときに使います。次の式で、相続税の土地評価額を求められます。

固定資産税評価額×倍率

倍率は、下記の手順で確認可能です。

1. 国税庁のホームページにアクセスする
2. 「路線価図・評価倍率表」のページに移動する
3. 対象地域の都道府県を選択する
4. 対象の土地の地域や用途などを選ぶ
5. 市区町村を選ぶ
6. PDFで一覧表が出てくるため、確認する

たとえば、固定資産評価額3,000万円、倍率1.1の土地を相続したと仮定すると、相続税の土地評価額は3,300万円です。

不動産における相続税の建物評価額を求める方法

相続税の家屋(建物)評価額を求める方法は非常にシンプルで、比較的簡単に進められます。

市町村から毎年送られてくる固定資産税課税明細に書かれている金額が、相続税の建物評価額です。

たとえば、価格に「2,500万円」と書かれていれば、相続税の建物評価額は2,500万円です。不動産における相続税の評価額を求めるときは、建物よりも土地の方が難しいと覚えておくといいでしょう。
ただし、令和6年1月1日以降に相続があった場合、区分所有マンションの相続税評価額を計算するときに「区分所有補正率」をかけて(乗じて)補正しますので、注意が必要です。
区分所有補正率の計算は、国税庁の計算明細書を使って行いますが、今回は説明を割愛します。
詳しくは、国税庁ホームページを参照ください。

参照:B2-6 居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書

不動産の相続税対策に役立つ控除や特例

不動産の相続税対策に役立つ控除や特例には、以下5つのようなものがあります。

1. 配偶者の税額軽減
2. 未成年者控除
3. 障害者控除
4. 相次相続控除
5. 小規模宅地等の特例

相続税対策を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

配偶者の税額軽減

亡くなった方の配偶者が相続するケースでは、配偶者の税額軽減が適用される可能性があります。

配偶者の税額軽減は、配偶者が相続した財産に対して適用されるもので、相続税評価額に対して1億6,000万円もしくは配偶者の法定相続分相当額いずれかの大きい方の金額が控除額となる制度です。

たとえば、相続人が配偶者のみで、不動産を含めた遺産全体の評価額が1億5,000万円だと仮定します。普通に計算した場合、通常は相続税が課されます。

しかし、相続人が配偶者なら税額軽減が適用されるため、相続税は発生しません。

ただし、配偶者の税額軽減が適用されるには、下記条件を満たす必要があります。

• 法律上の配偶者であること
• 遺産分割が確定していること
• 相続税の申告書を提出すること

上記を踏まえて、自分が対象になるか確認してください。

未成年者控除

相続人が未成年者の場合は、下記の条件を満たすと未成年者控除を受けられます。

• 相続財産を取得したときに日本国内に住所があること
• 18歳未満である
• 法定相続人である

控除金額は、下記の計算式で求められます。

満18歳になるまでの年数×10万円

仮に14歳8ヶ月で相続したら8ヶ月を切り捨てて14歳とし、18歳までの年数は4年となるため、控除金額は40万円です。

障害者控除

相続する方が85歳未満かつ障害者であるときは、障害者控除が適用されます。控除金額の計算式は、次のとおりです。

満85歳になるまでの年数×10万円

上記が基本ですが、特別障害者の場合は10万円の部分が20万円になります。

ただし、次の条件を満たす必要があるため、注意が必要です。

• 相続財産を取得したときに日本国内に住所があること
• 相続したときに障害者であること
• 法定相続人であること

自分が対象であるか上記をもとに確認してください。

相次相続控除

相次相続控除は、10年以内に2回以上の相続があった場合に適用される制度です。

ただし、適用を受けるためには、次の条件を満たす必要があります。

• 民法上の相続人であること(相続放棄した人には、相次相続控除が適用されません。)
• 前回の相続開始から次の相続開始まで10年以内であること
• 前回の相続で、今回亡くなった方に相続税が課されていること

相次相続控除の計算式は、次のとおりです。

A×C／（B－A）×D／C×（10－E）／10
※C／（B－A）が100／100を超える場合は100／100とする

参照：No.4168 相次相続控除｜国税庁

相次相続控除の計算式は、非常に煩雑です。間違うことも多いため、適用される可能性がある場合はすぐに専門家へ相談することをおすすめします。

小規模宅地等の特例

地価が高いエリアでは広くない土地でも評価額が億単位にのぼることがあり、相続税が高額になるケースがあります。結果、納税するために自宅を手放さなければならないケースもあるでしょう。

このような事態を防ぐために設けられているのが、小規模宅地等の特例です。

小規模宅地等の特例は、所定の面積まで評価額を減額できます。たとえば、実際に住んでいた土地であれば330平方メートルまでは、80％減額されます。

小規模宅地等の特例が適用される土地は、次のとおりです。

• 実際に住んでいた土地
• 事業をしていた土地
• 貸していた土地

土地の評価額が高くなることが予想される場合は、利用を検討したい制度です。

不動産の相続・相続税で把握しておくべき注意点

不動産を相続するとき、把握しておくべき注意点は、大きく4つあります。

1. 相続した不動産をそのまま所有することで、相続税や登録免許税以外に「固定資産税」と「都市計画税」がかかる
2. 不動産の売却で「住民税」と「所得税」がかかる
3. 相続人の間で話し合いがまとまらない恐れがある
4. 相続後の活用方法について話し合う必要がある

注意点を把握しておかないと、相続してから大きく後悔する可能性があります。それぞれの詳細を確認しましょう。

不動産の所有で「固定資産税」と「都市計画税」がかかる

不動産を相続してそのまま所有する場合、固定資産税と都市計画税が発生します。

不動産は、相続税を支払えば終わりではありません。所有し続けるのであれば、住んでいてもいなくても毎年税金がかかります。

不動産を相続するのであれば、固定資産税と都市計画税の負担も考慮しなければいけません。

不動産の売却で「住民税」と「所得税」がかかる

不動産を相続して売却する場合、売却益が発生すると譲渡所得として扱われるため、所得税および住民税がかかります。

譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引くことで求められます。

また、売却する不動産の保有期間によって、税率が変わるため注意が必要です。

2037年までは、復興特別所得税2.1％が所得税額に対して課せられます。

いずれにしても、不動産の売却によって税金がかかる可能性があることは把握しておきましょう。

相続人の間で話し合いがまとまらない恐れがある

相続人の間で話がまとまらない恐れがあります。

たとえば、複数の相続人がいて遺言書がないとき、土地を含めた財産の分割について話し合う遺産分割協議を行います。

常に話し合いがスムーズにいけばいいですが、意見が対立すれば話し合いはまとまりません。なかなか進まず多くの時間がかかるケースもあるため、注意しましょう。

相続後の活用方法について話し合う必要がある

不動産を相続したあとは、活用方法についても入念に話し合う必要があります。

不動産は持っているだけで税金が発生するため、放置しておくことにメリットはありません。

そのため、自分で住むのか、売却するのか、貸し出すのかといった活用方法を考えましょう。

複数の相続人に対して不動産が1つしかない場合はどうする？

複数の相続人に対して不動産が1つしかない場合には、次のような対処法が存在します。

• 現物分割
• 換価分割
• 代償分割
• 共有分割

同じ状況になったときに困惑しないように、事前に対処法を確認しましょう。

現物分割

現物分割は、財産を現物のまま分割する方法です。

たとえば、1人が不動産、1人が現金といったように、実際に現物をわけます。万が一、分割のバランスが取れない場合は、話し合いが必要になるでしょう。

現物分割の場合は、受け取った財産額の割合に対して相続税が計算されます。

換価分割

換価分割は財産を売却して現金化したのちに、相続人で分割する方法です。

たとえば、不動産が1つしかない場合は、その不動産を売って現金化し、残ったお金を分割します。

現物分割同様、受け取った財産額の割合に対して相続税が計算されます。

代償分割

代償分割は、1人の相続人が現物を取得し、ほかの相続人に対して評価額に応じて現金を支払う方法です。

たとえば、相続人が3人で評価額が6,000万円の場合は、1人が現物を取得、残り2人が2,000万円ずつ代償金額を受け取ります。

現物を取得した方の相続税評価額は、支払った分を差し引いて計算します。今回のケースでいえば、現物を取得した方の相続税評価額は6,000万円ではなく2,000万円です。

共有分割

共有分割は、複数の相続人で現物を共有する方法です。

たとえば、不動産の場合、名義は共有名義とし、相続人全員で共有します。

相続税評価額は、共有した不動産の持分によって決まります。仮に財産6,000万円の持分が4分の1ずつであれば、相続税評価額は各1,500万円です。

相続税の申告がかからないケースはある？

相続した財産が基礎控除額内に収まっていれば、相続税の申告は必要ありません。

しかし「基礎控除内に収まりそうだから相続税はかからない」と安易に判断するのは危険です。たとえば、美術品や宝石、タンス預金などの財産に見落としがあった場合、本当は相続税の申告が必要かもしれません。

もし、申告が必要なのにしていなかった場合、あとから税務署に指摘されて申告のし直しが必要になったり、延滞税や加算税がかかったりすることがあります。

何が財産にあたるかを判断するのは容易ではありません。慎重に確認しましょう。

不動産の相続税計算は税理士などの専門家への相談がおすすめ

不動産の相続税に関する計算は専門的な知識が必要な上に、非常に複雑です。そのため、不動産の相続税の計算は、税理士などの専門家に任せることをおすすめします。

相続税の計算は1箇所でも間違えれば正しく申告できず、あとから修正が必要になることがあります。最悪の場合、延滞税や加算税といった余計な税金を支払わなければならないでしょう。

また、そもそも何が財産にあたるのかを判断するのは、知識のない方には困難です。

細かなルールを把握し、正確に計算を進めていくのが不安な場合は、自分でなんとかしようとせず、税理士などの専門家を頼りましょう。

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まとめ：不動産の相続税計算と対策は専門家に相談しよう

不動産は相続すると、相続税と登録免許税が発生することがあります。

相続税が発生する場合、相続税額を求める計算は非常に難しく、さまざまな制度や計算式を理解していなければ対応できません。自分で行うと正しく計算できず、ペナルティを受けたり、税金を払いすぎたりする可能性があります。

そのため、不動産の相続税の計算や対策は専門家へ相談しましょう。

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芦田ジェームズ 敏之

【代表プロフィール】
資産規模100億円を超えるクライアントの案件を数多く抱えてきた異彩を放つ経歴から、「富裕層を熟知した税理士」として多数メディアに取り上げられている。培った知識、経験、技量を活かし、富裕層のみならず幅広いお客様に税金対策・資産運用をご提案している。
また、Mastercard®️最上位クラスで、富裕層を多く抱えるクレジットカードLUXURY CARDの 「ラグジュアリーカード・オフィシャルアンバサダー」に就任。日米税理士ライセンス保有。東京大学EMP・英国国立オックスフォード大学ELP修了。紺綬褒章受章。
現在は代表税理士を務める傍ら、英国国立ウェールズ大学経営大学院に在学中（MBA取得予定）。

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