医師は高所得なので、不動産投資ローンが利用しやすく、節税効果が高いことから不動産投資と相性が良いとされています。
この記事では、医師が不動産投資をすべき理由、成功するためのポイント、失敗しないための注意点などについて解説します。不動産投資に興味はあるけれど迷っている、何か資産運用を検討しているという医師の方は、ぜひ最後までお読みください。
（本記事掲載内容は2024年7月時点の内容です。最新の情報については、公式サイトや最新のニュースをご確認ください。）
医師が不動産投資すべき5つの理由
医師は、不動産投資に向いていると言われます。なぜ医師が不動産投資をすべきなのか、理由を5つ紹介します。
- 所得税や住民税を節税できる
- 安定した副収入で資産形成できる
- インフレに強い実物資産を持てる
- 融資を受けやすい
- 多忙でも取り組みやすい
所得税や住民税を節税できる
不動産投資は、不動産を購入して他人に貸し出し家賃収入を得る投資方法です。不動産の購入費用は減価償却により複数年に分けて費用として計上できることから、所得を抑える効果が働くため、所得が高い医師の節税対策になります。
また勤務医の場合は、給与所得と不動産投資の収入の損益を通算することで、税金の還付が受けられる可能性があります。
安定した副収入で資産形成できる
不動産投資の主な収益は、入居者からの家賃収入なので、入居者がいる限り安定した家賃収入が得られます。病気やケガで収入が減少しても、家賃収入があれば安心して治療に専念できるでしょう。
また老後は、一般的に公的年金だけでは、日常生活を送るだけでも貯蓄を取り崩しながらの生活になると言われています。家賃収入があれば、公的年金の上乗せ収入になるため、不動産投資は老後の資産形成にも向いています。
特に個人事業主として開業している期間が長い医師は、将来受け取れる公的年金額が少ない傾向があるため、上乗せ収入の重要性は高いと言えるでしょう。
インフレに強い実物資産を持てる
身の回りの物価が継続的に上昇することをインフレ（またはインフレーション）と言います。インフレ局面では資産価値が目減りします。
例えば、身の回りの物価が3.0%上昇したからといって、自身の貯蓄額が自動的に3.0%増えるわけではありません。したがってインフレ局面では、自身の資産価値の目減りを防ぐために、資産運用の必要性が高まります。
そして不動産は、インフレ局面で値上がりする傾向がある資産です。そのため不動産を保有することは、インフレ対策になるのです。
融資を受けやすい
不動産投資をするには、不動産を購入しなければなりません。とはいえ、不動産を現金一括で購入できる方は、あまりいないでしょう。また不動産を現金一括で購入してしまうと、不動産投資におけるレバレッジ効果が損なわれてしまいます。
投資におけるレバレッジ効果とは、少ない自己資金で大きなリターンを得られることです。
例えば購入価格1億円、実質利回り4.0%のマンションを購入したとします。現金一括で購入した場合、得られる家賃収入は年間400万円です。
しかし、1,000万円の自己資金で9,000万円の融資を受けて同様の物件を購入した場合、1,000万円の自己資金で毎年400万円の家賃収入が得られることになります（借入金に対する支払利息は発生します）。
したがって不動産投資は、手持ちの現金があったとしても不動産投資ローンを使って不動産を購入するのが一般的です。
ただし、不動産投資を利用するには、金融機関の審査を通過しなければなりません。金融機関の審査は申込人の年収や職業、勤続年数といった属性情報や、信用情報や購入予定の収益性などから総合的に行われ、融資の可否の判断をします。
医師は専門性が高く、高所得であるため不動産投資ローンを利用しやすい傾向があるため、不動産投資と相性の良い職業と言えます。
多忙でも取り組みやすい
不動産投資は、入居者が何らかの事情で退去してしまう「空室リスク」があります。また共用部分の破損、入居者の部屋で水漏れが発生したときの緊急対応など、何かと手間もかかります。
普段、医師として業務をしている合間に、入居者募集の広告を出したり、入居者トラブルや共用部分の修繕対応をしたりするのは難しいでしょう。
しかし、自己所有物件の管理を賃貸管理会社や建物管理会社に依頼すれば、所有者は物件管理をほぼお任せして本業に専念できます。
なお、賃貸管理とは入居者募集やクレーム対応など、主に入居者対応を請け負う会社のことです。建物管理とは建物の清掃や維持管理を請け負う会社のことです。
注意点としては、どちらも所定の手数料がかかるため、依頼をすれば不動産投資としての利回りは低くなります。
医師が不動産投資で成功する3つのポイント
不動産投資は投資のなかでは、ミドルリスク・ミドルリターンに該当します。リスクを100%回避することはできませんが、抑えることは可能です。医師が不動産投資で成功する3つのポイントを紹介します。
- 築古・木造・一棟物件を購入する
- 不動産投資の知識を身につける
- 節税・資産運用の専門家に相談する
築古・木造・一棟物件を購入する
不動産投資は築年数や構造、区分所有か一棟所有かで運用ポイントや利回りが異なります。
物件種類ごとの主な特徴は以下の通りです。
【不動産投資の物件の種類】
| 築古か新築か | 築古とは建築してから年月が経過している物件のこと、新築とは新しく建設された住宅で、建物完成から1年以内の物件を指します。 |
|---|---|
| 木材か鉄筋コンクリート造か鉄骨造か（建物の構造） | 木造は建物の躯体に木材を用いる構造のことで、建築費や修繕費が安いという特徴がありますが、耐火性が弱いという特徴があります。一方鉄骨造や鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート造は耐久性が高い反面、物件価格も高額になります。 |
| 区分か一棟所有か | 区分とは建物内の一部屋を購入して他人に貸し出す運用方法です。一方、一棟所有とは建物の一棟丸ごと購入して各部屋を賃貸として貸し出す運用方法を指します。 |
医師が不動産投資をするときは、築古・木造・一棟物件を購入するのがおすすめです。築古・木造は物件価格が安いため、高い利回りが期待できます。
また一棟物件は、物件価格が高額なので、所得が高く高額な不動産投資ローンを組める可能性がある医師に向いています。複数人の家賃収入が得られるため、毎月まとまった家賃収入が期待できるでしょう。
不動産投資の知識を身につける
不動産投資は、不動産会社に物件を紹介してもらうのが一般的です。また賃貸管理会社や建物管理会社に管理を依頼すれば、あまりオーナーとして労力をかけなくても家賃収入が得られます。
しかし、不動産投資の知識がまったくないと、会社にとって都合の良い物件を紹介されたりしても見抜けない可能性があります。賃貸管理会社や建物管理会社から、相場よりも高い管理手数料を請求されても、不動産投資の知識がなければ気がつかないかもしれません。
不動産投資で成功している人の多くは、不動産の目利きや銀行との交渉方法、税金の知識などを自主的に勉強している傾向があります。
高所得により不動産投資ローンで有利な条件を引き出せる可能性が高い、というメリットを十分に活かしつつ、時間のあるときには不動産投資の知識を身につければ、さらに成功する確率が高まるでしょう。
節税・資産運用の専門家に相談する
節税や資産運用の最低限の知識は勉強しておく必要がありますが、高所得者の税金対策や資産運用は高度な知識がもとめられる場合もあります。
自分だけで考えて始めるよりも、専門家の高度なアドバイスを参考にしたうえで比較検討して運用方針を決めたほうが、より資産を効率的に増やせます。
こちらの記事もおすすめ：医師こそ資産運用すべき！その理由とおすすめの運用先7選を紹介
医師が不動産投資で失敗しないための注意点
不動産投資は失敗するリスクもあります。少しでも失敗する可能性を避けるための注意点を2つ紹介します。
- 空室や修繕などのリスクを理解する
- 収益が出ているなら確定申告を必ずする
空室や修繕などのリスクを理解する
空室リスクとは、空室が発生したことで、家賃収入が減少あるいはゼロになるリスクのことです。
一棟所有の場合は他の部屋の家賃収入でカバーできますが、区分所有の場合は次の入居者が見つかるまで家賃収入がゼロになってしまいます。不動産投資ローン返済中の場合は、空室が発生している期間中もローンの返済はしなければならないため、空室リスクは不動産投資における大きなリスクと言えるでしょう。
空室が生じるリスクをゼロにはできないため、物件探しの段階で次の入居者が見つかりやすい立地の物件を選ぶことが大切です。立地が良い物件なら、退去があっても次の入居者が見つかりやすいので、空室リスクが発生する期間を短くできます。
また保有している不動産が、火災や自然災害による損害や老朽化で修繕が必要になる可能性があります。入居者の過失で所有している建物部分に損害を与えてしまうケースもあるでしょう。
どんなに不動産投資で安定した家賃収入が得られていても、建物が火事や自然災害で全壊してしまえば不動産投資を継続できません。老朽化による損害を放置して大規模な事故になった場合、これまでの家賃収入がすべてなくなってしまいます。
建物や自然災害による損害は、火災保険に加入して備えましょう。老朽化による損害は火災保険では支払われないため、自身で毎月の家賃のなかから修繕費用を積み立てておいてください。
購入する段階でも、購入後に修繕が必要な個所はないか、チェックしておくことをおすすめします。資金計画の段階では収益が黒字でも、想定外の修繕費用が何度も発生すると計画が大きく崩れてしまいます。
収益が出ているなら確定申告を必ずする
以下のいずれかに当てはまる方は、確定申告が必要です。
- 不動産投資による所得が20万円以上ある
- 給与収入が2,000万円を超える
確定申告は、毎年1月1日〜12月31日までの間の所得を計算し、翌年2月16日〜3月15日までの間に納付までの手続きを完了させなければなりません。
仮に期限に遅れると延滞税が課され、うっかり忘れていると無申告加算税が課されます。これらの税金は税の申告を怠ったペナルティなので、非常に高い税率が設定されています。
期限からどれくらい経過したかによっても、税額は変わってきます。大きな損失につながる恐れがあるため、不動産投資で収益が出たら必ず確定申告をしてください。
医師が不動産投資リスクを最小限にする物件の探し方
不動産投資でリスクを最小限にするためには、物件探しが重要です。物件探しで重視すべきポイントは2つです。
- 立地で探す
- 投資に適した物件を探す
立地で探す
立地が良い物件は空室が発生しても次の入居者が見つかりやすい、というメリットがありますが、それだけではありません。
インフレに対して、身の回りの物価が継続的に下落することをデフレ（またはデフレーション）と言いますが、立地の良い物件はデフレ局面でも不動産価格が下がりにくい傾向があります。
また立地が良い物件は、家賃が下がりにくいため家賃収入が安定します。どのような物件が良いかは、入居者のニーズによって異なりますが、一般に以下のような物件は立地が良い物件と言えるでしょう。
- 駅やバス停が近くにある
- コンビニやスーパー、商業施設が近くにある
- 医療機関が近くにある
- 騒音が少ない
- 治安が良い
上記の条件を中心に物件を探していってください。
投資に適した物件を探す
不動産投資は築古・新築、区分所有・一棟所有、木造・鉄筋コンクリートなどさまざまな物件種類があり、それぞれ特徴やメリットデメリットが異なります。
例えば初期費用を抑えたい方は物件価格が安い、区分が向いていますが、収益性が低いというデメリットがあります。一棟所有は収益性が高いものの、物件価格が高額で買いにくい点がデメリットです。
不動産投資をする前に自身の投資目的を明確にして、自身の投資ニーズにあった物件種類を選びましょう。
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まとめ：医師こそ不動産投資で安定した副収入を獲得しよう
医師は所得が高い傾向があるため、所得税や住民税の軽減効果が高く、銀行融資の審査に通りやすいことから不動産投資に向いています。
また、不動産投資で安定した家賃収入が得られれば、自身が病気やケガで働けなくなっても一定の収入は確保できるだけでなく、老後の公的年金の上乗せ収入としても活用できます。
「今は医師として働いているけれど、自身の病気やケガで収入がなくなるかもしれない」「将来、公的年金額だけで生活できるだろうか」このような悩みをお持ちの方は、不動産投資をご検討ください。
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