アラブ首長国連邦の一部であるドバイ。世界一の高さを誇るブルジュ・ハリファや豪華なショッピングモールなどがあり、観光客も多く訪れる都市です。そのドバイで近年、不動産が非常に大きな注目を集めています。
しかし、ドバイ不動産についてよくわからないという方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、ドバイ不動産のメリットやデメリット、利回りなどを詳しく解説していきます。ドバイ不動産の買い方やおすすめエリアも紹介するので、購入を検討している人はぜひ参考にしてください。
そもそもドバイ不動産は日本人でも買える？
結論からお伝えすると、ドバイ不動産は日本人でも買えます。
最大で40箇所あるフリーホールドゾーンという経済特区内なら、ドバイの人からみて外国人である日本人も問題なく不動産を購入できます。
ちなみに、ドバイのあるUAEには、外国人が土地を所有することを認める法律がありません。そのため、ドバイを含む各首長国が独自のルールで外国人の土地所有について決めています。
ドバイ不動産投資の平均利回りは5％超え
ほかの国と比べても、ドバイの不動産投資の平均利回りは高く、5％を超えることも少なくありません。この利回りの高さは、家賃収入を目的とする投資家にとっては非常に魅力的でしょう。
実はドバイの不動産市場は、経済の安定性および成長性に支えられているので、長期的な運用に適しているのです。
加えて、ドバイ政府が積極的な都市開発を計画していることも平均利回りの高さにつながっています。
ドバイ不動産で投資するメリット
ドバイ不動産への投資をするメリットは、大きく7つあります。
- 人口が増加傾向にある
- キャピタルゲインが狙える
- リスクヘッジになる
- 治安が良い
- 税金がかからない
- 投資家VISAの申請ができる
- 仮想通貨（暗号通貨）との相性が良い
メリットを最大限享受できるように、それぞれの詳細を確認しておきましょう。
人口が増加傾向にある
現在、ドバイの人口は増加傾向にあります。人口の増加は、住宅や土地、商業施設、オフィスなどの需要を高めるため、地価の上昇につながります。
あらかじめドバイ不動産を購入しておけば、人口増加の恩恵に預かれるでしょう。
また、ドバイの人口は2040年頃まで右肩上がりに増加するという予測もあるので、今後にも期待できます。
キャピタルゲインが狙える
ドバイの不動産は、キャピタルゲインが狙えるというメリットがあります。ドバイの経済成長、国際的なビジネスハブとしての地位の強化といったことが影響し、ドバイの不動産価格は上昇傾向にあります。
結果、投資家がキャピタルゲインを狙える環境が整っているのです。加えて、新規開発や大規模な都市計画により、今後も価格の上昇が見込めます。
リスクヘッジになる
ドバイの不動産を買うことで、リスクヘッジにもなります。国内で投資するのが悪いわけではありませんが、近年は円安が進んでおり、分散投資も検討すべきでしょう。
そこでドバイ不動産を買えば、家賃収入を現地通貨で得られるため自然に分散投資を行えます。現地通貨で海外の株を買うといったこともできるでしょう。
治安が良い
実は、ドバイは治安が良いというデータもあります。治安の良さを評価する指標は数多くありますが、一部の指標では東京よりもドバイの方が安全だとされています。
さらに、窃盗または性的暴行といった犯罪発生ランキングでも、世界最下位を争うほどです。治安が良い場所に住みたいと考える人たちの移住なども期待できるので、ドバイ不動産の価値は下がりにくいといえるでしょう。
税金がかからない
ドバイ不動産へ投資するメリットの一つに、税金がかからないことがあげられます。すべての税金がかからないわけではありませんが、所得税や固定資産税の税率は0％です。
日本で不動産を所有すると、固定資産税がかかります。家賃収入があれば所得税もかかるでしょう。その点、ドバイであれば税金の負担なく、不動産を所有できます。
投資家VISAの申請ができる
ドバイで不動産を買い一定の条件を満たすと、投資家VISAの申請が可能です。申請者本人が75万AED以上の不動産を買えば、2年間有効なVISAを申請できます。
さらに、申請者だけではなく、その配偶者や両親のVISAが申請できることも魅力です。
また、5年間有効なゴールデンVISAは、200万AED以上の不動産を買えば申請できるので資金に余裕のある人は検討してもよいでしょう。
ちなみに、5年後も問題なく所有していれば10年間のゴールドVISAを申請する機会を得られます。
仮想通貨（暗号通貨）との相性が良い
ドバイ不動産は、仮想通貨との相性が良いという魅力があり、不動産登記はすでにブロックチェーン上で行われています。
加えて、不動産の価値を担保にした仮想通貨の発行も予定されており、仮想通貨によってドバイ不動産を小口で購入できる環境が整いつつあります。
また、数十億ドルの不動産投資と数多くのブロックチェーンスタートアップを誘致しているので、今後の発展も期待できるでしょう。
ドバイ不動産で投資するデメリットやリスク
ドバイ不動産へ投資をするデメリットやリスクは、以下の通りです。
- 暴落のリスクがある
- 大きな資金が求められる
- 税制の変更リスクがある
- 国特有のルールや規制がある
さまざまなメリットがあるドバイ不動産ですが、いくつかデメリットやリスクも存在します。知らなければ後悔する可能性もあるので、あらかじめ目を通しておきましょう。
暴落のリスクがある
ドバイ不動産は流動性が高く、取引高についてもほかの都市と比較して高い水準にあります。
したがって、価格の上昇は見込めますが、損失を出す可能性も否定できません。
価格の上昇が期待できるドバイ不動産ですが、暴落のリスクがゼロなわけではないことを覚えておきましょう。
大きな資金が求められる
ドバイで1ルーム、1LDKとなると相場は75万AED以上です。そのため、ドバイの不動産を買う際は、最低でも75万AEDほどは用意したいところです。
75万AEDは、日本円にすると3,100万円ほどであり、決して少ない資金とはいえないでしょう。大きな資金が求められる点は、ややデメリットといえます。
税制の変更リスクがある
税制の変更リスクがある点もデメリットの一つです。ドバイは税金がかからないというメリットがあるとお伝えしましたが、少しずつ税金を課す方向にシフトしています。
そのため、今後税制の変更が行われないとはいいきれません。経済が発展して移住者が増加すれば、今よりも税金を取ることも考えられるでしょう。
税制が変更されれば、税負担が増加してメリットがなくなるかもしれません。
国特有のルールや規制がある
国特有のルールや規制があることも、デメリットといえるでしょう。
たとえば、ドバイはイスラム教です。そのため、スーパーなどでお酒は売っていませんし、故意ではなくともイスラム教の女性の写真を撮るとトラブルが起こったりします。
このように国独自のルールによって、移住者がドバイを敬遠するかもしれません。移住者が減れば、不動産価格にマイナスの影響を与えることもあるでしょう。
ドバイ不動産の価格推移
REDINが公表しているデータによると、住宅不動産価格指数（RPPI）は以下の表のように増加傾向にあります。2024年の11月には前年比で＋19.46％（インフレ調整後＋15.97％）と大きく上昇しました。
また、住宅不動産価格自体も、2024年11月までの3か月で＋2.18％（インフレ調整後＋1.55％）の上昇を記録しています。
参照：REIDIN
いずれにしても、ドバイ不動産の価格は右肩上がりの傾向があり、今後も期待できるといえるでしょう。
ドバイ不動産投資でかかるコスト
ドバイ不動産投資でかかるコストには、以下が挙げられます。
- 登記費用・VAT（付加価値税）
- 仲介手数料
- DEWAデポジット
- 共益費（管理手数料）
- 保険料
- 抵当権設定費用
コストがかかることを把握していないと、想定外の出費に困惑するかもしれません。どのようなコストがかかるのか見ていきましょう。
登記費用・VAT（付加価値税）
ドバイ不動産の登記には、コストがかかります。
登記に必要なコストは、以下の計算式で算出可能です。
登記＝登記費用＋Admin fee＋登録手数料
登記費用は物件価格の4％で、Admin feeと登録手数料は以下の表のとおりです。
| Admin fee | 費用 |
|---|---|
| マンションまたはオフィス | 580AED |
| 土地 | 430AED |
| オフプラン | 40AED |
| 登録手数料 | 費用 |
|---|---|
| 物件価格50万AED以下 | 2,000AED |
| 物件価格50万AED超 | 4,000AED |
また、物件価格の5％、VATがかかることも覚えておきましょう。
仲介手数料
ドバイ不動産を買うときは日本の不動産と同様、仲介手数料がかかるケースがあります。
中古物件の場合、仲介手数料は2％です。ただし、新築物件（オフプラン）をディベロッパーから買ったときは仲介手数料0％です。
DEWAデポジット
DEWAデポジットがかかることも忘れてはいけません。DEWAデポジットは、水道および電気を提供する公的機関に対して、契約の際に支払う保証金のことです。
マンションであれば2,300AED、ヴィラなら4,000AEDです。
共益費（管理手数料）
不動産を所有すれば、その物件の共益費を支払う必要があります。具体的には、管理手数料や修繕積立金、メンテナンス費用などです。
3〜30AED/sqftと面積あたりの相場があるので、どの物件を選んでもある程度相場は決まっています。
保険料
ドバイ不動産を買うタイミングで、火災保険に入るのであれば別途保険料の支払いが生じます。
このとき、家財保険への加入もできるので必要かどうか併せて検討しましょう。
抵当権設定費用
ドバイ不動産を買うときにローンを利用するのであれば、抵当権を設定しなければなりません。その際には、抵当権を設定するための費用が発生します。
ローンを活用する場合に追加されるコストだと理解しておいてください。
ドバイ不動産の買い方
ドバイ不動産の買い方は、大きく5つのステップにわかれています。
- 海外に強い仲介会社に相談する
- 物件を内覧する
- 契約書を締結する
- 入金する
- 引き渡し
ドバイ不動産への投資を考えている人は、ぜひ参考にしてください。
ステップ1.海外に強い仲介会社に相談する
まず、海外に強い仲介会社に相談してください。なかでもドバイ不動産に強い日本人スタッフがいる仲介会社がおすすめです。
ドバイ不動産が儲かると判断して数多くの会社が進出しているので、仲介会社選びは慎重に行いましょう。
ステップ2.物件を内覧する
好みの間取りや必要な条件を伝え、気に入った物件を内覧しましょう。日本と同様の間取りでも、天井が高い、トイレやバスルームが2つ以上ついているといった開放感のある物件が多い傾向にあります。
物件には、戸建てやアパートメントなどさまざまなものがあります。建設中のオフプラン物件の場合は、すぐに内覧できない可能性があるので注意が必要です。
ステップ3.契約書を締結する
物件が見つかったら、契約書を締結します。
契約書には価格をはじめ、注意事項なども記載されているのでしっかりと確認してください。疑問や質問があればそのままにせず、解消してから契約を締結しましょう。
また、このタイミングで、トランスファー費用やエージェント費用など物件本体以外にかかる費用も確認します。
ステップ4.入金する
契約書を締結したら、入金を行います。
銀行振出小切手で行われる場合は、ドバイの銀行内で「manager chaque book」の申請をします。
申請のタイミングで宛名と金額を丁寧に確認してください。
ステップ5.引き渡し
入金が済んだら、引き渡しです。物件の登記の権限を渡されて登記の確認が終わったら、小切手を渡します。
小切手を渡して名義人が変わると引き渡し終了です。物件を所有した時点で、修繕費や共益費などの支払いが発生するので、気をつけましょう。
ドバイ不動産投資における物件エリアの選び方
ドバイ不動産投資における物件エリアの選び方で重視する点は、「賃貸需要が安定しているか」「将来的に資産価値の上昇が期待できるか」です。
たとえば、賃貸需要が安定しているエリアは空室リスクを抑えられ、安定して家賃収入を得られます。
また、物件エリアを選ぶときは、周辺の交通や学校、病院といったインフラが整備されているかも確認するとよいでしょう。インフラが整備されているエリアは、資産価値が上昇しやすい傾向があります。
ドバイ不動産投資のおすすめエリア6選
ドバイ不動産投資のおすすめエリアは、以下の6箇所です。
- クリークハーバー
- メイダンシティ
- ダウンタウン
- ソーバハートランド
- ドバイマリーナ
- ドバイクリーク
ドバイ不動産投資で失敗したくない人は、おすすめエリアから物件を選んでみてください。
クリークハーバー
クリークハーバーは、第二のダウンタウンとして盛り上がるのではないかと噂されています。、
ドバイ国際空港から自動車で10〜15分程度と立地もよく、ブルジュ・ハリファよりも高いタワーも建設予定で、期待度は高いでしょう。
さらに、ドバイ最大のデベロッパーがプロジェクトを担当しているので、安心感もあります。
順調に完成すれば20万人以上の居住者と45万人の生活および就業人口を収容できるとされており、ドバイの大都市になると予想されています。
メイダンシティ
メイダンシティは、ドバイの中心地から10km程度のところに位置しています。
ドバイでもトップクラスの競馬場があり、JRAも扱っていることから競馬をする人にとっては身近に感じる場所かもしれません。加えて、ゴルフコース、ホテルなどが立地しています。
ドバイワンタワーの建設も計画されており、世界一高い住宅用タワーになる予定です。
さらに、ヴィラやタウンハウスなどの戸建ても建設予定なので、購入できる物件の選択肢が多いエリアです。
また、メイダンというデベロッパーが管理していて、外国人向けの会社設立パッケージなども用意されています。
ダウンタウン
ダウンタウンはドバイの中心地であり、不動産の価値の高さと賃貸需要の高さが魅力のエリアです。
世界最高峰であるブルジュ・ハリファが立地しているほか、ショッピングモール、エンターテイメント施設も豊富です。ドバイ国際空港からも30分程度とほどよい距離にあり、立地は非常によいといえるでしょう。
ドバイの中心地であり、商業施設なども多いことから賃貸需要や民泊需要が高く、安定した家賃収入を得たい人に向いています。
ただし、物件価格は安いとはいえないので、注意が必要です。
ソーバハートランド
ソーバハートランドは、メイダンシティに隣接した開発エリアです。内装は暖色系で、外装とともに見栄えのよい物件が多く、モダンな雰囲気が魅力的で、日本人の感性にもマッチしやすいでしょう。
すでに40％ほどの物件が完成しています。
また、ヴィラやマンションなどの建設が予定されているほか、ダウンタウンからも15分と近く、今後に期待できるエリアです。
日本で馴染みのあるデザインと近しい物件がよいなら、このエリアで探してみましょう。
ドバイマリーナ
ドバイマリーナは、高層ビルに加えて豪華なマリーナが特徴的なエリアで、有名なのは、世界最大の観覧車である「アインドバイ」です。
投資家や近代的な生活スタイルを求めている人に人気のあるエリアで、とくに富裕層からは高い需要があります。
また、生活の利便性も高く、レジャー施設やショッピングモールなどが充実しているため、高い賃貸需要も見込めるでしょう。
ただし、物件価格はダウンタウンと比較しても遜色がなく、高めだと認識しておいてください。
ドバイクリーク
ドバイクリークは、川沿いのエリアです。
電車の停車駅がないので車が必要な点には注意しなければなりませんが、ドバイモールの2倍のモールが建設される予定であり、賑やかなエリアになる可能性は高いでしょう。
また、ドバイクリークは物件価格も低く、オフプランで買えるキャピタルゲインを狙えるエリアです。そのため、キャピタルゲインを重視する場合は、選択肢に入れておきたいエリアといえます。
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ドバイなどの国際不動産投資を行う場合、その国の税制を理解したり、国独自のルールを把握したりしなければなりません。
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まとめ：ドバイの不動産投資は今とてもおすすめ
今、日本人も取り組めるドバイの不動産投資がとてもおすすめです。平均利回りは5％超えと高く、安定した家賃収入を期待できます。
加えて、キャピタルゲインが狙えたり、リスクヘッジができたりと、ほかにもさまざまなメリットがあります。
本記事では、ドバイ不動産の買い方とおすすめのエリアを紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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