不動産投資をしようと考えている方の中には、中古マンションの購入を検討している方もいるでしょう。

しかし、中古マンション投資にはメリットだけではなく、デメリットもあります。知らないまま投資を始めると、思わぬトラブルに大きく後悔する可能性があります。

そこでこの記事では、中古マンション投資について徹底的に解説していきます。利回りからメリット、デメリット、正しい選び方まで網羅的に解説します。

「失敗したくない」「後悔したくない」という方は、ぜひ参考にしてください。

※本記事の記載内容は2024年9月現在のものです。

中古マンション投資とは？

中古マンション投資は、中古のマンションを購入して、第三者に貸し出して家賃収入を得たり、売却したりして利益を得る投資方法です。中古マンション投資は、購入する物件によって大きく2種類にわけられます。

どちらがいいのかは人によって異なります。

また、中古マンションは、築数年のものから築数十年のものまで、さまざまな物件があるのが特徴です。

中古マンション投資の平均利回りは？

中古マンション投資の平均利回りは、3〜7％程度です。

仮に1,500万円の中古マンションを購入した場合、利回り3％で運用したら年間45万円、7％で運用したら年間105万円の家賃収入を得られると予想できます。

ただし、3〜7％の利回りはあくまで目安だと考えてください。取得価格や家賃、入居率や修繕費などによって、利回りは3％を下回ることも7％を上回ることもあります。

利回りは状況によって異なるため、事前にしっかり確認しましょう。

中古マンション投資をする7つのメリット

中古マンション投資についての基礎知識がわかったところで、メリットを7つ紹介します。

1. 新築のマンションより利回りが高い
2. 安く購入できる
3. 節税対策につながる
4. 継続して家賃収入が見込める
5. 資産価値が緩やかな減少で済む
6. リノベーションできる
7. 物件次第ではすでに入居者を確保できている

メリットは、実際に投資するかどうかの判断材料にもなるため、細かくみていきましょう。

新築のマンションより利回りが高い

新築マンションよりも利回りが高い傾向にあることは、中古マンション投資の最大のメリットといっても過言ではありません。

中古マンションは、新築マンションと購入価格に大きな差があります。しかし、家賃についてはほとんど変わらないケースも多く、その分高い利回りを期待できます。

利回りは、投資した資金に対する収益の割合です。そのため、新築マンションより少ない資金で始められる中古マンションの方が、利回りが高くなります。

安く購入できる

築年数が古ければ古いほど、物件価格は安くなる傾向があります。そのため、一般的に中古マンションは、新築マンションよりも安く購入できます。

たとえば、新築マンションの場合は不動産投資用のローンを利用することが多いですが、中古マンションであれば自己資金のみで購入できるケースもあります。また、仮に不動産投資用のローンを利用することになっても、ローン金額を抑えられるでしょう。

安く購入できる中古マンションは、余裕資金の少ない方でも始めやすい投資です。

節税対策につながる

中古マンション投資は、節税対策にもつながるという魅力があります。中古マンション投資を始めると、下記の項目を経費として計上可能です。

• ローン金利
• 管理費
• 修繕費
• 減価償却費
• 仲介手数料など

正しく経費計上すれば、所得税や住民税の節税につながる可能性があります。ただし、どの項目を経費として計上するか迷う場合もあるでしょう。その場合は、専門家へ相談することをおすすめします。

継続して家賃収入が見込める

中古マンションに限らず、不動産投資は継続して家賃収入を見込めます。

たとえば、毎月5万円で貸し出した場合、年間で60万円の家賃収入を得られます。空室がない状態で運用できれば、5年間300万円ほどの家賃収入を見込めるでしょう。

また、株式やFXなどの投資とは異なり、収入の見込みを立てやすいのも魅力です。継続して安定した収入を得たいのであれば、中古マンション投資は選択肢に入れておきたい投資手段です。

資産価値が緩やかな減少で済む

中古マンションは、新築マンションよりも資産価値の減少が緩やかな傾向があります。

一般的に、新築マンションは購入後に3割程度資産価値が下がるといわれています。しかし、中古マンションは築30年を超えると資産価値はほぼ横ばいになるといわれており、新築マンションほど大幅な資産価値の減少が起こらないケースが多いです。

また、中古マンションはリフォームあるいはリノベーションなど、物件価値を高める方法もあります。資産価値が下がるどころか上がる可能性もあるのが、中古マンションの魅力です。

リノベーションできる

中古マンションは、安く購入し、設備や内装を自由にリノベーションできます。

リノベーションと聞くと、手間とお金がかかるためデメリットなのではないかと思われる方もいるでしょう。

しかし、実はリノベーションは決してマイナスではありません。リノベーションすることで、築30年を超えた古い物件でも借り手がつく可能性が上がり、空室リスクを軽減できます。

また、資産価値が上昇するため、売却益を得られる可能性も出てきます。資産価値を上げられるリノベーションをできることは、大きな魅力です。

物件次第ではすでに入居者を確保できている

物件次第ですが、中古マンションはすでに入居者を確保できていることがあります。

もともと入居者がいれば、すぐに家賃収入を得られたり、賃貸募集にかかる費用がかからなかったりとさまざまなメリットを受けられます。

また「空室があったらどうしよう……」という心配もありません。空室リスクが心配な方は、すでに入居者のいる中古マンションへの投資がおすすめです。

中古マンション投資にある3つのデメリット

さまざまなメリットがある中古マンション投資ですが、デメリットが3つあります。

1. 空室や価格下落などのリスクがある
2. 修繕費用が比較的かかりやすい
3. 資産価値が低い

デメリットを知らないまま投資を始めると、トラブルに対して準備ができません。思わぬトラブルに困惑しないためにも、あらかじめデメリットを把握しておきましょう。

空室や価格下落などのリスクがある

中古マンション投資には、さまざまなリスクがあります。

中古マンションに限らず、不動産投資する際に直面するリスクで、ゼロにはできません。万が一の場合は、損失や被害が発生することを覚えておきましょう。

ただし、リスクがあることを把握していれば、準備はできます。損失や被害を最小限に抑えたいなら、しっかり対策を打っておくべきです。リスクは理解できるけど、どのように対策すればいいのかわからない方は、不動産投資に知見のある専門家に相談してみてください。

修繕費用が比較的かかりやすい

中古マンションは、築年数が経っている上、すでに人が使っているため、修繕費用がかかりやすいというデメリットがあります。

たとえば、下記のような箇所は修繕が必要になることが多い傾向にあります。

• キッチンや浴室などの水回り
• 壁紙
• フローリング

あらかじめ修繕費用がかかりやすいことを把握して資金を用意しておかないと、修繕をおこなえない可能性があります。結果、入居者の満足度が低くなり、空室や家賃の下落につながってしまいます。

修繕費用については、事前にきちんとシミュレーションしてください。

資産価値が低い

マンションは、築年数が古くなればなるほど資産価値が低くなる傾向があります。

中古マンションは、資産価値の減少が緩やかであるのが魅力です。しかし、これはもともと資産価値が低いから、大きく下がりにくいだけだというケースもあります。

また、需要に対して供給の多いエリアでは、資産価値の低さが顕著な場合もあります。

いずれにしても、中古マンションは資産価値が低く、思ったような価格で売却できない可能性があるため、注意が必要です。

投資する中古マンションの正しい選び方

デメリットを説明してきましたが、中古マンションは正しく選べば非常に魅力的な投資になります。投資する中古マンションの正しい選び方は、以下の8つです。

1. 必ず内見してから決める
2. 借地権付き物件は避ける
3. 定期点検や大規模修繕の実施状況をチェックする
4. 実質利回りを見る
5. 東京など人口が安定して増加するエリアを選ぶ
6. 価格が極端に安い物件には注意する
7. 家賃が適正か確認する
8. 新耐震基準の適用物件を選ぶ

メリットの大きい中古マンションを選べるように、それぞれの詳細を確認しましょう。

必ず内見してから決める

中古マンションは、必ず内見してから決めましょう。

購入物件が遠方だと内見をしないまま決める方がいますが、とても危険です。購入後実際に見てみたら、実は大きなリフォームが必要だったというケースもあります。

共用部や外壁に問題はないか、日当たりなど、実際に自分の目で確かめましょう。

借地権付き物件は避ける

中古マンションを購入する際は、借地権付き物件は避けるのが賢明です。借地権付き物件は、土地の所有権は地主で、土地の借地権と建物のみを購入できる物件です。

比較的安く購入できるというメリットはありますが、毎月土地代を支払わなければいけません。

また、借地権付き物件は人気がないため、購入者を見つけにくく売却しにくい傾向があります。高い利回りを保ちたい、売却時に損をしたくない場合は避けましょう。

定期点検や大規模修繕の実施状況をチェックする

購入する前に、定期点検や大規模修繕の実施状況をチェックしてください。

実施状況によって、外観や共用部分の状態は大きく変わります。直前に定期点検や大規模修繕がおこなわれていれば、物件の状態が良い可能性が高いでしょう。

購入後、いきなり修繕しなければならないといった状況を避けるためにも、事前に確認しておく必要があります。

実質利回りを見る

不動産投資する際、利回りを気にする方は多いのですが、表面利回りと実質利回りを理解されていない方がいます。

表面利回りは、購入にかかった費用や運営中の費用などを考慮していません。そのため、表面利回りだけみていると、予定よりも利益が残らないといった事態になるでしょう。

シミュレーションする際は、より具体的かつ現実に近い数字がわかる実質利回りを確認してください。

東京など人口が安定して増加するエリアを選ぶ

中古マンションを選ぶときは、東京など人口が安定して増加しているエリアを選ぶのがおすすめです。人口が安定して増加するエリアは、賃貸需要も安定しています。

仮に、人口が減少しているエリアを選ぶと、入居者が退去したときに次の方を探すのに苦労する可能性があります。なかなか見つからなければ、長期間赤字が続くこともあるでしょう。

中古マンション投資で成功したいなら、賃貸需要が高く見込めるエリアを選ぶのが賢明です。

価格が極端に安い物件には注意する

価格が極端に安い物件には、注意が必要です。価格の安さを魅力的に感じるかもしれませんが、下記のような物件の可能性があります。

• 賃貸需要が低い
• 事故物件
• 再建築不可など

価格が安いことには何らかの理由があります。ただ価格が安いだけの優良物件は、そう簡単には見つかりません。

極端に安い価格が設定されている場合は、必ず理由を確認しましょう。

家賃が適正か確認する

不動産投資は、家賃収入が柱になります。そのため、家賃が適正かどうかは非常に重要です。

家賃が相場よりも低ければ、その分家賃収入は減少します。一方で、家賃が相場よりも高ければ、入居者がつかない可能性があります。

安定した運用を実現するためにも、家賃が適正かどうかはあらかじめ確認しましょう。

新耐震基準の適用物件を選ぶ

1981年に、耐震基準が新しく整備されました。見逃してしまう方も多いのですが、購入する物件が新耐震基準を満たしているかどうかを確認してください。

万が一、新しい耐震基準を満たしていない場合、地震で倒壊する可能性があるだけではなく、耐震補強をおこなうために多額の費用が必要になることがあります。

思わぬ出費を避けるためにも、1981年以降に建築された新耐震基準適用物件を選びましょう。

中古マンション投資で失敗しないためのコツ

中古マンションの正しい選び方を把握した上で、さらに失敗しないためのコツも確認しましょう。中古マンション投資で失敗しないためのコツは、以下の3つです。

1. リスクを抑える分散投資の考えを持つ
2. 購入後の必要経費を洗い出しておく
3. 必ず収支のシミュレーションをする

中古マンション投資で成功したい方は、ぜひ参考にしてください。

リスクを抑える分散投資の考えを持つ

中古マンション投資に限らず投資をおこなうなら、リスクを抑えるために分散投資という考え方を身につけておくといいでしょう。

投資先を1つに絞る方が、一点集中で大きなリターンを得られると考える方もいます。しかし、投資先を1つに絞ると、万が一資産価値が大きく下落した場合、大きな損失を被ることは避けられません。

その点、投資先を分散していれば、1つの資産価値が大きく下落してもほかの資産で損失をカバーできる可能性があり、ダメージも少なく済むでしょう。大きな失敗をしたくない方は、リスクを抑える分散投資の考えを持っておくべきです。

購入後の必要経費を洗い出しておく

中古マンション投資で失敗しないためには、購入後の必要経費をあらかじめ洗い出しておく必要があります。

投資するとなると、購入することばかりに気を取られる方がいますが、非常に危険です。投資は、購入したら終わりではなく、購入した時点がスタートです。

購入後にかかる費用を把握しておかないと、必要経費の支払いに苦労する可能性があります。家賃収入だけでは賄えず、赤字になることもあるでしょう。

赤字が続くことを避けるためにも、事前に購入後の必要経費を洗い出しておいてください。

必ず収支のシミュレーションをする

必ず収支のシミュレーションをすることも、中古マンション投資に失敗しないためのコツの一つです。

中古マンションは、新築マンションと比較して資産価値が低い傾向にあるため、ローン条件が不利になることがあります。加えて、空室リスクや修繕リスクなどもあるため、前もって収支をシミュレーションしておかなければ、購入後思わぬ支出に頭を悩まされるかもしれません。

リスクなどを考慮して綿密に収支シミュレーションをおこなうことで、事前に対策ができます。中古マンション投資を成功させたいなら、必ず収支シミュレーションをおこないましょう。

中古マンション投資の始め方

中古マンション投資は、大きく6つのステップで始められます。

1. 中古マンション投資の基本的な知識を学ぶ
2. 中古マンション投資に知見のある専門家へ相談する
3. 自分に適した運用プランを練る
4. 物件を探す
5. 管理会社を選ぶ
6. 物件を購入する

まず、最低限の知識は身につけておきましょう。

自分で物件を探したり、運用プランを練ることもできますが、初めて投資する方や不安なことがある方は、専門家へ相談することをおすすめします。

また、管理会社を選ぶときは管理実績があったり、いつでも連絡が取れたりする業者を選ぶといいでしょう。

実際に物件を購入する際は、事前に疑問点を解決するなど慎重に契約を進めてください。

中古マンション投資のよくある失敗事例

中古マンション投資のよくある失敗事例は、以下のとおりです。

• 利回りが低い中古のワンルームマンション投資で損をした
• 融資の返済額が高い
• 購入直後に多額の修繕費用を負担した

よくある失敗事例を知っておくことで、自分が同じような失敗をすることを避けられます。それぞれの事例をみていきましょう。

利回りが低い中古のワンルームマンション投資で損をした

利回りが低い中古のワンルームマンション投資で損をしたケースがあります。

中古マンション投資の魅力は、高い利回りです。しかし、なかなか入居者がつかない物件を選ぶと、利回りは大きく下がります。結果、家賃収入でローン返済や諸費用を賄えず、自己資金をあてないといけないことがあります。

あまりに利回りの低い物件を選ぶと、中古マンション投資の恩恵を受けられません。実質利回りをしっかり確認し、損が出ないような物件を選びましょう。

融資の返済額が高い

フルローンで融資を受けたあと、毎月の返済額が高く、空室が出たときに赤字が続いて返済ができなくなってしまったというケースもあります。

フルローンで購入できれば初期費用を抑えられますが、その分毎月の返済額が高くなることがほとんどです。毎月の返済額が高いと家賃収入が減るだけではなく、自己資金で補填しないといけなくなる可能性もあります。

融資を受ける際は、毎月の返済額がどの程度になるのか、問題なく返済を続けられるかといったことに注意しましょう。

購入直後に多額の修繕費用を負担した

購入直後に多額の修繕費用を負担しなければならなくなったケースもあるため、注意が必要です。

築年数の古いマンションは、水回りやフローリングなどさまざまな箇所が老朽化しています。計画的な修繕であれば問題ありませんが、購入直後に多額の修繕費用が発生すると資金繰りが大きく悪化します。

収益を得て生活を豊かにしていくはずが、資金繰りの悪化で生活が圧迫されることもあるでしょう。内見したり、大規模修繕の実施状況を確認したりして、購入直後に多額の修繕費用が発生するリスクを避けましょう。

節税を兼ねた中古マンション投資の相談ならネイチャーグループへ

中古マンション投資にはさまざまなメリットがあり、非常に魅力的な投資にみえるでしょう。しかし「空室リスクや家賃下落リスクなどがある」「修繕費用がかかりやすい」といったデメリットもあります。

そのため、初めて不動産投資に取り組もうとしている方は悩むポイントも多いでしょう。

そのような方は、ぜひネイチャーグループへご相談ください。

ネイチャーグループは、資産運用と税に特化しており、中古マンション投資にも精通しています。節税を兼ねた中古マンション投資への知識も豊富であるため、お客さまの不安を取り除きながら一緒に中古マンション投資を進められます。

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こちらの記事も読まれています：債券投資のリスクは7つ！魅力とともにわかりやすく解説

まとめ：中古マンション投資はメリットとデメリットを理解して始めよう

中古マンション投資は、メリットとデメリットを理解して始めましょう。

両方をしっかりと理解した上で正しい中古マンションの選び方を把握し、自分の状況にあった運用ができる物件を探さなければいけません。

もしできなければ、本記事で紹介した失敗事例のような事態を招く可能性があります。

「中古マンション投資は魅力的だけど、自分に適した物件を選べるか不安……」

このような方は、中古マンション投資に知見のある専門家へ相談することをおすすめします。

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芦田ジェームズ 敏之

【代表プロフィール】
資産規模100億円を超えるクライアントの案件を数多く抱えてきた異彩を放つ経歴から、「富裕層を熟知した税理士」として多数メディアに取り上げられている。培った知識、経験、技量を活かし、富裕層のみならず幅広いお客様に税金対策・資産運用をご提案している。
また、Mastercard®️最上位クラスで、富裕層を多く抱えるクレジットカードLUXURY CARDの 「ラグジュアリーカード・オフィシャルアンバサダー」に就任。日米税理士ライセンス保有。東京大学EMP・英国国立オックスフォード大学ELP修了。紺綬褒章受章。
現在は代表税理士を務める傍ら、英国国立ウェールズ大学経営大学院に在学中（MBA取得予定）。

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