ハワイは観光地として有名ですが、不動産投資の面からみても魅力的な場所です。実際、ハワイで不動産を所有したい方もいるでしょう。
しかし、単なる旅行とは異なり、不動産投資には専門的な知識が欠かせません。しかもハワイとなると、不安で一歩が踏み出せないという方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、ハワイの不動産投資について徹底的に解説します。この記事を読めば、ハワイ不動産投資のことが網羅的にわかるでしょう。ハワイで不動産投資に取り組みたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
※本記事の記載内容は2024年9月現在のものです。
ハワイ不動産投資の利回りはどれくらい？
ハワイの不動産投資の利回りは、2〜10％程度です。
利回りは、「1年あたりの家賃収入／物件購入価格」で求められます。ただし、修繕費や税金などの必要経費は入っていないため、注意が必要です。
必要経費まで考慮して利回りを出したい場合は「(実際の家賃収入－必要経費)／物件購入価格」という計算式を使います。
また、利回りが10％と聞くと高く感じるかもしれません。しかし、それは一部のエリア、限られた物件のみです。実際には、2〜4％程度の利回りである物件が多い傾向にあります。
ハワイ不動産投資をする9つのメリット
ハワイで不動産投資をするメリットは、9つあります。
- 物件価格が安定して上昇している
- 空室リスクが小さい
- 災害やカントリーリスクが小さい
- バケーションレンタルでの運用ができる
- 気候や治安が良いエリアが多い
- 日本語でコミュニケーションが取れる
- 不動産市況が活発化していて仲介業者も多い
- 日本国内で融資を受けやすい
- 法人なら節税の恩恵が受けられる
実際に投資するかどうかを判断する上で重要な情報です。漏れのないようにしっかり確認していきましょう。
物件価格が安定して上昇している
ハワイの物件価格は、おおむね右肩上がりに上昇しています。
ハワイは、世界中から観光客が訪れる世界でもトップクラスの観光地です。新型コロナウイルスの影響で一時的に観光客の減少がみられましたが、回復傾向にあり、今後も観光客は増えていくでしょう。
そのため、観光ニーズが減ることは考えにくく、住宅の需要も増加し、今後も物件価格は安定して上昇すると予想できます。
空室リスクが小さい
ハワイは島国で、土地が限られています。さらに、環境保全にも注力しており、人が住める地域も限定的です。
そのため、住宅の需要に対して供給が追いついておらず、賃貸の需要は常に高いという特徴があります。つまり、ハワイの不動産は空室リスクが小さく、高い稼働率を実現できる可能性があります。
気候や治安が良いエリアが多い
ハワイは、1年中温暖で移住先としても人気が高く、賃貸への高い需要が見込めます。
また、アメリカ本土と比較すると治安の良いエリアが多いのも特徴の一つです。
治安は、不動産投資する際に注意したい項目の一つです。治安が悪いエリアにわざわざ住みたいと思う方はいないでしょう。つまり、治安の悪さは入居率に悪影響を与えます。
その点、ハワイは安心して過ごせるエリアが多く、治安については心配ありません。
日本語でコミュニケーションが取れる
現地に行ったことがある方の中には、こんなに日本語が通じるのかと驚いた方もいるのではないでしょうか。
海外で不動産投資する場合、言語の壁をクリアできずに断念する方もいます。
その点、ハワイは日本人向けのサービスが多く、日本語が通じる場面も数多くあります。現地で不動産業、金融業に関わる日本人も多く、他の国と比較して取り組みやすい投資先となっています。
不動産市況が活発化していて仲介業者も多い
ハワイの不動産市況は、下記の理由から活発化しています。
- 人気の観光地であること
- 高い賃貸の需要が期待できること
- 物件価格が安定して上昇していること
また、仲介業者も多い傾向にあります。日本人が仲介を務める業者も多く、言語の問題も解消可能です。幅広い選択肢の中から、自分に適した業者を選べるのは大きな魅力でしょう。
日本国内で融資を受けやすい
一般的に海外不動産を購入する際に、融資条件は厳しくなる傾向がありますが、ハワイの不動産は比較的融資を受けやすいという特徴があります。
たとえば、日本国内にハワイの不動産投資に特化したローンを提供する銀行もあり、融資を受けるハードルは低いといえるでしょう。
また、過去日本人投資家が多かったことから、現地の銀行でも融資を受けやすい環境が整っています。融資を受ける前提での海外不動産投資なら、ハワイは選択肢に入れておいた方がいいでしょう。
法人なら節税の恩恵が受けられる
「令和2年税制改正大綱」により、中古の海外不動産による減価償却を活用した税金対策が一切できなくなったと勘違いしている方もいますが、この改正は個人のみで、法人は今までどおり減価償却費を活用できます。
税金対策として不動産投資を検討している場合、法人ならハワイでの不動産投資も検討してみましょう。
なお、海外不動産の税金や確定申告についてはこちらの記事で詳しく解説しています。あわせて参考にしてください。
海外不動産にかかる税金は多くて複雑！申告方法と節税ポイントも紹介
ハワイ不動産投資をする4つのデメリット
さまざまな魅力があるハワイの不動産投資ですが、いくつかデメリットもあります。
- 利回りが低い
- 為替リスクがある
- 個人の税金対策の効果は限定的バケーションレンタル規制が強化されている
利回りが低い
記事の冒頭でも紹介しましたが、ハワイの利回りは決して高いとはいえず、東京都で不動産投資したときと同程度だといわれています。
利回りが低くなる原因は、物件価格の高さです。利回りは、1年の家賃収入を物件価格で割ることで計算できます。つまり、物件価格が高くなればなるほど、利回りは悪くなります。
ハワイの物件価格は安定して上昇しているため、利回りが低い傾向にあるのです。
為替リスクがある
どうしても為替リスクが避けられないこともデメリットの一つです。
たとえば、毎月1,000ドルの家賃収入がある場合、1ドル100円であれば10万円ですが、1ドル150円であれば15万円です。ここまで大きく一気に為替が動くことはありませんが、長期で不動産投資する場合は為替が大きく変動する可能性があります。
ハワイ不動産投資はドル建てでおこなうため、家賃収入や売却代金もドルで受け取ります。そのため、今よりも円安になれば為替差益を得ることができますが、円高になれば為替差損が発生する可能性があります。なお、ドル預金から円預金に円転した場合に生じた為替差益については、所得税が課される場合があるので注意が必要です。
個人の税金対策の効果は限定的
個人の場合は、税㈮対策の目的での投資はあまりおすすめできません。
なぜなら「令和2年税制改正大綱」により、個人の方は海外不動産による所得で、減価償却によって損失が発生すると、その部分は損失として扱えなくなったからです。
とはいえ、リスク軽減のための分散投資先として活用したり、収入を増加させたりできるため、個人の方でも投資する価値は大いにあります。また、法人で利益が大きく発生している場合など、法人での税金対策の有効な手段の一つとして検討する価値があります。
バケーションレンタル規制が強化されている
バケーションレンタルに規制強化の傾向があるのは、デメリットといえるでしょう。
ルールがさらに厳しくなれば、運用できないエリアが増えたり、できたとしても制約がかかったりすることが考えられます。
バケーションレンタルも視野に入れて運用していく場合は、ルールが厳しくなることで収益が減少する可能性があるため注意が必要です。
ハワイ不動産投資で扱う物件の種類
ハワイの不動産投資で扱う物件は、大きく4種類あります。
- コンドミニアム
- 一戸建て・タウンハウス
- ホテル
- 商業用不動産
いずれも異なる特徴を持っています。自分にはどの物件が適しているのか考えながら、それぞれの特徴を確認していきましょう。
コンドミニアム
コンドミニアムは、日本でいうマンションのような集合住宅です。
コンドミニアムの区分所有は、在住者向けの賃貸、キャピタルゲイン目的など、さまざまな運用が可能です。選択肢が多い物件がよい場合は、コンドミニアムを選ぶといいでしょう。
一戸建て・タウンハウス
タウンハウスは、2階建てなどで横につながっている物件を垂直にわけることで、一戸建て風になっている集合住宅です。
いずれも、在住者向けの物件であり、賃貸での運用が中心となります。観光地エリア外にあることが多く、購入する場合は賃貸需要などを確認しながら慎重に進める必要があります。
ホテル
ホテルも物件の種類として挙げられます。一棟買いではなく、タイムシェアといわれる一部屋を年間の週で割って保有する方法が一般的です。
数百万円あれば投資できるため始めやすいです。しかし利用制限があるほか、リセールも簡単ではなく、初心者には難しく投資向きとはいいにくい物件です。
商業用不動産
商業用不動産とは、オフィスや住宅ではなく、飲食店やアパレルショップなどさまざまな店舗が入っている物件のことです。
ホテルよりも投資には適していますが、初期費用が高額であるためややハードルが高いといえるでしょう。ある程度知識や経験がある方向けの投資物件です。
ハワイ不動産投資で失敗しないための5つのポイント
ハワイの不動産投資で失敗しないための主なポイントは、以下の5つです。
- 投資の目的を明確に定める
- バケーションレンタル運用なら短期貸出できる物件を選ぶ
- 物件の購入と売却時に為替相場をしっかりと確認する
- ハワイ事情に詳しいエージェントに相談する
- 信頼における管理会社に管理を依頼する
それぞれの詳細をみていきましょう。
投資の目的を明確に定める
投資する際は、まず投資の目的を明確に定めてください。投資の目的が定まっていない状態では、何に投資をすればいいのか決められません。
なぜなら、「長期的に家賃収入を得たい」「売却益を狙う」といったように目的によって投資する物件は異なるからです。目的次第では、そもそも不動産投資が必ずしも適切とは限りません。
ハワイ不動産投資を成功させるためにも、最初に投資の目的を明確にしましょう。
バケーションレンタル運用なら短期貸出できる物件を選ぶ
バケーションレンタルの規制が強化されているとお伝えしましたが、ルールが厳格化されてきただけで禁止されているわけではありません。
しかし、ルールに従わないと運用はできないため、バケーションレンタルでの運用を考えている場合は短期での貸し出しが許可されている物件を選びましょう。
物件の購入と売却時に為替相場をしっかりと確認する
ハワイ不動産の売買は、ドル建てでおこなわれます。
たとえば、購入時と同じ価格で売却できたとしても購入時よりも円高になっている場合は、日本円に換算したときに損失が発生します。
ハワイ不動産投資の際は、為替相場をしっかり確認しましょう。
また、ハワイ不動産売却時には、売却金額に対してハワイで源泉税が発生しますし、米国での申告も必要になりますので、事前にご相談ください。
ハワイ事情に詳しいエージェントに相談する
エージェントは売主や物件の情報などを集め、不動産購入をサポートしてくれる重要な存在です。
投資を成功させるためには、次のようなエージェントを利用しましょう。
- ハワイの事情に詳しい
- 日本語が使える
- ハワイ不動産で実績のある会社と提携している
- 柔軟かつ細かなサポートをしてくれる
信頼のおける管理会社に管理を依頼する
物件の管理は、基本的に現地の会社がおこないます。
管理会社の選択を誤ると、ずさんな管理から設備がすぐボロボロになったり、家賃収入が下がってしまう可能性があります。
日本の管理会社と同じ感覚で考えないようにしましょう。海外は管理会社によって大きくサービスが異なります。ハワイ不動産を成功させるためには、信頼のおける管理会社かどうかをしっかりと調査してから、管理を依頼するようにしてください。
ハワイ不動産投資のおすすめエリア
おすすめのエリアは、次のとおりです。
- ワイキキ
- アラモアナ
- カカアコ
- エヴァ・ビーチ
- ダウンタウン
不動産投資をする上で、立地は非常に重要です。それぞれのエリアの特徴を確認していきましょう。
ワイキキ
ハワイのワイキキを知らないという方は少ないでしょう。ワイキキは、ハワイの中でも観光地として非常に有名で、コンドミニアムが多いのが特徴です。
新築のコンドミニアムに加え、中古の物件も数多く出回っており、物件を探しやすいエリアだといえるでしょう。
人気のエリアで不動産投資をしたい方や自己利用も視野に入れている方におすすめです。
アラモアナ
アラモアナセンターという大型のショッピングセンターがあるため、聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。アラモアナは、ワイキキ同様コンドミニアムが中心です。
中でも、アラモアナセンターの周りには高級コンドミニアムが多く、築浅の物件も増加傾向にあります。そのため、高級物件や築浅物件を希望する方におすすめです。
また、2025年に空港からショッピングセンターにつながる電車が運行する予定であるため、今後も高い需要を期待できます。
カカアコ
カカアコは大規模開発がおこなわれており、第二のワイキキになるのではといわれるほどです。
話題の店やショッピングができる場所が多く、今後も多くの観光客が訪れることが予想されるため、不動産投資をするのにおすすめの場所です。
「高級コンドミニアムに投資したい」「今後伸びるエリアがいい」という方に向いています。
エヴァ・ビーチ
エヴァ・ビーチは、観光地からは少し離れていて、ゴルフコースの多いエリアです。そのため、ゴルフコースで働いている方、現地に住んでいる方の賃貸需要が見込めます。
また、ワイキキやアラモアナとは異なり、一戸建てへの投資が中心です。土地や建物面積の広い物件の場合、購入金額が高くなるため、法人での所有や資金に余裕のある方におすすめです。
ダウンタウン
ダウンタウンは、ハワイの歴史的な建物が数多く立ち並ぶエリアです。
政治の中心地であるため、ビジネス街が近く、周辺で働いているスタッフの賃貸需要が高いのが特徴です。そのため、物件の貸し出しがしやすく、安定した家賃収入を期待できます。
中長期的に物件を貸し出して、コツコツと家賃収入を得たい方に向いています。
ハワイ不動産投資の相談ならネイチャーグループ
ハワイ不動産投資には、数多くのメリットがあります。加えて人気観光地ということもあり、投資したいと考える方も多いでしょう。
しかし、「利回りが低い」「為替リスクがある」といった懸念点もあります。さらに、確定申告も必要になるため、専門的知識がないと適切な運用は難しいかもしれません。
「それでも、需要が大きいならハワイで不動産投資したい……」
このような方は、資産運用や税務に知見のある専門家へ相談することをおすすめします。
どこに相談すればいいのかわからない方は、ネイチャーグループへご相談ください。私たちネイチャーグループは、資産運用と税務のプロであり、海外不動産に関する知識も豊富です。もちろん、ハワイも例外ではありません。
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まとめ：ハワイ不動産投資は目的と戦略を立てて取り組もう
ハワイは観光地としてだけではなく、不動産投資先としても人気です。いくつか注意点はありますが、それを大きく上回るメリットがあるため、投資先としては非常に魅力的です。
しかし、投資する目的や戦略が定まっていなければ正しい運用ができず、大きく損をする可能性があります。
もしハワイ不動産投資で損をしたくないのであれば、知識の豊富な専門家へ相談することも検討しましょう。
私たちネイチャーグループは、資産運用と税務に特化した日本最大級のコンサルファームです。ハワイ不動産投資にも精通しており、お客様にぴったりの戦略をご提案します。
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