「アパートを相続することになったけど、どうすればいいの？」
「売却すべきかどうか悩んでいる……」
アパートを相続する際、このように悩まれる方も多いでしょう。
そこで本記事では、アパートの相続について詳しく解説します。
また、そもそも相続するかどうかを判断する方法、メリットやデメリットも紹介します。本記事を読めば、アパートの相続に関することは網羅的に理解できるでしょう。
アパートを相続する予定がある方や相続税が不安な方は、最後までご覧ください。
親からアパートを相続するかの判断方法
親からアパートを相続するかどうかを判断する方法は、大きく3つあります。
- プラスの財産が多いなら相続する
- マイナスの財産が多いなら相続放棄する
- 相続税の支払いができないなら売却する
それぞれ詳しくみていきましょう。
プラスの財産が多いなら相続する
相続は、限定承認などの特殊な方法を除き、原則的に一部の財産のみを相続するといったことはできません。つまり、アパートだけの相続はできず、その他の現金や預貯金、借金なども引き継ぐことができます。
そのため、アパートを相続する際はプラスの財産が多いのか、マイナスの財産が多いのか確認してください。
アパートのローンが残っていても、プラスの財産が多いのであれば相続しても大きな損を被る可能性は低いでしょう。アパート経営がうまくいっているのであれば、収入の増加も見込めます。
マイナスの財産が多いなら相続放棄する
相続は、マイナスの財産も引き継いでしまいます。そのため、マイナスの財産が多いのであれば、相続放棄も検討してください。
たとえば、アパートなどの財産が5,000万円あっても、ローンや借金が何億円もあるならば相続放棄した方がいいでしょう。
相続放棄は、相続を開始した時点から3ヶ月以内に家庭裁判所で申し立て手続きをしなければいけません。もし相続放棄前に財産を処分すると、相続放棄は認められなくなるため気を付ける必要があります。
相続税の支払いができないなら売却する
相続税の支払いができないときは、売却した方がいいかもしれません。
売却して現金一括で納付できれば、延納した場合の利子を支払う必要もなく、延納や物納に必要な手続きも不要です。
また、アパート管理には固定資産税や毎月の管理費もかかります。しかし、売却してしまえば、毎月、毎年の支払いからも解放されます。
必要に応じて売却することも検討しましょう。ただし、短期間での売却をしようとすると、相場よりも低く売ることになってしまう傾向にありますので、注意が必要です。
親からアパートを相続するときの流れ9ステップ
親からアパートを相続するときの流れは、大きく以下の9ステップです。
- 遺言の有無を確認する
- ローンの残高を確認する
- アパートの不動産情報を調査する
- 遺産分割協議をする
- 相続登記をする
- 準確定申告をする
- 相続税の計算をして申告・納付をする
- 入居者に通知する
- アパート経営を検討する
今後予定のある方は、ぜひ参考にしてください。
遺言の有無を確認する
最初に、遺言書があるかどうかを確認しましょう。もし公正証書で作られていた場合、どこの公証役場でも調査可能です。
仮に公正証書以外の方法で遺言書が作られていたときは、配偶者や身近な人に遺言の有無を確認し、家の中の金庫などを確認します。
万が一有効な遺言書が見つかったときは、基本的に遺言のとおりに遺産分割をしなければいけません。
ローンの残高を確認する
遺言書の確認が終わったら、ローンの残高を確認します。相続の際には、資産の状況を正確に把握する必要があります。
固定資産税の納税通知書や登記簿謄本を参考にし、銀行にローン残高を確認すると確実でしょう。ほかにも、団体信用生命保険なども確認するのがおすすめです。
アパートの不動産情報を調査する
ローン残高の確認を終えたら、下記のようなアパートの不動産情報を調べます。
- アパートの権利関係
- 単独所有か複数人で共有しているのか
- 担保が設定されているのか
法務局で登記簿謄本(登記事項証明書)を取れば、アパートの権利関係や担保などは調査可能です。誰でも500〜600円程度払えば取得できるため、速やかに手に入れましょう。また、オンライン請求も可能です。
遺産分割協議をする
遺言書で特に指定がなく、相続人が複数存在し、法定相続分通り以外の割合で遺産を承継するなら遺産分割協議を行います。
遺産分割協議で決められた内容は、協議書にまとめて全員が実印を押す必要があります。
なお、不動産を共有名義で相続すると、共有者に一人でも反対する者がいると、全体の売却等が行えなくなります(自分の持分のみ売却することは可能ですが、買い手がつきにくく、また売価も大きく下がる傾向にあります)。注意しましょう。
相続登記をする
アパートを相続する人が決まったら、法務局で相続登記を行います。相続登記は、固定資産税評価額に対して一定の税率がかかります。
| 状況 | 税率 |
|---|---|
| 不動産の相続を生前から約束されていたとき(死因贈与) 不動産を得たのが法定相続人以外のとき |
2％ |
| 上記以外のとき | 0.4％ |
また、処理をするには次のような資料が必要です。
- 亡くなった人の戸籍謄本(出生から相続開始まですべて)※
- 亡くなった人の戸籍附票もしくは住民票の除票※
- 相続人全員の戸籍謄本※
- 登記申請書
- 遺産分割協議書
- 印鑑証明書など
(法定相続情報一覧図または法定相続情報番号を取得済みの場合は、※の書類に代えることができます。)
資料も費用も必要であるため、しっかりと準備しましょう。
準確定申告をする
準確定申告も必要で、期限は相続開始を知った時点から4ヶ月です。
準確定申告は、被相続人が生きている間に得た家賃収入等から生じた所得に対する所得税を代わりに納める制度です。
給料や年金しか収入がない場合は基本的に必要ありませんが、アパートの家賃収入がある場合は準確定申告をしなければいけません。また医療費控除やふるさと納税を適用する場合にも必要になります。
相続税の計算をして申告・納付をする
相続税の計算をして申告と納付をします。相続が生じてから10ヶ月以内に現金一括で納めなければいけません。
ただし、相続税の計算は煩雑であり、申告後は税務調査の対象になる可能性もあります。さらに、相続税は財産の額によっては非常に大きな金額になることもあります。特に不動産は、税理士の間でも評価額が大きく異なることがあるほど、適正に評価をすることは難しいです。特定の適用が漏れるだけで、何百万という相続税を余分に納めないといけなくなるケースもあります。
その点、相続を専門的に扱っている税理士に依頼すれば納める税額が低くなったり、税務調査への対応を依頼できたりします。必要に応じて専門家の助けも借りましょう。
入居者に通知する
相続登記が終わったら、アパートの入居者に通知しなければいけません。
被相続人が亡くなると銀行口座がいずれ凍結・解約されることになり、家賃の振り込みができなくなることがあります。それまでに、対応方法などを周知しておくと親切です。
相続登記が終わる前に、一言連絡を入れておくとスムーズでしょう。
アパート経営を検討する
入居者への通知が終わったら、アパートの経営が本格的に始まります。
修繕の状況や故障している設備はないか、賃料収入や管理費など確認することはさまざまです。立地などから将来性を図ることも必要でしょう。
必要な情報がそろったら、アパートの経営を続けていくかどうかを慎重に判断してください。
親からアパートを相続するメリット
親からアパートを相続するメリットは、大きく2つあります。
- 初期費用がかからずに収益物件を取得できる
- 相続税を抑えられる
それぞれの詳細を確認しましょう。
初期費用がかからずに収益物件を取得できる
本来、アパートを購入する場合、土地や建物にかかる費用だけではなく、手数料などの諸費用もかかります。そのため、初期費用は数百万〜数千万円になるケースもあります。
しかし、親からの相続であれば税金がかかる可能性はありますが、初期費用は必要ありません。初期費用なしで収益物件を得られるのは、非常に大きなメリットといえるでしょう。
相続税を抑えられる
現金で相続するよりも不動産で相続した方が、税金を抑えられます。
たとえば、3億円の現金よりも3億円で売却できるアパートの方が税負担は少ないのです。これは、現金よりも土地の方が相続税評価額が低いからです。
加えて、賃貸用の物件であればより評価額は下がるため、アパートの相続は税負担を軽減できます。
親からアパートを相続するデメリット
親からアパートを相続するデメリットは、大きく2つあります。
- 赤字なら自己資金から補塡が必要になる
- ローンが残っているなら返済が必要になる
メリットのみに注目していると、想像とは違ったと後悔する可能性があります。事前にしっかり目を通しておきましょう。
赤字なら自己資金から補塡が必要になる
中古の物件を引き継いだ場合、修繕費が予想以上にかかったり、空室を埋めるために家賃を下げたりしなければならないことがあります。
支出が増えれば、家賃を上昇させない限りいずれ赤字になるでしょう。赤字が続けば自己資金での補填が続き、いずれ限界がきます。
黒字ならいいかもしれませんが、赤字になった場合のことも考え、生活に支障がないか慎重に判断してください。
ローンが残っているなら返済が必要になる
ローンが残っている場合は、亡くなられた方が団体信用生命保険に加入していた等、一部の場合を除き、相続人が返済を続けなければなりません。
家賃収入からローン返済が賄えている場合は、さほど気にならないかもしれませんが、それでも数百万、数千万円のローンを抱えることに抵抗がある方もいるでしょう。また相続で承継したローンは、債権者である銀行などの同意が得られない限り、原則的に相続人全員の連帯債務となります。
ローンの返済を続けていけるのかどうか、事前にしっかりとシミュレーションして判断する必要があります。
親からアパートを相続するときのポイント
親からアパートを相続するときのポイントは、大きく3つあります。
- 共有名義は避ける
- 相続登記は必ず早めに済ませる
- 相続登記などの手続きは専門家に相談する
「トラブルをあらかじめ回避したい」「スムーズに手続きを進めたい」という方は、ぜひ参考にしてみてください。
共有名義は避ける
共有名義は、すべての相続人が公平に財産を受け取る方法として有効です。
しかし、共有名義は避けた方がいいでしょう。なぜなら、意思決定が複雑化するからです。たとえば、売却するにしても改修するにしても、すべての共有者の同意が必要になります。
共有者の間で意見が割れると、意思決定がスムーズに進まず、アパートの運営や管理に支障をきたすケースも珍しくありません。また仮に仲のいい兄弟が共有名義で取得したとしても、その子供世代、孫世代と財産を相続していくにつれて、共有者が増えてしまったり、それぞれが疎遠になったりして、意思疎通が難しくなっていく傾向にあります。
余計なトラブルを避けたいのであれば、できる限り共有名義は避けるのがおすすめです。
相続登記は必ず早めに済ませる
相続登記は、必ず済ませなければいけません。そして、ただ済ませるだけではなく、速やかに処理するのがおすすめです。
相続登記を速やかに済ませておかないと、他の相続人とトラブルになる可能性もあるため、手続きをわざわざ残しておくのは得策とはいえません。
相続登記などの手続きは専門家に相談する
相続登記などの諸々の手続きは、専門家に相談するのがおすすめです。
相続にかかる手続きにはさまざまなものがあり、知識のない人が一からすべてを処理するのは非常に手間も時間もかかります。
期限が定められているものがほとんどで、間に合わないと何らかのペナルティが発生する可能性が高いでしょう。
その点、専門家に相談すれば専門的かつ適切なアドバイスをもらえます。自分に必要な手続きは何か、どのように処理すればスムーズに進むのかといったこともわかるでしょう。
相続が発生したら、一度専門家へ相談してみてください。
親からアパートを相続した後の選択肢
親からアパートを相続した後の選択肢は、以下の4つです。
- アパート経営を継続する
- 売却する
- アパートの老朽化が激しいなら新築する
- アパートの解体をして他の土地利用も検討する
アパートは相続したら終わりというわけではありません。相続した後の選択肢も頭に入れておきましょう。
アパート経営を継続する
そのままアパート経営を継続するのもいいでしょう。
ただし、設備の修理、交換や建物自体のリフォームが必要になるケースがあります。家賃収入とかかる費用をしっかりシミュレーションして経営の判断を下すべきです。
経営がうまくいけば、大きく収入を増やすこともできるでしょう。
売却する
収入と支出のバランスが悪い、相続税の支払いができないといった場合は、売却も検討しましょう。
たとえば、老朽化が激しかったり、再利用が困難だったりするときは、自分で解体して更地にして売却します。
また、そのまま売却もできます。解体費用はかからず、その後の費用も発生しません。ただし、解体したほうが高く売れることもあり、相場を把握しておかないと不当に安い価格で買い叩かれてしまうこともあるため、注意してください。
アパートの老朽化が激しいなら新築する
アパートの老朽化が激しいのであれば、建て直してもいいでしょう。
リフォームや修繕だけでは十分な価値を作り出せない場合は、いっそ新築した方が魅力的な物件になる可能性があります。
周辺のエリアなどを分析して賃貸の需要が見込めそうな地域であれば、新築も選択肢の一つです。
アパートの解体をして他の土地利用も検討する
アパートを解体し、他の土地利用も検討してみてください。
たとえば、コインパーキングやコインランドリー、物流用の倉庫にするなどなどさまざまな土地の利用方法があります。
ただし、闇雲に他の土地利用を考えても成功する可能性は低いでしょう。需要やその土地の特徴などを考慮して決定しなければいけません。
知識がなく判断が難しい場合は、専門家へ相談するのがおすすめです。あなたにあった最適なプランを提示してくれます。
アパート相続における相続税はいくら？考え方を紹介
アパートの相続における税金の計算方法を紹介します。
どの程度相続税がかかるのか事前に把握しておきたい方は、目を通しておきましょう。
相続税の基礎控除の計算方法
基礎控除の計算は、それほど複雑ではありません。
計算方法は、次のとおりです。
3,000万円＋600万円×法定相続人の数
また、具体的な金額は以下にまとめた表のとおりです。
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
| 5人 | 6,000万円 |
財産の相続税評価額の合計が基礎控除を超えるようであれば、税金の負担が発生します。
相続税の課税対象になる課税遺産総額の計算
課税遺産総額は、以下の計算式で算出できます。
プラスの財産－（マイナスの財産＋非課税の財産）－基礎控除
プラスの財産は現金、預金や不動産など、マイナスの財産は借金など、非課税の財産は死亡保険金や死亡退職金のうち500万円に法定相続人の数を掛けた金額までの部分などです。
たとえば、プラスの財産が1億円、マイナスの財産が3,000万円、基礎控除が3,600万円であれば、課税遺産総額は3,400万円です。
ただし、相続税を計算するための各財産の評価額の算出は容易ではないため、必要に応じて税理士に相談してみてください。
相続税の計算・分割方法
最終的に相続税がいくらになるかは、以下の計算式で求められます。
課税遺産総額×法定相続人の法定相続分×税率－控除額
税率および控除額については、以下の表を参考にしてください。
| 課税遺産総額×法定相続人の法定相続分 | 税率 | 控除額 |
| 1,000万円以下 | 10％ | － |
| 1,000万円超から3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 3,000万円超から5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 5,000万円超から1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 1億円超から2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 2億円超から3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 3億円超から6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
なお、これらで算出された相続税は、実際にそれぞれの相続人が取得する財産の割合に応じて按分されます。
アパートなど遺産の分割方法
アパートなどの遺産の分割方法は、大きく3つあります。
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
それぞれの詳細を確認しましょう。
現物分割
現物分割は、現金や不動産をそのまま相続する方法です。
アパートを処分する手間が省けるため便利ですが、平等に相続できない可能性があり、トラブルに発展することもあります。
たとえば、時価6,000万円のアパートを兄が、預貯金2,000万円を弟が相続した場合、不平等が生じ弟から抗議される可能性があります。
現物分割は、ややハードルが高い方法だと認識しておきましょう。
代償分割
代償分割は、特定の相続人が相続財産を現物で取得する代わりに、その現物を取得した相続人がが他の相続人に代償金を支払う分割方法です。。
たとえば、評価額6,000万円のアパートを兄が、預貯金2,000万円を弟が受け取った場合、兄は2,000万円を弟に支払うことを約束し、代償金の支払いを行います。
アパートを共有で相続する必要はなく売却も必要ありませんが、代償金が大きな負担になる可能性があることには注意してください。
換価分割
換価分割は相続したものを売却、現金化してそれぞれの相続人で分けます。
代償金は必要なく、平等に分割できるのが魅力です。ただし、アパートを売却する必要があるため、賃貸収入は得られません。
アパートの兄弟間分割相続で必要な手続き
アパートの兄弟間分割相続で必要な手続きは、大きく4つのステップに分かれています。
- 相続人を確定する
- 相続財産を確定する
- 遺産分割協議書を作成する
- 法務局へ提出する
それぞれの詳細を確認しましょう。
相続人を確定する
最初に、法的に効力のある遺言書がなければ、相続人の確定手続きを進めます。
相続人の対象範囲は、民法で定められています。法定相続分以外の割合で遺産を分割する場合には、法定相続人の遺産分割協議が必要です。
相続財産を確定する
相続人が決まったら、相続財産を確定します。資産だけではなく、ローンや借金などの債務も計算に入れてください。
ただし、墓石や墓地、法定相続人の数×500万円までの生命保険などは非課税です。また不動産には相続税計算時の評価額を引き下げる様々な特例が設定されています。相続税の計算を行う際は、注意しましょう。
判断に迷う場合は、専門家へ相談することをおすすめします。
遺産分割協議書を作成する
相続財産確定後は、遺産分割協議をして財産をどのように分配するのかを決めます。内容については、遺産分割協議書として記録に残します。
主な記載内容は、次のとおりです。
- 被相続人の最後の本籍地、住所および氏名
- 相続財産の内訳
- すべての相続人の住所および氏名
- すべての相続人の署名及び実印の押印
決められた書式はありませんが、作った協議書は関係機関へ提出したり、それぞれの相続人が1通ずつ所持したりする必要があります。また有効性を証明するため、基本的には印鑑証明書とセットで提出します。
法務局へ提出する
最後に、作成した遺産分割協議書を含めて必要な書類を法務局へ提出しましょう。
主な書類は、以下のとおりです。
- 所有権移転登記申請書
- 被相続人の戸籍謄本
- 住民票の写しなど
所有権移転登記申請書は、法務局のホームページを確認すると書式や記載例などが掲載されているため、参考にしてください。
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まとめ：アパートの相続は状況を確認して判断しよう
アパートの相続は、状況に応じて放棄や売却も検討する必要があります。
修繕の状況を確認し、家賃収入がありローンの返済にも問題がないようであれば、相続を選択しましょう。
ただし、「共有名義は避けること」「相続登記は早めに済ませること」など気をつけるべきポイントがあります。知らないまま相続すると、トラブルに巻き込まれる可能性も否定できません。
また、煩雑な相続税の計算が残されていることも忘れてはいけません。適切に処理できる自信がない場合は、早めに専門家へ相談しましょう。
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