「駐車場を相続するけど、何か対策はできないの？」
「今後予定はあるけど、自分で節税できるか心配……」
このような人のために、この記事では駐車場の相続税対策について詳しく解説します。
また、小規模宅地等の特例についても紹介します。特例を使えない駐車場もあるため、併せて確認していきましょう。
駐車場を相続する予定がある人は、ぜひ最後までご覧ください。
※本記事の記載内容は2024年10月現在のものです。
駐車場の相続税対策
駐車場の相続税対策は、大きく3つあります。
- 小規模宅地等の特例を適用させる
- 生前贈与を利用する
- 養子縁組で相続人を増やす
それぞれの詳細を確認しましょう。
小規模宅地等の特例を適用させる
特例を適用すると相続税評価額を大幅に減らせる可能性があり、税負担の軽減を期待できます。
ただし、適用を受けるためには申告が必須です。相続税がゼロでも申告を省略できるわけではなく、自動的に使える特例でない点には注意しましょう。また自宅に適用したほうが有利なケースもあり、限度面積が決められているため、事前に検証することも重要です。
生前贈与を利用する
生前贈与をうまく活用することで、相続税の負担を軽減できる可能性があります。手元の預貯金などを生前贈与することで、結果的に相続財産の総額が小さくなり、駐車場に係る相続税の税率が引き下がる場合などもございます。
生前贈与は、次の2種類です。
| 暦年贈与 | 受取人(受贈者)毎に1年間で110万円まで非課税で贈与を受けられる制度。 |
| 相続時精算課税制度 | 累計で2,500万円まで贈与税がかからずに贈与できる制度。2024年より、1年間で110万まで非課税で贈与を受けられるようになりました。 |
相続時精算課税制度は、贈与したときの価額(2024年以降の贈与では、年間110万の基礎控除額を超えた贈与財産の価額)と相続財産の価額を合わせた金額で相続税を算出して、まとめて税金を納めます。
養子縁組で相続人を増やす
養子縁組を利用して相続人を増やすことでも、対策は取れます。
相続人を増やすことで相続税の基礎控除額が大きくなるため、その分税負担を軽減できるのです。基礎控除の金額については、次の表をご覧ください。
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
| 5人 | 6,000万円 |
参照：No.4155 相続税の税率（国税庁）
法定相続人が増えるほど、基礎控除額が大きくなるのがわかるでしょう。なお養子縁組により増やせる相続人の数には上限があり、実子がいる場合は普通養子は1名まで、いない場合は2名まで法定相続人の数に含めて計算することが出来ます。ただし、税対策を目的とした養子縁組はみとめられないリスクがございます。あくまで別の目的をもって養子縁組をした場合に、結果として相続税が引き下がる場合があるという風に考えて頂ければと思います。
駐車場（自用地）の相続税評価額の計算方法
土地の所有者が自分で月ぎめ駐車場を運営するときは、原則的には自用地評価(自己利用の土地としての評価)を使います。
計算方法は、大きく2通りあります。
| 路線価方式 | 路線価×土地の面積 |
| 倍率方式 | 固定資産税評価額×評価倍率 |
路線価は、国税庁により定められた特定の道路に接する土地1平方メートルあたりの評価額です。路線価が決められていないときに、倍率方式を採用します。なお、実際の土地の評価には、土地の形状に対する補正や、各種土地の評価減要素の適用により、相続税評価額をルール(通達)の範囲内で最大限引き下げることが重要です。
固定資産税評価額は、市町村から毎年送付される固定資産税課税明細書で確認可能です。評価倍率は、国税庁のWebサイトにある「財産評価基準書」から確認できます。
駐車場（貸付）の相続税評価額の計算方法
駐車場（貸付）の相続税評価額の計算方法は、大きく4種類にわかれています。
- アスファルト舗装を土地の所有者が行った貸駐車場
- アスファルト舗装を賃借人が行った貸駐車場
- 自宅貸駐車場
- 店舗やマンションの専用駐車場
それぞれの詳細をみていきましょう。
アスファルト舗装を土地の所有者が行った貸駐車場
アスファルト舗装を土地の所有者が行った場合は、自用地扱いで相続税評価額を算出します。
アパートやマンションであれば、土地の上に建物が立っているため、貸家建付地評価や貸地評価といった低い評価額で申告が出来るのですが、駐車場の場合は建物がないため、原則的には自用地としての評価になります。
アスファルト舗装を賃借人が行った貸駐車場
アスファルト舗装を賃借人が行った場合は、自用地評価額から賃借権価額を控除して相続税評価額を算出します。賃借権は2種類にわかれており、控除額の計算方法も異なります。
| 計算式（控除額） | |
|---|---|
| 地上権に準ずる権利の評価が相当と認められる賃借権の場合 | 自用地評価額×賃借権の残存期間に対する一定割合 |
| 上記以外の賃借権 | 自用地評価額×賃借権の残存期間に応じた一定割合×2分の1 |
賃借権の残存期間に対する一定割合は、次のとおりです。
| 5年以下 | 5％ |
| 5年超10年以下 | 10％ |
| 10年超15年以下 | 15％ |
| 15年超 | 20％ |
参照：No.4613 貸宅地の評価（国税庁）
実務的には地上権に準ずる権利の評価が相当と認められるハードルは高く、適用されるケースはほとんどありません。計算がやや煩雑になるので、間違いが起こる可能性があります。そのため、自信のない人は最初から専門家へ依頼する方がいいでしょう。
自宅貸駐車場
自宅の一角を駐車場として貸し出すことがありますが、基本的には上述した貸し駐車場と同じように評価すると考えて差し支えありません。アスファルトを誰が敷いたか等により評価額が異なります。
店舗やマンションの専用駐車場
店舗やマンションの専用駐車場は、自己所有の建物の敷地と一体になっているなら貸家建付地の評価になります。そのため、相続税評価額は借地権割合などを考慮できるため、低くなる傾向にあります。。
なお、マンションの敷地内にある駐車場でも、マンションの住民以外の方が利用している場合などでは、評価方法が異なる場合があるため、注意が必要です。
駐車場で小規模宅地等の特例を適用させるためにやるべきこと
特例の適用を受けるためにやるべきことは、次の2つです。
- 適用される条件を満たす
- 必要な手続きをする
特例の適用を受けたい人は、ぜひ参考にしてみてください。
適用される条件を満たす
特例を適用させるためには、以下2つの条件を満たす必要があります。
- 駐車場が構築物などの施設を有する宅地等であること(=アスファルト舗装等になっており、地面が露出した青空駐車場でないこと)
- 駐車場の貸付事業を相続税の申告期限まで続けていること
事業用での貸付は、相続税の申告期限まで土地を所有していなければいけません。
上記の2つの条件を満たした相続により取得した駐車場は貸付事業用の宅地等に分類されるため、特例が適用することが出来ます。なお、親族に格安で貸している駐車場などは対象外になりますので、あくまで駐車場料金の相場に見合う金額設定が重要というところも覚えておいて頂ければと思います。
ただし、小規模宅地等の特例には適用限度面積があり、自宅や自分が保有するほかの土地に適用したほうが有利な場合もあるため、事前検証が重要です。一度適用してしまうと、あとから別の土地に適用しなおすことは原則できません。
必要な手続きをする
特例は、自動的に適用されるわけではありません。以下4つのステップを踏む必要があります。
- 相続税の申告書に、小規模宅地等の特例の適用を受けることを記載する
- 小規模宅地等についての課税価格の計算明細書を添付する
- 相続開始前3年を超えて貸付事業していた、または事業的規模だったと証明する書類を添付する
- 相続税の申告書を提出する
ステップ3の証明書類については、駐車場の賃貸借契約書や所得税の確定申告書の写しで対応できます。いずれにしても申告しなければ適用を受けられないため、忘れないようにしましょう。
相続税対策で小規模宅地等の特例を適用できる駐車場
特例を適用できる駐車場は、次の4つです。
- アスファルト舗装の駐車場
- 一部アスファルト舗装の駐車場
- 砂利敷きの駐車場
- 土地を業者に貸しているコインパーキング
それぞれの詳細をみていきましょう。
アスファルト舗装の駐車場
アスファルト舗装、コンクリート舗装など、駐車場に構築物が存在する場合は特例を使えます。
ただし、適用されるのは貸付用の土地の場合で、他の土地も併せて合計面積200平方メートルまでです。自宅に小規模宅地等の特例を適用する場合などでは、限度面積が200㎡よりも少なくなります。
一部アスファルト舗装の駐車場
駐車場のアスファルト舗装が一部だけでも、特例は適用可能です。それ以外に構築物が存在しなくても問題ありません。
面積が200平方メートル以内のアスファルト舗装済みの部分は適用を受けられます。
砂利敷きの駐車場
砂利を敷いて地面がむき出しにならないようにした上で、相場に合わせた駐車場代を得ているときも特例が適用されます。
しかし、砂利が少ない場合やすでに埋まっている砂利に関しては構築物とはみなされないため、注意が必要です。砂利敷きの駐車場に対する小規模宅地等の特例の適用については、かなり慎重な判断が必要となります。詳しくは専門家にご相談くださいませ。
土地を業者に貸しているコインパーキング
土地を業者に貸しているコインパーキングにも、特例は適用可能です。たとえば、アスファルト舗装や精算機などの構築物の所有者が別の法人だとしても、特例の適用を受けられます。
構築物が所有者のものではないからといって適用を受けられなくなるわけではないため、安心してください。
青空駐車場は小規模宅地等の特例が適用されないので注意
駐車場ならなんでも特例を使えると思われるかもしれませんが、青空駐車場は小規模宅地等の特例を適用できません。
青空駐車場は、ただロープを張っただけ、止め石があるだけといった駐車場のことです。ロープや止め石は構築物とは認められないため、青空駐車場は特例の適用を受けられないのです。
構築物かどうかの判断、特例を受けられるかどうかの判断が難しい場合は、専門家へ相談しましょう。
駐車場が減額できるのは50%
小規模宅地等の特例の減額については、次のようなルールがあります。
| 貸付している不動産がある土地(貸付事業用宅地等) | 200平方メートルまでは50％減額可能 |
| 自分で事業を行う土地(特定事業用宅地等) | 400平方メートルまでは80％減額可能 |
特例のルールに照らし合わせて考えると、駐車場が減額できるのは50％です。
「駐車場運営は事業だから80％では？」と思われる方もいますが、実は不動産賃貸業や駐車場業は特定事業用宅地等の小規模宅地等の特例の対象とならず、貸付事業用宅地等になるルールになっています。
駐車場の特例の減額は、50％だと覚えておきましょう。
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まとめ：駐車場の相続税評価で迷ったら専門家に相談しよう
駐車場の相続税対策は、大きく3つあります。中でも小規模宅地等の特例は、相続税評価額を大きく減らせる可能性があるため、非常におすすめです。
ただし、適用できる駐車場の種類は決まっています。適用されるかどうかの判断は難しく、迷う場合には速やかに専門家へ相談しましょう。
また、特例は自動的に適用されるわけではなく、申告書に必要な書類を添付し提出する必要があります。そのため、普段忙しくしている人や専門的な知識のない人には、ややハードルが高いでしょう。
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