一棟アパート節税シミュレーション！税理士が教える最大限の税金対策

会社の利益が右肩上がりで、多額の税金に頭を悩ませている経営者の方。あるいは、まとまった現預金があり、将来の相続税対策を真剣に考え始めた富裕層の方。

そんなあなたに、「一棟アパート投資」が賢い節税と資産形成の一石二鳥のソリューションとなる可能性があります。単に家賃収入を得るだけでなく、税法上の特性を最大限に活用することで、合法的に税負担を大幅に軽減できるからです。

一棟アパート投資は、減価償却や損益通算といった税法上の仕組みを効果的に利用すれば、所得税・住民税・法人税の節税に大きく貢献します。 さらに、相続税評価額の引き下げにも有効であり、富裕層の方々にとっては非常に魅力的な選択肢です。しかし、その効果を最大限に引き出し、かつ税務リスクを回避するためには、正確な知識と適切なシミュレーション、そして専門家のアドバイスが不可欠です。

この記事では、一棟アパート投資による節税の基本的な仕組みから、具体的なシミュレーション、相続税対策、法人化のメリット、そして税務調査で否認されないための注意点まで、専門家の視点から徹底解説します。

一棟アパートで節税できる基本的な仕組みを解説

一棟アパートが節税に繋がるのは、主に「減価償却」と「損益通算」という二つの税法上の仕組みを効果的に活用できるからです。

減価償却が税金対策の「肝」！経費を創り出す魔法

減価償却とは、不動産の建物部分の購入費用を、その建物の使用可能期間（法定耐用年数）にわたって分割して費用（減価償却費）として計上していく会計処理です。

これは、実際に現金が出ていく「支出」ではないにもかかわらず、会計上は「費用」として計上できるため、利益を圧縮し、課税所得を減らす効果があります。まさに、帳簿上で「経費」を創り出す魔法のような仕組みと言えるでしょう。

建物部分の減価償却と法定耐用年数（木造・鉄骨・RC造）

減価償却の対象となるのは建物部分のみで、土地は対象外です。建物の法定耐用年数は、その構造によって異なります。

新築と中古アパートで減価償却期間が大きく変わる理由

減価償却費の年間計上額は、「建物購入価格 ÷ 法定耐用年数」で計算されます（定額法の場合）。そのため、耐用年数が短いほど、1年あたりの減価償却費が大きくなり、節税効果が高まります。

特に、築年数が古い中古アパートは、法定耐用年数を計算し直す「簡便法」により、耐用年数が短縮されるケースが多く、短期間で多額の減価償却費を計上できるため、大きな節税効果が期待できます。

赤字を本業の所得と相殺！「損益通算」の絶大な効果

不動産投資における「損益通算」は、一棟アパート投資の節税効果を語る上で欠かせない仕組みです。

不動産所得の計算方法

不動産所得は、年間家賃収入 – 経費（減価償却費、ローン金利、管理費、修繕費、固定資産税など） で計算されます。

特に購入当初は、多額の減価償却費やローン金利を計上できるため、帳簿上は赤字（所得がマイナス）になることがよくあります。

損益通算が適用される条件と注意点

この不動産所得の赤字は、給与所得や事業所得など、他の所得と相殺する（損益通算する）ことができます。

例えば、年収1,500万円のサラリーマンが、一棟アパート経営で年間200万円の赤字が出た場合、課税所得は1,300万円（1,500万円 – 200万円）に減額されます。これにより、所得税や住民税の負担が大幅に軽減されるという仕組みです。

ただし、土地の取得にかかる借入金利は、損益通算の対象外となるなど、適用には注意点があります。

不動産管理費用も「経費」として計上可能

アパート経営を行う上で発生する様々な費用も、経費として計上できます。

• 管理会社に支払う管理手数料
• 修繕費（建物の修理費用など）
• 固定資産税・都市計画税
• 不動産取得税（減価償却の対象外だが経費計上可能）
• 損害保険料（火災保険、地震保険など）
• ローン金利（土地にかかる部分を除く）
• 交通費、通信費、消耗品費
• 税理士報酬

これらの費用を漏れなく計上することで、不動産所得の圧縮に繋がり、節税効果を高めることができます。

【ケース別シミュレーション】一棟アパートでどれだけ節税できる？

ここでは、具体的なシミュレーションを通じて、一棟アパート投資による節税効果を検証します。個人の所得や物件の条件によって効果は大きく変動します。

シミュレーション1：年収1,500万円のサラリーマンが中古木造アパートに投資する場合

物件概要と収支計画

• 購入価格: 5,000万円（土地2,000万円、建物3,000万円）
• 構造: 木造（築20年、法定耐用年数22年）
  • 残存耐用年数（簡便法）：(22年 – 20年) + 20年 × 20% = 2年 + 4年 = 6年

（※築22年を超える場合は「法定耐用年数×20%」となります。ここでは築20年として計算）

• • 減価償却費（定額法）：3,000万円 ÷ 6年 = 年間500万円
• 年間家賃収入: 600万円（満室時）
• 年間経費（減価償却費除く）: 100万円（管理費、修繕積立金、固定資産税など）
• ローン金利（年間）: 50万円（土地部分除く）
• 給与所得（年間）: 1,500万円（会社員）

所得税・住民税の節税額をシミュレーション

1. 不動産所得の計算:
   • 年間家賃収入：600万円
   • 経費（減価償却費含む）：500万円（減価償却費）＋ 100万円（その他経費）＋ 50万円（ローン金利）＝ 650万円
   • 不動産所得：600万円 – 650万円 = ▲50万円（赤字）
2. 損益通算による給与所得の圧縮:
   • 給与所得：1,500万円
   • 不動産所得：▲50万円
   • 損益通算後の総所得：1,500万円 – 50万円 = 1,450万円
3. 所得税・住民税の節税額（概算）:

• • 損益通算により、課税所得が50万円減少します。
  • 年収1,500万円の場合、所得税率33%、住民税率10%（概算）と仮定すると、
    • 所得税の節税効果：50万円 × 33% = 16.5万円
    • 住民税の節税効果：50万円 × 10% = 5万円
    • 合計節税額：21.5万円

（実際の税額は、各種控除により異なりますが、節税効果の目安としてご参考ください。）

キャッシュフローへの影響

このケースでは、帳簿上は年間50万円の赤字ですが、減価償却費500万円は実際には現金が出ていく費用ではありません。

年間キャッシュイン（家賃収入）600万円に対し、年間キャッシュアウト（その他経費＋ローン金利）は150万円。

結果として、年間で450万円のプラスキャッシュフローを得ながら、税金も節税できるという効果が期待できます。

シミュレーション2：年収2,500万円の個人事業主が新築RC造アパートに投資する場合

物件概要と収支計画

• 購入価格: 1億円（土地5,000万円、建物5,000万円）
• 構造: 鉄筋コンクリート造（RC造、新築、法定耐用年数47年）
• 減価償却費（定額法）：5,000万円 ÷ 47年 = 年間約106万円
• 年間家賃収入: 800万円（満室時）
• 年間経費（減価償却費除く）: 200万円（管理費、修繕積立金、固定資産税など）
• ローン金利（年間）: 150万円（土地部分除く）
• 事業所得（年間）: 2,500万円（個人事業主）

所得税・住民税の節税額をシミュレーション

1. 不動産所得の計算:
   • 年間家賃収入：800万円
   • 経費（減価償却費含む）：106万円（減価償却費）＋ 200万円（その他経費）＋ 150万円（ローン金利）＝ 456万円
   • 不動産所得：800万円 – 456万円 = 344万円（黒字）
2. 総所得の計算:
   • 事業所得：2,500万円
   • 不動産所得：344万円
   • 総所得：2,500万円 + 344万円 = 2,844万円
3. 所得税・住民税の節税額（概算）:
   • 不動産投資をしない場合（事業所得2,500万円）と、不動産投資をした場合（総所得2,844万円）を比較すると、所得税・住民税の税率の高い部分に課税される額が増えることになります。この例では節税とはなりませんが、将来的に家賃収入が増えたり、経費が変動したりすることで節税効果が生まれる可能性があります。特に、多額の現金資産を不動産に組み替えることで、後述する相続税の評価減に繋がるというメリットがあります。

キャッシュフローへの影響

年間キャッシュイン（家賃収入）800万円に対し、年間キャッシュアウト（その他経費＋ローン金利）は350万円。

結果として、年間で450万円のプラスキャッシュフローを得ながら、長期的に資産形成を進めることができます。

シミュレーションから見えてくる「節税効果の最大化」のヒント

これらのシミュレーションから、一棟アパート投資で節税効果を最大化するためのヒントが見えてきます。

• 中古アパート（特に残存耐用年数が短い木造）は、短期的な所得税・住民税の節税に有効です。購入初年度から数年間で大きな減価償却費を計上し、本業の所得と損益通算することで、税負担を大きく軽減できます。
• 高所得者（年収900万円以上）ほど、損益通算による節税効果は大きくなります。 所得税の累進課税率が高いため、課税所得を減らすことのメリットが大きくなるからです。
• 新築RC造アパートは、長期的な安定収入と相続税対策に有効です。減価償却期間は長いですが、建物の耐久性が高く、安定した家賃収入を長期にわたって得られるため、資産形成と相続対策としてのメリットが大きいと言えます。

一棟アパート投資における「相続税対策」のシミュレーション

一棟アパート投資は、所得税・住民税の節税だけでなく、多額の現預金を持つ富裕層にとって、相続税対策としても非常に有効です。

不動産が相続税評価額を圧縮する仕組み

現金は額面通りに評価されるのに対し、不動産の相続税評価額は時価（市場価格）よりも低く評価される傾向にあります。

• 土地: 路線価方式や倍率方式で評価され、時価の80%程度。
• 建物: 固定資産税評価額が適用され、建築費の50%～70%程度。

この「時価と評価額の乖離」を利用し、現金を一棟アパートという不動産に組み替えることで、相続税の課税対象となる評価額を圧縮し、結果として相続税負担を軽減できるのです。

賃貸物件化による評価減「貸家建付地」「貸家」

さらに、一棟アパートを第三者に賃貸することで、その土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として評価され、自用の場合よりも評価額がさらに減額されます。

• 貸家建付地（土地）: 自用地評価額 × (1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
• 貸家（建物）: 建物の固定資産税評価額 × (1 – 借家権割合 × 賃貸割合)

小規模宅地等の特例「貸付事業用宅地等」の活用

一棟アパートの敷地は、小規模宅地等の特例の対象となる可能性があります。特に「貸付事業用宅地等」に該当する場合、200㎡まで50%の評価減が適用されます。

• 適用条件: 相続開始直前において事業の用に供されていたこと、相続税の申告期限まで貸付事業を継続することなど、複雑な要件があります。

この特例を適用できれば、アパートの土地の評価額をさらに大きく引き下げることができ、相続税の節税効果を最大化できます。

相続税評価額の具体的なシミュレーション例

• ケース: 時価1億円の現金を、時価1億円の一棟アパート（土地5,000万円、建物5,000万円）に組み替えた場合（賃貸割合100%）。
  • 現金の評価額: 1億円
  • 一棟アパートの相続税評価額（概算）:
    • 建物評価額（固定資産税評価額の50%）：5,000万円 × 0.5 = 2,500万円
    • 貸家評価減：2,500万円 × (1 – 0.3 × 1) = 1,750万円
    • 土地評価額（路線価の80%）：5,000万円 × 0.8 = 4,000万円
    • 貸家建付地評価減（借地権割合60％として）：4,000万円 × (1 – 0.6 × 0.3 × 1) = 4,000万円 × (1 – 0.18) = 3,280万円
    • 合計評価額: 1,750万円 + 3,280万円 = 5,030万円
  • 小規模宅地等の特例（200㎡まで50%減）適用後（例）: 土地の対象部分が200㎡で評価額が2,000万円の場合、1,000万円に減額。

このケースでは、1億円の現金が約5,000万円程度の不動産評価額に圧縮され、相続税の課税対象額が約半分になる効果が期待できます。

（※これはあくまで概算であり、具体的な評価額は物件の状況、路線価、借地権割合、賃貸割合、特例適用条件によって大きく変動します。正確なシミュレーションは専門家にご相談ください。）

節税効果をさらに高める！「法人化」の戦略とシミュレーション

一棟アパート経営は個人で行うことも可能ですが、所得が増えてきた場合、「法人化」することで、さらなる節税効果と資産管理のメリットを享受できる可能性があります。

個人と法人、税率の違いを比較（法人化が有利な所得水準）

日本では、個人の所得税は累進課税制度を採用しており、所得が増えるほど税率が高くなります（最高税率45%）。一方、法人の場合は、一定の税率が適用されます。

（※住民税や復興特別所得税、法人住民税・事業税、地方法人税などは含まれていません。あくまで概算です。）
一般的に、不動産所得が900万円を超えたあたりから、法人化した方が税負担が有利になるケースが多いと言われています。

法人化による節税メリットのシミュレーション

法人化することで、以下のような節税メリットが生まれます。

• 所得分散: 法人から役員報酬として家族に所得を分散することで、家族全体の所得税・住民税を最適化できます。
• 経費計上の範囲拡大: 生命保険料、役員社宅、出張手当など、個人事業主では経費にしにくい項目も経費計上できる幅が広がります。
• 欠損金の繰越期間の長期化: 赤字が出た場合の繰越期間が、個人の3年間から法人の10年間へ延長されます。
• 相続対策: 資産管理会社の株式を活用することで、将来の相続税評価額の引き下げや、円滑な事業承継に繋がります。

法人化のデメリットと最適なタイミング

法人化にはメリットだけでなく、デメリットも存在します。

• 設立費用・維持費用: 法人設立には登記費用などがかかり、設立後も法人住民税の均等割（赤字でも発生）、税理士報酬などの維持コストが発生します。
• 社会保険料負担: 法人化すると社会保険への加入が義務付けられ、役員報酬に対する社会保険料が発生します。
• 不動産移転時の税金: 個人で保有していた不動産を法人に移転する際、譲渡所得税、不動産取得税、登録免許税などがかかる可能性があります。

最適な法人化のタイミングは、個人の所得水準、保有資産、将来の計画によって大きく異なります。 安易な法人化はかえって税負担が増えるリスクもあるため、必ず税理士に相談し、総合的なシミュレーションを行った上で判断することが重要です。

一棟アパート節税で失敗しないための注意点と税務調査対策

一棟アパート投資による節税は非常に有効ですが、税務署に否認されてしまっては元も子もありません。失敗しないために、以下の注意点と税務調査対策をしっかり押さえておきましょう。

税務否認リスクの高いケースと回避策

税務署は、節税目的だけを重視した不自然な取引や、経済合理性を欠く経費計上を厳しくチェックします。

• 否認されやすい典型例:
  • 明らかに高額すぎる減価償却費: 建物比率が不自然に高く設定されている、耐用年数の計算が誤っているなど。
  • 実態のない赤字計上: 空室が恒常的であるにもかかわらず、高額な減価償却費や経費計上を続けている。
  • 私的利用が大部分を占める経費: 社用車や社宅など、業務関連性が薄いにもかかわらず経費計上している。
• 回避策:
  • 適正な評価と計上: 不動産の取得価格における土地と建物の割合を適正に評価し、減価償却費も正確に計算する。
  • 業務関連性の証明: 経費計上する項目については、業務との関連性を明確に証明できる資料（契約書、領収書、業務日報など）を保管する。
  • 経済合理性の確保: 節税目的だけでなく、その投資や支出に事業としての合理性や収益性があることを説明できるようにする。

業務関連性・経済合理性の証明の重要性

税務署は、あなたの「意図」ではなく、「実態」と「合理性」を重視します。

• 一棟アパート経営であれば、収益性を追求し、安定的な家賃収入を得る努力をしていること（入居者募集活動、適切な修繕など）が、経済合理性の証明になります。
• 個人事業主や法人として不動産賃貸業を営む場合、「事業として行っている」と認められるためには、帳簿をきちんとつけ、収支管理を適切に行うことが不可欠です。

税務調査でチェックされるポイント

• 相続税や不動産所得に関する税務調査では、以下の点が特に厳しくチェックされます。
• 減価償却費の計算根拠と適格性: 建物の取得価額、耐用年数、償却方法が正しいか。
• 修繕費の計上内容: 資本的支出（資産価値を高めるもの）と修繕費（現状維持のためのもの）の区分が適正か。
• 損益通算の適用要件: 特にローン金利の損益通算対象外部分が正しく処理されているか。
• 空室期間の取扱いや賃貸割合: 空室が長期化している場合に、貸家建付地や貸家の評価減が適正か。
• 法人化した場合の役員報酬や社宅の計上: 適正な金額設定と業務関連性。

キャッシュフロー悪化と空室リスクへの備え

節税効果だけを追求し、物件の収益性やキャッシュフローを無視すると、本業の資金を圧迫したり、ローン返済が滞ったりするリスクがあります。

• 購入前の収支シミュレーション: 家賃収入、経費、ローン返済額、税金などを詳細にシミュレーションし、手元に残るキャッシュフローを把握しましょう。
• 空室リスク対策: 立地、物件の魅力、適切な家賃設定、管理会社の選定など、空室を発生させないための対策を講じることが重要です。
• 流動性リスク: 不動産はすぐに現金化できない流動性リスクがあります。納税資金や急な資金ニーズに対応できるよう、流動性のある資産も確保しておくことが重要です。

あなただけのオーダーメイド節税戦略を！税理士法人ネイチャーへご相談ください

一棟アパート投資による節税は、高所得者や富裕層にとって非常に魅力的な選択肢ですが、そのメリットを最大限に引き出し、かつ税務リスクを回避するためには、専門家による緻密なシミュレーションと戦略立案が不可欠です。

インターネット上の情報や画一的なアドバイスだけでは、あなたの具体的な状況に最適な節税策を見つけることは困難です。

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まとめ：一棟アパート投資で賢く節税し、豊かな未来を築きましょう

一棟アパート投資は、家賃収入による安定した資産形成だけでなく、減価償却や損益通算、さらには法人化といった税法上の仕組みを賢く活用することで、所得税・住民税・法人税、そして相続税といった多岐にわたる税金負担を大きく軽減できる強力なツールです。

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