不動産で相続税評価額を減らす！富裕層向け対策と税務否認回避策

「せっかく築き上げた大切な資産が、相続税で大きく目減りしてしまうのではないか…」

多額の現預金や金融資産をお持ちの富裕層の方々にとって、将来の相続税は尽きない悩みの種ではないでしょうか。しかし、この相続税負担を大きく軽減する有効な手段として、**「不動産の活用」**が挙げられます。不動産は、その特性から相続税評価額を圧縮しやすく、賢く活用すれば未来の資産を大きく守る力があるからです。

結論から申し上げますと、不動産は相続税評価額を引き下げるための、極めて有効な対策です。 現金や金融資産とは異なる評価方法が適用されるため、資産の組み換えによって税負担を大きく軽減できる可能性があります。しかし、その方法は多岐にわたり、税制改正（特にタワマン節税の改正）への対応や、税務否認リスクへの配慮も不可欠です。

この記事では、税理士法人ネイチャーが、不動産を活用した相続税評価減の仕組みから、具体的な対策、最新の税制改正への対応、そして失敗しないための税務調査対策まで、専門家の視点から徹底的に解説します。この記事を読めば、あなたが不動産を通じて資産を次世代へ円満に引き継ぐための具体的な戦略が見えてくるでしょう。

不動産が相続税評価額を引き下げる基本的な仕組み

なぜ不動産が相続税評価額の引き下げに有効なのでしょうか。その理由は、現金や金融資産とは異なる、不動産独自の相続税評価方法にあります。

現金・金融資産と不動産の評価方法の違い

相続税を計算する際、被相続人（亡くなった方）が残した財産の「評価額」を算出します。この評価額が高ければ高いほど、相続税の負担は重くなります。

• 現金・預貯金・有価証券（株式など）: 原則として時価（実際の価値）がそのまま相続税評価額となります。例えば、1億円の現預金はそのまま1億円として評価されます。
• 不動産（土地・建物）: 不動産の相続税評価額は、原則として**「国税庁が定めた評価基準」**に基づいて算出されます。これは、実際の市場価格（時価）よりも低い金額になることが多く、ここに節税の大きなポイントがあります。

不動産の相続税評価額は「時価」より低い？（路線価・固定資産税評価額）

不動産の相続税評価額は、主に以下の基準で算出されます。

• 土地: 路線価方式（道路に面した土地の1㎡あたりの評価額）または倍率方式（固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる）で評価されます。これらの評価額は、一般的に時価の80%程度と言われています。
• 建物: 固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。これは、一般的に建築費の50%～70%程度と言われています。

つまり、例えば1億円の現預金は1億円として評価されるのに対し、時価1億円の不動産は、土地・建物の評価額を合算すると7,000万円～8,000万円程度（場合によってはさらに低く）で評価される可能性があるのです。

不動産の購入が直接的な節税に繋がる理由

この時価と相続税評価額の「乖離」を利用することが、不動産を活用した節税の基本です。多額の現預金がある場合、その資金で不動産を購入し、資産を「現金」から「不動産」に組み替えることで、同じ価値の資産であっても相続税評価額が引き下がり、結果として相続税の負担を軽減できるというわけです。

例えば、1億円の現金をそのまま相続するのと、1億円で購入した不動産を相続するのとでは、相続税の課税対象となる評価額に大きな差が生まれることになります。

相続税評価額を大きく減らす！不動産活用5つの王道対策

不動産による相続税評価額の引き下げには、いくつかの具体的な方法があります。ここでは、特に効果の高い5つの王道対策を解説します。

対策1：賃貸物件化で「貸家建付地」「貸家」として評価減

所有している土地に賃貸アパートやマンションなどの賃貸物件を建築すること、または賃貸物件を購入することは、非常に効果的な評価減対策です。

貸家建付地・貸家の評価減の仕組みと計算方法

土地に賃貸物件を建てると、その土地は「貸家建付地」として評価されます。また、建物自体は「貸家」として評価されます。これらは、第三者に貸し出すことで、所有者の利用が制限されるとみなされ、自用の場合よりも評価額が減額されます。

• 貸家建付地（土地）の評価額:

• 自用地評価額 × (1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
• 借地権割合は地域によって異なりますが60%〜70%程度、借家権割合は30%と定められています。賃貸割合は実際の入居状況に応じて変動します。
• 貸家（建物）の評価額:
• 建物の固定資産税評価額 × (1 – 借家権割合 × 賃貸割合)

このように、賃貸物件にすることで土地と建物の両方の評価額が減額され、大きな節税効果が期待できます。例えば、時価1億円の現金を賃貸不動産に換えることで、評価額が5,000万円～6,000万円程度に圧縮されるケースも珍しくありません。

空室リスクと収益性も考慮した賃貸物件の選び方

賃貸物件化は強力な節税策ですが、空室が続くと評価減が受けられなかったり、収益が悪化したりするリスクがあります。

• 安定した収益性: 節税効果だけでなく、将来にわたる家賃収入を確保できるか（立地、築年数、設備など）。
• 空室リスクの低い物件: 人口動態、周辺環境、競合物件などを考慮し、空室リスクが低い物件を選ぶことが重要です。
• 管理会社の選定: 適切な管理を行うことで、安定した入居率を維持し、評価減を確実に適用できます。

税理士法人ネイチャーでは、税務だけでなく不動産の収益性についても専門的な視点からアドバイスが可能です。

対策2：小規模宅地等の特例を最大限活用する

小規模宅地等の特例は、相続税対策の「切り札」とも言える非常に強力な特例です。一定の要件を満たす宅地であれば、**最大80%**も評価額を減額することができます。

居住用・事業用・貸付事業用宅地等の適用条件と減額割合

この特例は、宅地の利用状況に応じて3種類に分けられます。

• 特定居住用宅地等: 被相続人等が住んでいた宅地。330㎡まで80%減額。
• 特定事業用宅地等: 被相続人等が事業を行っていた宅地。400㎡まで80%減額。
• 貸付事業用宅地等: 被相続人等が賃貸事業を行っていた宅地（賃貸アパートなど）。200㎡まで50%減額。

特例適用を逃さないための注意点と具体例

小規模宅地等の特例は非常に強力な反面、適用要件が複雑かつ厳格です。

特に注意すべきは「家なき子特例」や「二世帯住宅」「同居要件」など、相続人の居住状況や土地の保有継続期間に関する細かなルールです。例えば、被相続人が亡くなる直前に老人ホームに入所していた場合でも、自宅が特例の対象になるケースがあります。また、特例を適用するためには、相続税の申告期限までに対象の宅地を売却せず、保有を継続していることが条件となります。

• 実務上のポイント: 要件を満たすかどうかは、個別の状況によって判断が大きく分かれるため、必ず相続税に強い税理士に相談し、正確な判断を仰ぐ必要があります。税理士法人ネイチャーでは、複雑なケースでも特例適用を最大限に引き出すためのアドバイスを行っています。

対策3：資産管理会社（法人）を活用した不動産移転

多額の不動産を保有している富裕層にとって、資産管理会社（プライベートカンパニー）を設立し、個人資産である不動産を法人に移転することは、相続税対策として非常に有効な戦略となり得ます。

法人化による税負担軽減と相続対策の相乗効果

• 所得分散: 不動産から生じる家賃収入を法人で受け取り、役員報酬として家族に分散することで、所得税の税率を抑えることが可能です。個人の所得税率（最高45%）よりも法人の実効税率（約30%）が低い場合、トータルでの税負担を軽減できます。
• 費用計上の幅: 法人化により、個人では経費にできなかったものが経費に計上できるようになるなど、節税の幅が広がります（例：役員退職金、生命保険料など）。
• 自社株評価の引き下げ: 資産管理会社の株式は、事業内容によっては相続税評価額が低く評価される可能性があります。また、会社の利益を圧縮することで、将来的な株価の上昇を抑え、相続税負担を軽減する効果も期待できます。

法人への不動産移転の注意点とデメリット

• 移転時の費用: 個人から法人へ不動産を移転する際には、登録免許税、不動産取得税、場合によっては譲渡所得税が発生します。これらの初期費用と、法人運営のランニングコスト（法人住民税均等割など）を考慮する必要があります。
• 社会保険料: 法人化すると社会保険の加入義務が発生し、役員報酬に対する社会保険料負担が増加します。
• 専門家への相談必須: 法人化のメリット・デメリットは、個人の資産状況や所得によって大きく異なります。最適なタイミングやスキームについては、必ず税理士に相談して判断すべきです。

対策4：交換や買い換えによる評価減（同族間売買・含み益対策）

不動産の「組み換え」も、相続税対策として有効な場合があります。特に、評価が非常に高い不動産を、評価減が期待できる別の不動産に買い換えることで、全体的な相続税評価額を圧縮できます。

• 含み益のある不動産の対策: 長年所有している不動産で含み益が大きい場合、生前の売却による譲渡所得税が懸念されます。これを避けるため、税制上の特例（例：特定の資産の買換え特例など）を活用した組み換えや、あえて同族間の売買を行うことで、将来の相続税評価額をコントロールする戦略も考えられます。
• 共有物分割による評価減: 複数の相続人で共有している不動産を、相続前に分筆・共有物分割することで、評価が下がるケースもあります。

対策5：より複雑な土地の評価減要因を見落とさない

路線価図や固定資産税評価額だけでは判断できない、**「隠れた評価減要因」**が土地には存在します。税務の専門家でなければ見落としがちなこれらの要因を正確に評価することで、さらに評価額を引き下げることが可能です。

不整形地、無道路地、がけ地などの評価減

• 不整形地: 形状がいびつな土地は、利用効率が悪いため評価が減額されます。
• 無道路地: 建築基準法上の道路に接していない土地は、再建築が難しいなどの制約があるため評価が減額されます。
• がけ地: 土地の一部または全部ががけになっている土地も、利用制限があるため評価が減額されます。

これらの土地は、整形地や平坦な土地と比較して利用価値が低いため、評価減の対象となります。

騒音・振動、高圧線下地、土壌汚染等の特殊要因

• 騒音・振動: 幹線道路や鉄道に隣接しているなど、騒音や振動が著しい土地は、生活環境が悪いため評価が減額されます。
• 高圧線下地: 高圧線が上空を通っている土地は、利用制限があるため評価が減額されます。
• 土壌汚染: 土壌汚染が確認された土地は、浄化費用がかかるため評価が減額されます。
• 都市計画道路予定地: 将来的に道路になる予定がある土地も、建築制限などがあるため評価が減額されます。

これらの特殊要因は、専門家による現地調査や役所調査によって発見されることがほとんどです。税理士法人ネイチャーは、このような「見えない減額要因」を見つけ出し、相続税評価額を適正に引き下げるための専門知識とノウハウを持っています。

【重要】タワマン節税改正後の不動産評価と最新の対策

2024年1月1日から、いわゆる「タワマン節税」と呼ばれる高層階マンションの相続税評価方法が大きく改正されました。多くの富裕層が活用してきた節税策だけに、今後の影響と対応策が注目されています。

タワマン節税とは？なぜ問題視されたのか

従来のタワマン節税は、タワーマンションの高層階の物件が、時価に比べて相続税評価額が著しく低いという「乖離」を利用するものでした。

• タワーマンションの固定資産税評価額は、原則として専有部分の床面積だけで計算され、階層による評価差はありませんでした。
• しかし、市場では高層階ほど眺望が良く人気が高いため、低層階と高層階で時価に大きな差が生じていました。
• この時価と評価額の乖離が、特に高層階において顕著であったため、多額の現金で高層階タワマンを購入し、相続税評価額を大きく圧縮する節税策が広く行われていました。これが「相続税の公平性を欠く」と問題視されたのです。

2024年改正後のタワマン評価額の計算方法

2024年1月1日以降に相続・贈与で取得した区分所有建物（マンション）の評価方法は、以下のような要素を加味して評価乖離率を算出する形に変わりました。

• 築年数
• 総階数
• 所在階（階層別効用比）
• 敷地持分狭小度

これにより、評価額が時価の60%を下回る場合は、その60%まで引き上げられることになります。特に高層階のタワマンは、改正によって評価額が大きく上昇する可能性が高まりました。

改正後も不動産が相続税対策に有効である理由と新たな戦略

タワマン節税は縮小されましたが、不動産が相続税対策に有効であるという本質は変わりません。

• 現金との評価乖離は依然として存在: 不動産の相続税評価額が時価より低いという基本的な仕組みは、改正後も変わっていません。現金で保有するよりも不動産で保有する方が、相続税評価額は低くなります。
• 賃貸物件化の有効性: 前述の賃貸物件の評価減は、タワマン節税改正の直接の対象外であり、引き続き有効な対策です。
• 小規模宅地等の特例の活用: この強力な特例も、引き続き重要な節税手段です。
• 多様な評価減要因の活用: 不整形地などの個別要因による評価減は、改正とは関係なく適用可能です。

改正後も、お客様の資産状況や目的に合わせて、賃貸物件の活用、小規模宅地等の特例の適用、土地の特殊要因による評価減などを組み合わせることで、引き続き効果的な相続税対策を行うことが可能です。重要なのは、改正後のルールを正確に理解し、最新の税務知識に基づいた最適な戦略を立てることです。

財産評価減対策で失敗しないための注意点と税務調査対策

不動産を活用した財産評価減対策は非常に有効ですが、安易な自己判断は、思わぬ税務否認やトラブルを招くリスクがあります。

安易な対策による税務否認のリスクと追徴課税

税務署は、評価減対策が「不自然」あるいは「経済合理性を欠く」と判断した場合、その評価減を否認し、追徴課税を行う可能性があります。

• 否認されやすい典型例:

• 相続直前に、明らかに節税目的のみで、不採算となるような不動産を急いで購入した場合。
• 賃貸物件として建築したにもかかわらず、ほとんど空室で実態が伴わない場合。
• 極端に高額な修繕費を計上し、実態と乖離している場合。
• タワマン節税の改正後も、改正前の基準で評価額が著しく低いと見なされる場合。
• 追徴課税の影響: 否認された場合、追加の相続税に加え、過少申告加算税や延滞税といったペナルティが課されます。これにより、当初期待した節税効果が帳消しになるどころか、より大きな税負担が発生する可能性もあります。

業務関連性・経済合理性の証明の重要性

税務署は、行われた対策に「経済合理性」や「事業目的」があるかを重視します。単なる節税目的ではなく、賃貸経営であれば「収益性を追求している」、事業用不動産であれば「事業に必要不可欠である」といった合理的な理由と証拠を用意しておくことが重要です。

評価減対策における税務調査のポイントと対策事例

相続税の税務調査では、不動産の評価が特に厳しくチェックされます。

• 税務署のチェックポイント:

• 土地の評価減要因（不整形地補正など）が適正に適用されているか。
• 賃貸物件の賃貸割合や、空室期間が適切に計上されているか。
• 小規模宅地等の特例の適用要件が満たされているか。
• 購入した不動産が、実態として事業用や賃貸用として使われているか。
• ネイチャーの対策事例: 実際に税務調査で不動産評価が争点になったケースでは、事前に徹底した現地調査や役所調査で減額要因を網羅的に洗い出し、それを裏付ける客観的な資料（測量図、写真、鑑定書など）を詳細に添付することで、税務署の理解を得て、評価減が認められた事例が多数あります。また、書面添付制度を積極的に活用することで、税務調査の省略や簡易化に繋げることも可能です。

納税資金確保と遺産分割トラブルへの配慮

不動産は流動性が低いため、相続税が発生しても納税資金が不足するリスクがあります。

• 納税資金の準備: 不動産を購入する際は、相続税額と納税資金のバランスを考慮し、不動産以外の流動資産（現金、金融資産）を確保しておくことが重要です。
• 遺産分割: 不動産は分割しにくいため、相続人間で遺産分割トラブルの原因となることがあります。生前に遺言書を作成したり、家族信託を活用したりして、円満な分割計画を立てておくことが不可欠です。

不動産を活用した財産評価減対策は、相続税負担を大きく軽減し、大切な資産を次世代へ円満に引き継ぐための重要な戦略です。しかし、そのプロセスは非常に専門的かつ複雑であり、常に最新の税制改正に対応し、税務否認のリスクを回避する知識と経験が求められます。

インターネット上の情報だけを頼りに自己判断するのは非常に危険であり、安易な対策は思わぬトラブルや追徴課税のリスクを招きかねません。

不動産評価の「プロ」が見極める隠れた評価減要因

税理士法人ネイチャーは、長年の経験と実績を持つ相続税専門の税理士として、不動産評価の深い知見を持っています。私たちは、路線価や固定資産税評価額だけでは見えない、以下のような「隠れた評価減要因」を徹底的に見極めます。

• 不整形地やがけ地、無道路地といった土地の形状による減額
• 騒音や振動、高圧線下地、土壌汚染などの環境要因による減額
• 都市計画道路予定地やセットバックなど、法的規制による利用制限での減額

これらは専門家による詳細な現地調査や役所調査を通じて初めて発見できることが多く、お客様の不動産の評価額を適正に、かつ最大限に引き下げるための重要なポイントとなります。

豊富な成功事例と税務調査対策まで見据えたサポート

「本当に評価額が下がるのか？」「税務調査で問題ないのか？」といったお客様の不安に対し、私たちはこれまでの豊富な成功事例に基づいた具体的なシミュレーションと、税務調査対策まで見据えた万全のサポート体制で応えます。

• 過去の匿名化された事例から、どのような対策が、どれくらいの効果を生んだのかを具体的にご説明。
• 税務署が注目するポイントを熟知しており、税務調査で指摘を受けにくい、盤石な根拠資料の作成を徹底。
• 必要に応じて書面添付制度を活用し、お客様の税務調査の負担を軽減します。

資産運用・国際税務も手掛ける総合的なコンサルティング力

税理士法人ネイチャーは、単に相続税対策だけでなく、資産運用、国際税務、法人税対策、事業承継など、金融業界全般にわたる深い知見と実績を持っています。この総合力を活かし、お客様の資産全体を俯瞰した上で、最も効果的で安全な財産評価減対策をご提案します。

例えば、

• 不動産購入と同時に、資産管理会社設立による法人税・所得税対策。
• 海外不動産を含む国際相続における、評価減と二重課税回避の複合戦略。
• 不動産を活用した納税資金の確保と、円滑な事業承継の実現。

など、お客様の複雑なニーズにワンストップで対応できるのが私たちの強みです。

お客様の未来を拓く、最適な相続対策を共に

大切な資産を次世代に円満に引き継ぐことは、多くの富裕層の皆様にとっての願いです。私たちは、お客様の家族構成、資産内容、そして将来の展望を丁寧にヒアリングし、お客様一人ひとりに最適なオーダーメイドの相続対策を共に築き上げていきます。

不動産を活用した財産評価減対策にご興味をお持ちの方、あるいは現在の相続対策に疑問や不安を感じている方は、ぜひ一度、税理士法人ネイチャーにご相談ください。

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