2024年11月27日
2024年11月26日資産運用
不動産投資はやめとけと言われる理由とその真相｜向いていない人を紹介
不動産投資を検討している方の中には、一度は「やめとけ」という言葉を見たり、聞いたりしたことがある方も多いでしょう。しかし、なぜやめとけと言われるのでしょうか。
理由もわからずに不動産投資を諦めている方は、大きなチャンスを失っている可能性があります。そこでこの記事では、不動産投資はやめとけと言われる理由と真相を丁寧に解説していきます。
この記事を読んで、自分に不動産投資は向いているのかどうか判断してみてください。
※本記事の記載内容は2024年9月現在のものです。
目次
不動産投資はやめとけと言われる理由
不動産投資はやめとけと言われる理由は、以下の6つです。
- リスクを理解せずに失敗してしまう
- 経年劣化などで大規模メンテナンスが必要になる
- ローン返済を確実にできる保証はない
- 失敗した後の責任を負いたくない
- 物件価格が変動するリスクがある
- 金利が変動するリスクがある
それぞれの詳細を確認しましょう。
リスクを理解せずに失敗してしまう
不動産投資はやめとけと言われるのは、リスクを理解せずに失敗するケースがあるからです。
不動産投資の主なリスク
- 空室リスク
- 価格変動リスク
- 災害リスク
- 金利変動リスクなど
「資産を増やせるから」「節税ができるから」といったメリットのみに注目して投資する方は一定数います。
ただし、リスクを理解しておかなければ、事前に対策が取れません。運よく成功する例もありますが、リスクへの対処ができず後手に回り、失敗するケースも少なくありません。
メリットがあるからと勢いのまま投資をすると失敗につながることは、誰でもわかりそうなことです。しかし、一部の方は慎重な判断ができず、失敗します。
リスクを理解せずに失敗する例がなくならないため、不動産投資はやめた方がいいと言われることがあるのです。
経年劣化などで大規模メンテナンスが必要になる
当然ですが、建物は時間が経つにつれて劣化します。そのため、定期的に建物の大規模メンテナンスが必要です。
一般的に、マンションなら12年毎に大規模メンテナンスが実施されます。
ただし、修繕費用は高額になることがあります。仮に毎月修繕積立金を支払っていたとしても杜撰な管理のせいで追加の費用がかかるケースもあり、注意しなければいけません。
メンテナンスに高額な費用がかかる可能性があることから、不動産投資はやめとけと言われることがあります。
ローン返済を確実にできる保証はない
不動産投資は、ローンを利用して始める方が多い傾向にあります。
「ローンは家賃収入で返済できるから大丈夫」と考える方もいますが、確実にローンを返済できる保証はありません。
たとえば、空室が長期間発生したり、想定よりも家賃が低く設定されたりして、家賃収入が減少してしまいローンの返済が滞るケースもあります。
一時的な空室であれば給料などで補填できるかもしれませんが、長期間となると厳しいでしょう。
ローンの返済を確実にできる保証がないため、不動産投資はやめとけと言う方がいます。
失敗した後の責任を負いたくない
相談相手が失敗した後の責任を負いたくないから、不動産投資はやめた方がいいと助言する方がいます。
たとえば「この手順で進めると成功するよ。」と伝えてもしうまくいかなかったら、助言した方は責任を追及されるのではないかと不安になります。
不動産投資を実際に行っている方はポジティブな助言をしてくれるかもしれませんが、していない方はとりあえず否定しておいた方が精神的に楽なのです。
責任を負いたくないといった気持ちが先行すると、ほとんどの場合やめておけと言われます。
物件価格が変動するリスクがある
物件価格は、常に変動しています。そのため、上昇する可能性もありますが、同時に下落する可能性もあります。
たとえば、売却する際に物件価格が大きく下落していると購入価格を下回り、収益を得られない、あるいは損をするケースもあるでしょう。
不動産投資に限った話ではありませんが、価格が大きく下落して損する可能性があるなら投資はやめた方がいいと言われます。
金利が変動するリスクがある
不動産投資はローンを利用する方が多いとお伝えしましたが、ローンを利用する場合は金利が変動するリスクがあります。
金利が低下してくれればいいのですが、上昇すると総返済額が大きくなり、返済が困難になる危険があります。わざわざ危険がある投資をする必要がないと考える方がいてもおかしくはありません。
不動産投資はやめとけとよく言う人がしている4つの誤解
不動産投資はやめとけとよく言う方が誤解していることは、大きく4つあります。
- 借金が大きい
- 空室リスクが高い
- そこまで儲からない
- 危険な悪徳業者が多い
情報を正しく理解できていないと、資産を増やすチャンスを逃す可能性があります。
誤解しやすい点を確認していきましょう。
借金が大きい
借金が大きいことを理由に、やめた方がいいと言う方がいます。
実際物件価格に合わせてローンを組むため、借り入れが大きくなるのは事実です。しかし、返済は家賃収入から行います。つまり、空室がなく毎月安定して家賃を回収できれば、返済にも困りません。
借金が大きくなるという理由だけでやめた方がいいと助言する方は、不動産投資を一面的にしかみていない可能性があります。不動産投資の仕組みを理解している方であれば、借金が大きいからという理由だけで反対されることはないでしょう。
空室リスクが高い
やめた方がいいとよく言う方の中には、空室リスクが高いと思っている方がいます。
実際、空室はリスクになりますが、すべての物件が当てはまるわけではありません。たとえば、駅が近い、人口が右肩上がりに増えているなど賃貸需要の高い地域は空室のリスクは低いでしょう。
加えて、周辺相場に見合っている家賃であれば、空室が続く可能性は低いです。
また、一棟所有している場合、仮に一部屋空室があっても残りの部屋から家賃収入が得られるため、空室リスクは低く、過度に心配する必要はありません。
そこまで儲からない
そこまで儲からないと思っている方も、やめた方がいいと助言する傾向があります。
ただ、不動産投資はコツさえ掴めばしっかりと儲けられます。たとえば、物件選びに失敗しなければ、順調に資産を増やしていける投資です。
たしかに、「儲からない」「失敗した」と嘆いている方もいます。しかし、そのような方は丁寧に情報収集せず、自分に合った物件を選べなかった方です。
本記事を読んでいる方はしっかりと情報収集をし、慎重に物件を判断できる方だと思いますので、過度に心配する必要はありません。もし、どうしても自分だけの判断では不安だと感じるのであれば、専門家への相談も検討しましょう。
危険な悪徳業者が多い
やめた方がいいという方の中には、悪徳業者が多いと誤解している方がいます。誤解している方からすれば危険に感じるので、やめとけと言いたくなる気持ちもわかります。
たしかに、危険な悪徳業者は存在しますが、ごく一部です。ほとんどが悪徳業者なら、不動産投資はそもそも成り立ちません。巧みなトークに騙されて高額な物件を掴まされて赤字続きといった事例も見かけますが、あくまで一部です。
信頼できる業者を選び、適切な物件を選べば、怖いものではありません。さらに言えば、丁寧に情報収集し、基礎知識やリスクを理解している方であればそもそも騙されないでしょう。
こんな人なら不動産投資はやめとけ！向いていない人の特徴
次のような方は、不動産投資はやめておきましょう。
- 知識を得るために勉強をしない人
- ローンを組める資産や収入がない人
- 売却益を狙って短期間で大きく稼ぎたい人
- 目先の情報をすぐに信じる人
不動産投資は、誰にでも向いているわけではありません。自分はどうなのか確認しながら、読み進めてみてください。
知識を得るために勉強をしない人
知識を得るための勉強をしない方は、不動産投資は諦めた方がいいでしょう。
たとえば、日々の仕事が忙しくて基礎知識すら学ぶ暇のない方には、おすすめできません。不動産投資する際は、次のような知識が必要です。
- 利回り
- インカムゲイン、キャピタルゲイン
- リスク
- 税金など
もしわからないまま始めると、大きく失敗する可能性があります。勉強したい場合は、必要に応じて書籍を購入したり、専門家に相談したりするといいでしょう。
ローンを組める資産や収入がない人
資産や収入の少ない方はそもそもローンが組めず、始められない可能性があります。
不動産は、ローンを利用して物件を購入するのが一般的です。そのため、ローンを組める資産や収入がない方が始めるのはハードルが高いでしょう。
仮になんとか始められたとしても資産や収入に余裕がないため、急な空室や修繕にかかる費用などに対応できない可能性もあります。ローンを組めない方は、まず資産や収入を増やすことから始めましょう。
売却益を狙って短期間で大きく稼ぎたい人
不動産投資は、家賃収入を得ながら中長期で運用していくのが一般的です。そのため、売却益を狙って短期間で大きく稼ぎたい方には向いていません。
都市部の一等地などは、短期間で価格が急上昇する可能性はありますが稀です。もし短期間で価格が上昇しない、あるいは下落した場合、多額の含み損を抱える可能性もあります。
また、不動産を取得してから5年以内に売却をすると短期譲渡とみなされ、売却時に大きく税金が発生する点も注意が必要です。
不動産投資は、多くの場合短期間での取引には向いていません。短期間で大きく稼ぎたい場合は、ほかの投資を検討する必要があるでしょう。
目先の情報をすぐに信じる人
不動産投資に限らず、目先の情報をすぐに信じてしまう方にはおすすめできません。
情報を得た場合は、情報が正しいかどうか、情報元は信頼できるのかといったことを慎重に確認しなければいけません。確認を怠り情報を鵜呑みにすると、条件の悪い物件を掴まされ大きく後悔する可能性があります。
目先の情報だけで右往左往してしまう方は、やめた方がいいでしょう。
不動産投資をやめるのをやめとけ！おすすめの人
続いて、不動産投資に向いている方は以下の通りです。
- 年収1,200万円以上のサラリーマン
- 長期的に安定した収入を得たい人
- 金融資産が1,000万円以上のように余裕がある人
- 本業で多忙な経営者
- 資産や土地の相続を控えている人
上記の特徴に当てはまる方は、不動産投資がおすすめです。それぞれの詳細を確認しましょう。
年収1,200万円以上のサラリーマン
年収が1,200万円以上あるサラリーマンには、非常におすすめです。年収の高い方は、所得税が高い傾向があります。
不動産投資は節税対策として利用でき、所得税を抑えられます。節税額は数百万円になることもあるため、高収入の方は利用しないほうが損かもしれません。
ただ、どの項目が経費になるのかなど判断が難しい場合があるため、節税対策を目的としての運用を考えているなら専門家に相談するといいでしょう。
長期的に安定した収入を得たい人
長期的に安定した収入を得たい方にも向いています。
不動産投資は、毎月安定した家賃収入を得て長期的に運用していくのが基本です。しっかりとシミュレーションを行い、適切な物件を選べば長期的に資産を構築していけます。
15年、20年と長期的に安定して収入を得たいなら、選択肢に入れておきましょう。
金融資産が1,000万円以上のように余裕がある人
金融資産が1,000万円以上など、余裕がある方にもおすすめです。
不動産投資をする際はローンを利用するのが一般的ですが、その際銀行から金融資産を確認されることがあります。銀行側も資産を持っていない方にお金を貸すのはリスクがあるため、条件を満たしていないとそもそも借り入れできない可能性もあります。
また、修繕費用など思わぬ出費に対応する点においても、金融資産がある方が安心です。もしなければ急な出費に対応できず、運用を継続できなくなるかもしれません。
銀行融資の面からみても、急な出費への対応という面でみても、金融資産が1,000万円以上あれば安心して投資を始められます。
本業で多忙な経営者
本業で多忙な経営者にも向いています。
なぜなら、不動産投資は株式やFXとは異なり、常に値動きを気にする必要がないからです。さらに、物件の管理も委託できます。クレーム対応や家賃の回収などを自ら行う必要がなく、手間がかかりません。
また、質の良い管理会社が見つかれば、入居者への対応や空室の問題も速やかに解決してくれるため、安心して本業に取り組めます。本業で多忙な方こそ、検討すべきでしょう。
資産や土地の相続を控えている人
資産や土地の相続を控えている方にも、おすすめできる投資です。理由は、大きく2つあります。
- 現金よりも不動産の方が相続税評価額が低くなる
- 賃貸すれば相続税評価額が低下する
不動産は相続税の計算をする際、時価の7割〜8割程度の価値だと評価するのが一般的です。そのため、現金よりも評価額は低くなります。
また、相続の際はプラスの資産に加えて、マイナスの資産も引き継がれます。したがって、ローンを利用してマイナスの資産を作っておけば、実質的に相続される資産を減らせます。
相続税対策としても不動産投資は有効です。ただし、相続税については専門的な知識やスキルが必要であるため、自分でなんとかしようとするのはおすすめできません。相続税対策については、専門家へ相談しましょう。
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不動産投資は非常に魅力的な投資ですが、専門的な知識が必要です。もし知識のないまま投資すれば、物件選びに失敗して大きく損をすることもあるでしょう。
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まとめ：不動産投資をやめとけは人による！向いている人に当てはまるなら検討しよう
不動産投資はやめとけと言われる理由はいくつかありますが、怖がる必要はありません。事前に理由を把握しておけば、対策が取れます。
中には、借金が大きいから、空室リスクが高いからという理由でやめた方がいいと言う方がいますが、誤解しています。不動産投資を一面的にしかみていないので、危険なものだと認識してしまうのです。
不動産投資は、非常に魅力的な投資です。本記事で紹介した不動産投資が向いている方に当てはまる場合は、投資先としてぜひ検討してみてください。
ただ、やってみたいのにどうしても不安だという方は、一人で悩んでいても不安は解消されないため、専門家に相談してみましょう。
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資産規模100億円を超えるクライアントの案件を数多く抱えてきた異彩を放つ経歴から、「富裕層を熟知した税理士」として多数メディアに取り上げられている。培った知識、経験、技量を活かし、富裕層のみならず幅広いお客様に税金対策・資産運用をご提案している。
また、Mastercard®️最上位クラスで、富裕層を多く抱えるクレジットカードLUXURY CARDの 「ラグジュアリーカード・オフィシャルアンバサダー」に就任。日米税理士ライセンス保有。東京大学EMP・英国国立オックスフォード大学ELP修了。紺綬褒章受章。
現在は代表税理士を務める傍ら、英国国立ウェールズ大学経営大学院に在学中（MBA取得予定）。
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