「どこまでが経費として認められるのだろうか……」
不動産投資をしていると、上記のように悩む方がたくさんいます。
そこでこの記事では、不動産投資で認められる経費について詳しく解説していきます。経費として認められないものや、多くの方が疑問に感じていることも紹介しますので、本記事を読めば不動産投資の経費についてしっかりと理解できるでしょう。
これから不動産投資を始める方も、すでに行っている方もぜひ参考にしてください。
※本記事の記載内容は2024年10月現在のものです。
不動産投資で経費計上が認められるもの一覧
不動産投資で経費計上が認められるものは、以下のとおりです。
- ローンの金利
- 固定資産税などの税金
- 保険料
- 通信費
- 修繕費
- 仲介手数料
- 管理会社への管理費用
- 広告宣伝費
- 旅費・交通費
- 交際費
- 減価償却費
- 車の購入費・維持費
- 司法書士や税理士への報酬
- 情報収集・勉強にかかった費用
それぞれの詳細を確認しましょう。
ローンの金利
ローンの返済額すべてではありませんが、利息部分は経費として計上可能です。
たとえば、返済額が年間120万円、その中で利息が30万円の場合。利息分の30万円は経費に該当します。勘定科目は支払利息であり、借方に支払利息30万円、貸方に預金30万円と記載します。
ただ、不動産所得が赤字の場合は、土地を取得するための借入額に対しての利息は経費にできますが、損益通算からは除外されるため注意が必要です。
固定資産税などの税金
次のような税金も、経費として計上できます。
- 固定資産税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
- 都市計画税など
勘定科目は租税公課です。購入した時の1回だけしか経費計上しないものもありますが、固定資産税や都市計画税などは不動産を所有している限り毎年支払うため、忘れずに計上する必要があります。
保険料
以下のような保険料も、経費に該当します。
- 火災保険
- 地震保険
- 施設賠償責任保険
投資用の不動産を購入する時は、万が一の事態に備えて保険に加入します。加入している保険会社に問い合わせれば明細を取り寄せられるため、計上する際の参考にしてください。
ちなみに、地震保険は単体では加入できないので、火災保険と合わせて加入します。
通信費
電話代やインターネット代といった通信費も経費に該当します。
「じゃあ自分の電話料金も経費にしよう」と考える方がいるかもしれませんが、経費にできるのは事業に関する部分のみです。プライベートで利用したものと混同している場合は、家事按分する必要があるため注意してください。
修繕費
賃貸している場合、利用者が入れ替わるタイミングで部屋のクリーニング費用が発生したり、エアコンなど設備の故障で修理費用がかかったりすることがあります。
上記のような修繕にかかった費用は、経費計上可能です。しかし、すべて一律で同じ扱いではなく、減価償却の対象となるものもあるので注意が必要です。
仲介手数料
不動産を購入する際は、物件を扱っている業者に仲介してもらうのが一般的です。そのため、購入する際は基本的に仲介手数料がかかるのですが、経費に該当します。
ただし、仲介手数料のみで仕訳することはなく、物件の購入価格と合わせて減価償却資産として扱います。
管理会社への管理費用
賃貸物件は自ら管理も可能ですが、クレーム対応から家賃の回収まですべてのことを行うのは非常に手間がかかります。そのため、管理は管理会社へ委託するのが一般的で、委託にかかる費用は計上可能です。
また、委託せずに自分で管理する場合でも、かかった費用は基本的に経費に該当します。
広告宣伝費
賃貸募集を依頼する際にかかる広告宣伝費も経費の一つです。
家賃収入を得るためには、部屋を借りてくれる方を探さなければいけません。自ら探す方もいますが、賃貸人を探すのは簡単ではないので、一般的には管理会社へ賃貸募集を依頼します。基本的には募集をかけるたびに発生するため、忘れないように注意してください。
旅費・交通費
旅費や交通費も経費に該当します。具体的には、次のようなものがあります。
- 公共交通機関の利用料金
- ガソリン代
- 駐車場代
- 宿泊費など
たとえば、不動産会社が主催するセミナーに参加する時の交通費は計上可能です。不動産投資に関わるもののみが該当するため、プライベートでの利用と混同しないようにしてください。
交際費
不動産投資に関わる会社との関わりの中で発生した交際費も経費の一つです。
たとえば、管理会社の社長や担当者との飲食、顧問税理士との飲食などが該当します。家族や友人、事業とは関係ない方との飲食、常識を超えた贈り物などは該当しないため、注意が必要です。
もし判断に迷う場合は、専門家へ相談しましょう。
減価償却費
減価償却費は、購入した年に全額を計上するのではなく、一定の期間にわたって分割して経費計上します。実際は支出を伴わないため節税効果が高く、確実に計上したい項目です。
ただし、減価償却は資産ごとに耐用年数の違いを理解したり、税制改正へ対応したりと専門的な知識が必要です。さらに手間もかかるため、適切に処理したい場合は専門家への依頼も検討しましょう。
車の購入費・維持費
「車の購入費用や維持費も経費計上できるの？」と驚いた方もいるのではないでしょうか。下記の項目は、経費に該当する可能性があります。
- 車の購入費
- メンテナンス費
- 自動車税
- 保険料など
メンテナンス費には、車検などが含まれます。
さまざまな費用が経費に該当するため積極的に計上したいところですが、判断に迷う部分もあるでしょう。迷った場合は、自分で判断せずに専門的な知識を持つ方に相談してください。
司法書士や税理士への報酬
司法書士や税理士への報酬も経費になるため、忘れずに計上しましょう。
具体的には、司法書士に登記を依頼した時や税理士へ確定申告を依頼した時の費用などです。
専門家への依頼費用は経費として認められるので、専門家に頼ることも選択肢に入れておくといいでしょう。
情報収集・勉強にかかった費用
情報収集や勉強にかかった費用も、経費の一つです。
たとえば、新聞や書籍の購入にかかった代金やセミナーの参加費などが挙げられます。
ただし、株やFXなどを勉強するためにかかった費用など、不動産投資に関係ないものは該当しません。不動産投資をする上で必要なものという大前提を忘れないようにしてください。
不動産投資で経費にならないもの一覧
不動産投資で経費にならないものは、次のとおりです。
- 所得税・住民税などの税金
- スーツ代・コンタクトレンズ代
- ジムなどの会費
- プライベートな旅行費
- 反則金や罰金
- 資格の取得費用
誤って経費として計上しないように、あらかじめ目を通しておきましょう。
所得税・住民税などの税金
固定資産税などの税金が経費として認められると説明しましたが、所得税や住民税、法人税は経費には該当しません。
こうした税金は、不動産投資をしてもしなくても発生する税金であるため、経費とは認められません。
スーツ代・コンタクトレンズ代
スーツやコンタクトレンズの代金は、経費になりません。たとえ取引先と打ち合わせする時だけ使う場合でも認められません。
基本的にバックや靴などのファッションアイテムは、不動産投資に関係ないと判断されます。
ジムなどの会費
ジムなどの会費はプライベートな娯楽と判断されることがほとんどで、基本的には経費に該当しません。
ただし、従業員向けなら福利厚生費として計上できることがあります。しかし、従業員が親族だけであれば計上不可です。
プライベートな旅行費
プライベートな旅行にかかる費用も経費には該当しません。ジムなどの会費同様、プライベートな娯楽だと判断されます。
たまに、個人事業主なら旅行費も飲食費も経費にできると勘違いしている方がいますが、大前提として経費に認められるのは事業に関係しているものです。
不適切な経費計上があると税務調査の対象になる可能性があるため、注意しましょう。
反則金や罰金
経費に認められるものとして自動車に関わる費用を紹介しましたが、反則金や罰金などは認められません。具体的には、スピード違反や駐車違反などです。
反則金や罰金については、たとえ業務中に発生しても経費にはなりません。
資格の取得費用
資格の取得にかかった費用も経費として計上は難しいです。「勉強にかかる費用は認められるのになぜ？」と疑問に思った方も多いのではないでしょうか。
資格取得は、あくまでも個人のスキルアップのためにするものという認識があるため、経費にはできません。たとえ宅建士やマンション経営管理士などの不動産に関する資格でも、認められないので気をつけてください。
不動産投資の経費に関するよくある質問
最後に、不動産投資の経費に関するよくある質問を紹介します。
- 不動産投資の経費率はどれくらいが目安ですか？
- 不動産投資の経費計上できる上限はいくらまでですか？
- 不動産投資の節税で裏ワザはありますか？
- サラリーマンも不動産投資で経費計上できますか？
- 手土産代は不動産投資の経費になりますか？
- 家具は不動産投資の経費になりますか？
よくある質問に目を通すと、理解がより深まります。それぞれの回答を確認していきましょう。
不動産投資の経費率はどれくらいが目安ですか？
不動産投資の経費率は、家賃収入の15〜20％程度が目安です。
たとえば、家賃5万円の部屋が10室ある場合、合計50万円の月額家賃収入の15〜20％、7万5,000円〜10万円程度が経費の目安です。
ただし、築年数やローン、入居率などの条件によって異なるため、参考程度に覚えておきましょう。
不動産投資の経費計上できる上限はいくらまでですか？
不動産投資の経費に上限はありません。
法的な上限は設けられていませんが、過度な経費計上は禁物です。怪しいと判断されれば税務調査の対象になる可能性もあるため、適正な範囲に収めるようにしましょう。
一般的には、区分マンション1戸あたり1ヶ月2万円程度、年間で25万円程度が目安です。
不動産投資の節税で裏ワザはありますか？
基本的には画期的な裏ワザはありません。ここでは裏ワザとして、青色申告を紹介します。
青色申告は確定申告の制度で、不動産所得だけではなく事業所得や山林所得などがあると利用できます。
青色申告をすると、次のようなメリットがあります。
- 青色申告特別控除を受けられる
- 家族の給料を経費に入れられる
- 損失を繰り越せる
いずれも節税対策として効果的です。節税を考えるなら、青色申告の活用を検討してみてください。
サラリーマンも不動産投資で経費計上できますか？
サラリーマンも不動産投資で経費計上できます。
ただし、経費を計上したいなら確定申告をしなければいけません。確定申告には領収書の保管や経費の記録が必要になり、手間がかかります。
本業が忙しくて自分で確定申告するのが難しい状況であれば、税理士へ依頼しましょう。
手土産代は不動産投資の経費になりますか？
不動産投資に関連する方への手土産であれば、経費にできます。
ただし、常識の範囲を逸脱する場合は認められないケースもあるため、注意が必要です。
家具は不動産投資の経費になりますか？
賃貸経営に必要な家具なら、経費に該当します。
たとえば、入居率を高めるために家具を新品に買い替える場合は問題ありません。
賃貸の可能性を高める、物件の利便性を向上させるために不可欠なものであれば経費として認められます。
不動産投資の相談ならネイチャーグループ
不動産投資には経費に該当するものが数多くありますが、反対に認められないものもあります。専門的な知識のない方は、どれが経費に当てはまるのか判断するのは難しいでしょう。
ただ、自分でわからないからといって諦める必要はありません。判断が難しいなら、専門家へ相談しましょう。
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まとめ：不動産投資で認められる経費はしっかりと計上しよう
不動産投資は、さまざまな費用を経費として計上できます。たとえば、ローンの金利や税金だけではなく、旅費や交通費、車の購入費なども経費に該当します。
しかし、費用ならなんでも経費にできるかといったらそうではありません。ファッションアイテムやプライベートな旅行費、反則金などは該当しません。さらに、資格取得費は不動産関連のものでも認められないので、注意してください。
もし自分だけで判断するのが難しい場合は、専門家への依頼も検討しましょう。
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