「マンション投資や経営は節税に効果的だと聞いたから始めたい」
「マンション投資や経営はどうすれば節税になるだろうか？」
もし上記のように思っているなら、一旦お待ちください。マンション投資・経営は確かに正しく運用すれば節税効果が得られます。
しかし、専門的な知識が必要であり、一歩間違えると赤字を生み続ける資産になる可能性もあります。
そこで本記事では、マンション投資・経営の仕組みから節税のポイントを徹底解説します。リスクと注意点まで解説しますので、ぜひ参考にしてください。
マンション投資や経営で節税効果は期待できる？
先に結論をお伝えすると、マンション投資や経営で節税効果は期待できます。
マンション投資や経営をするにあたり、節税できる可能性がある税金は、主に以下の通り。
- 所得税：減価償却が利用できるので、課税所得が減る
- 住民税：課税所得が減ることで住民税も減る
- 固定資産税：住宅用地の特例などを利用して固定資産税評価額を減らせる
上記のような節税ができるのは、専門的な知識を理解しかつ正しくマンション経営を運用できた時のみです。
まず、マンション投資や経営で節税ができる仕組みの理解が大切です。
マンション投資・経営で節税できるカラクリ・仕組み
まず、なぜマンション投資や経営で節税できるのか、そのカラクリと仕組みを解説します。
減価償却が利用できる
マンション投資は減価償却が利用できます。減価償却とは、固定資産の購入費用を使用可能期間にわたって分割して経費計上する仕組みのこと。不動産・車・高価なパソコンなどで適用されます。
マンションであれば、「建物の取得価額×償却率」で計算が可能です。償却率は耐用年数で変わり、一般的には、マンション本体は47年、建物付属設備は15年の耐用年数が設定されています。
償却率の具体的な数値については、国税庁発表の資料をご覧ください。
この減価償却が利用できるおかげで、マンションが毎年経費計上できる資産になるわけです。
損益通算ができる
損益通算ができる点も、マンション投資・経営で節税効果が期待できる理由の一つです。
マンション投資における損益通算とは、他の収入（事業・不動産・山林に限る）で得た黒字から不動産所得で出た赤字を引くことです。
計算を行って、不動産所得の赤字が大きければ納税額が少なくなるだけでなく、還付を受けられる可能性もあります。
不動産評価額をおさえられる
不動産の評価額は主に固定資産税に関わってきます。
マンションであれば、住宅用地の特例もしくは小規模住宅用地の特例が受けられるため、土地の固定資産税評価額が1/3〜1/6になるなど、土地だけで所有しているよりも税金が少なくなる場合が多いです。
マンション投資・経営で節税する時のポイント5つ
ここではマンション投資・経営で節税するポイントを5つ見ていきましょう。
- 必要経費となるものを理解する
- 領収書などの経費書類を保管する
- 住宅用地の特例を受ける
- 減価償却を活用する
- 青色申告を適用する
1.必要経費となるものを理解する
まず、マンション経営をする上で何が経費になるのかを理解しておきましょう。具体的には、以下のものが経費計上できることが多いです。
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 修繕費 | 部屋のクリーニング代 原状回復のための内装工事（壁紙の交換、床板の張り替え含む） 退去時の修理費用など |
| 管理委託費用 | 管理会社への委託費用 |
| 保険料 | 火災保険、地震保険などの一部保険料 |
| ローンの手数料・利息 | 支払利息分のみ対象（元金と土地の部分に係る利息は対象にならない） |
| 減価償却費 | 耐用年数に応じる |
この他にもマンション取得にかかった税金などは経費の対象になる可能性があります。基礎的な部分は一度まとめておき、その上で専門家に確認し更に経費計上できないか相談してみるのも手です。
2.領収書などの経費書類を保管する
先ほどお伝えした経費計上をするにあたり、領収書などの書類は必ず保管しておきましょう。
以降でお伝えする青色申告の実施や法人化している場合、7年間の保管が義務付けられているので、確定申告終了後も適切に保管する必要があります。
特に、税務調査が入った時は提出を求められ、その時正確な提出・受け答えができないと追加で税金を払うことになるケースもあります。適切な保管が重要です。
3.住宅用地の特例を受ける
固定資産税には、住宅用地の特例というものがあります。これは、200㎡以下の住宅の土地にかかる固定資産税を1/6、200㎡を超える部分の土地の固定資産税を1/3にする制度です。
固定資産税の課税明細部分で適用有無の確認ができるので、もし適用されていない場合は市区町村のホームページを確認したうえで役所にお問い合わせください。
4.減価償却を活用する
マンションの場合、減価償却の対象となります。減価償却は申込みなどは必要なく、確定申告時に経費計上することで税金を抑えられる方法です。
ただし、中古マンションで購入した場合の耐用年数は以下の式で計算します。
（新築時の耐用年数-経過年数）+（経過年数×0.2）=取得時の耐用年数
5.青色申告を適用する
不動産経営では、5棟10室の事業規模を超えていれば事業的規模と認められ、事前に登録を済ませておけば青色申告ができます。
青色申告であれば単式帳簿でも10万円、やや複雑な複式帳簿をつけておけば最大65万円分の控除を受けられます。確実に節税できる方法の一種であるため、青色申告は受けられるようにしましょう。
マンション投資・経営で節税する時のリスク・注意点3つ
マンション投資・経営で節税する時には注意点が3つあります。
- 節税だけを意識すると赤字経営になる
- マンション経営はリカバリーが難しい
- タワーマンションは節税しにくくなる
1.節税だけを意識すると赤字経営になる
マンション経営の落とし穴として、節税を意識し過ぎるあまり、赤字経営になるケースがあります。
不動産経営は、損益通算という黒字と赤字を相殺して計算ができるため、節税になります。しかし、赤字のみになれば本末転倒です。
あくまで利益が出るように経営を続けた上で節税をしなければ、マンション経営そのものが成り立ちません。しっかりと黒字化を果たしたうえで、節税対策も実施しましょう。
2.マンション経営はリカバリーが難しい
マンション経営は、他の投資に比べ失敗した時のリカバリーが難しいです。元々の金額が高く、固定資産税など継続的にお金が出ていってしまったり、出入りが激しいと修繕費がかさんだりなど、見えにくいお金の流れが多いです。
「マンション経営は節税になる」という言葉を鵜呑みにするのではなく、何の税金がどういった理由で節税になるか、まで仕組みを理解した上で運用するようにしましょう。
3.タワーマンションは節税しにくくなる
今までは「タワマン節税」と呼ばれるほど、タワーマンションは節税に効果がありました。
しかし、近年国税庁がそのルールを見直し、2024年からルール改定を実施する見通しであると発表しています。
今までの知識のみでタワーマンションを購入してしまうと、このルール改正により大打撃を受ける可能性があります。
通常のマンション経営であれば問題ありませんが、タワーマンションを視野に入れている方はご注意ください。具体的にはマンションの市場価値と相続税評価額の乖離率（かいりりつ）が小さくなるようルール改定される方針です。
マンション投資・経営の節税シミュレーション
ここではマンション投資・経営においてどれくらい節税できるのか、不動産所得の所得税を例にシミュレーションを見ていきましょう。
固定資産税評価額がマンションの状態により異なる、一部の税金は各自治体により倍率が異なるなど金額が変動する要素は多々ありますので、あくまでも一例としてご覧ください。
所得税の計算の流れは下記のようになります。
・家賃収入 – 経費 – 青色申告特別控除 = 不動産所得
・不動産所得 – 所得控除額 = 課税所得金額
・課税所得金額 × 税率 = 所得税
【経費、青色申告特別控除ありの場合の家賃収入1,000万円にかかる税金】
家賃収入：1,000万円
必要経費：450万円と仮定
家賃収入1,000万円-経費450万円-青色申告特別控除額65万円=485万円
485万円- 基礎控除48万円=万円437万円
437万円×20%-427,500円=446,500円
【経費、青色申告特別控除なしの場合の家賃収入1,000万円にかかる税金】
（1000万円ー48万円）×33％-1,536,000円＝1,605,600円
上記のように、実際に払う金額が120万円近く異なります。経費の中には減価償却費や修繕費などが含まれており、正しく帳簿をつけた上で青色申告をすることで特別控除を受けられるなど、本記事で学んだことを活かすとこれだけの節税ができます。
住民税についても課税所得金額を元に算出されますので、税についての理解を深めた上でマンション経営を行うことは重要なことです。
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マンションの経営や不動産投資は多くの制度が絡み合い、独自の式を用いて課税部分を計算することから、節税の難易度が非常に高い種類と言えます。
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まとめ：マンション投資や経営の仕組みとポイントをおさえて節税しよう
マンション投資や経営の仕組みをおさえると、節税のポイントが見えてきます。しかし、マンションにまつわる節税は税の種類が多いことも特徴です。
税金により制度が異なり、あなたのマンションに適応されるかも変わってきますので、ネット上の知識や専門書だけでは判断できない時が多々あります。
そのため、マンション投資や経営で節税したい場合は、不動産関係と税金関係に詳しい専門家と二人三脚で進めていくことをおすすめします。
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