相続税対策をするにあたって、不動産はとても有効と言われています。
とはいえ、以下のような疑問も生まれるのではないでしょうか。
「本当に不動産が相続税対策に使えるのかわからない……」
「相続税対策として不動産の上手な活用方法がわからない……」
相続税対策で不動産を使えるようになれば、相続税評価額が大幅に圧縮できたり、家賃収入を得られたりするため、資産を増やすことにもつながります。
そこで本記事では、相続税対策に不動産が使える理由や活用方法を詳しく解説します。相続税対策にお困りの方は、ぜひ最後までご覧ください。
相続税対策に不動産が使える4つの理由
相続税対策に不動産が有効となる主な理由は、以下の4つです。
- 不動産は現金より相続税評価額が低い
- 賃貸不動産なら相続税評価額がより低くなる
- 小規模宅地等の特例が適用できる
- 借入金による不動産購入で節税効果が得られる
それぞれ詳細を見ていきましょう。
不動産は現金より相続税評価額が低くなる
不動産は、現金よりも相続税評価額が低いという特徴があります。
現金は、相続した金額ががそのまま相続税評価となるため、相続税の負担が重くなります。不動産の場合は路線価や固定資産税評価などで相続税評価額を求めるため、相続税の負担が軽くなる傾向にあります。
相続税評価額は、相続税の計算に当たり、各財産の評価額を出したものです。通常、相続税評価額は時価（不動産の売却価格）よりも低いため、結果不動産で相続することで税負担が軽くなるケースがあります。
一般的に、不動産の相続税評価額は時価の6~8割ほどです。そのため、現金よりも不動産のほうが相続税は低くなる傾向があります。また物件によっては時価の3割ほどの相続税評価になるものもございます。
賃貸不動産なら相続税評価額がより低い
賃貸不動産は、自分が自由に使えない部分が出てくるなど権利に制限がかかるため、相続税評価額がさらに下がります。自らが賃貸建物を保有している場合(貸家建付地及び貸家)の賃貸不動産の相続税評価額は、以下の計算式で算出可能です。
| 土地 | 自用地の相続税評価額－（自用地の相続税評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合） |
|---|---|
| 建物 | 固定資産税評価額－（固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合） |
賃貸割合はどの程度入居者がいるのかを示すもので、割合が大きくなるにつれて相続税評価額は低くなります。例えば賃貸に出しているアパートの一部を自分で倉庫として使っている等があれば、その部分については賃貸に出せていないことになりますので、相続税評価が高くなります。適正な家賃を頂いて賃貸が行えている部分について評価額が下がることとなります。
小規模宅地等の特例が適用できる
不動産は、一定の条件を満たす場合土地の相続税評価額を最大で80％減額できる制度「小規模宅地等の特例」を適用可能です。
高額な不動産を相続したときに、事業の継続が出来なくなったり、自宅などを手放さないといけなくなったりすることを防ぐために設けられています。
小規模宅地等の特例は、以下のどちらかの用途に当てはまると適用できるケースがあります。
- 被相続人等の事業の用に供されていた宅地等
- 被相続人等の居住の用に供されていた宅地等
具体的には、以下のとおりです。
| 用途 | 減額可能割合 | |
|---|---|---|
| 事業用宅地等 | 貸付事業以外 | 80％（400平方メートルまで） |
| 貸付事業 | 50％（200平方メートルまで） | |
| 居住用宅地等 | 80％（330平方メートルまで） | |
不動産を保有しており、小規模宅地等の特例が適用されれば、上記のように大幅に相続税評価額を減らせるため大きな節税効果を期待できます。ただし一定の要件を満たす必要があるため、自分の所有している不動産が要件を満たすかどうかは事前に専門家にご確認ください。
借入金による不動産購入で節税効果が得られる
借入金による不動産購入でも、節税効果を得られます。相続税は、遺産の総額から借金などの負債を差し引いて算出可能です。
そのため、借入金のような負債があると課税対象となる遺産の総額が減り、結果相続税が減少するケースがあります。
つまり、借り入れを利用して賃貸不動産を購入し、実際に賃貸すれば相続税評価額を大きく抑えられる場合もあるでしょう。
ただし、相続人は借入金を引き継いで、自分自身で返済をしていかないといけません。事前のシミュレーションはしっかりとしておくべきでしょう。
相続税対策に不動産を活用する3つのメリット
相続税対策に不動産を活用するメリットは、大きく以下の3つです。
- 相続税評価額を大幅に圧縮できる
- 賃貸物件なら家賃収入を得られる
- 不動産小口化商品なら少額から購入できる
それぞれの詳細を確認しましょう。
相続税評価額を大幅に圧縮できる
保有資産の一部を不動産にすることで、相続税評価額を圧縮できるため、税負担の軽減を見込めます。
たとえば、以下のような条件で不動産（賃貸アパート一棟）を購入したとします。
- 購入費用：現金1億円（土地：4,000万円、建物：6,000万円）
- 土地の路線価：1平方メートルあたり32万円（補正はないものとする）
- 建物の固定資産税評価額：3,000万円
- 借地権割合：60％
- 借家権割合：30％
- 賃貸割合：95％
- 小規模宅地等の特例における貸付事業用宅地等の特例：減額割合50%（限度面積200平方メートル）
- 土地面積：200㎡
土地の相続税評価額は、以下のとおりです。
- 路線価方式での評価額：32万円× 200平方メートル＝6,400万円
- 貸家建付地としての評価額：3,200万円－（3,200万円×60%×30%×95%）＝ 2,652.8万円
- 小規模宅地等の特例適用後の評価額：2,652.8万円－（2,652.8万円×50%）＝ 1,326.4万円
建物の相続税評価額は、以下のとおりです。
- 3,000万円－（3,000万円×30%×95%）＝2,145万円
上記から、賃貸アパート一棟を購入したときの相続税評価額は「1,326.4万円＋2,145万円＝3,471.4万円」であることがわかるでしょう。
1億円をそのまま相続したときは、相続税評価額は1億円です。一方賃貸アパート一棟の場合は、3,471.4万円まで圧縮可能です。
上記はあくまで一例ですが、現金と不動産で大きな評価額の差額があることが確認できました。なお、分譲マンションにおいては上記に加え、「区分所有補正率」という補正を入れて評価額を算出するケースが多いため、ご留意ください。
賃貸物件なら家賃収入を得られる
不動産を賃貸に出していれば、家賃収入を得られます。一度に大金が手に入るわけではありませんが、収入源が一つ増加するため資産を着実に増やせるでしょう。
家賃収入は毎月の生活費に充てたり、教育費に充てたりと自由に使えるのが魅力です。収入源が年金のみとなる世帯には心強い味方にもなるでしょう。
不動産小口化商品なら少額から購入できる
不動産小口化商品なら、多くの資金がなくても購入可能です。不動産小口化商品は、さまざまな投資家から資金を集め、オフィスビルや商業施設、マンションといった不動産を購入して運用するものです。
たとえば、3億円の不動産を300口で募集しているなら、1口100万円で出資できます。一棟丸ごと投資するなら3億円必要ですが、小口不動産であれば数百万円から投資が出来ることになり、多額の資金を用意する必要がないため、始めやすい点が魅力です。また通常1口毎に相続させることが出来るので、後述する遺産分割の対策としても活用されます。
また、任意組合型の不動産小口化商品を相続すれば、相続税評価額を圧縮できる可能性があります。
相続税対策に不動産を活用する3つのデメリット
相続税対策に不動産を活用する場合、3つのデメリットがあります。
- 取得と維持にコストがかかるので難しい
- 希望するタイミングで換金しづらい
- 遺産分割の割合も考えないと揉める原因になる
相続税に対してさまざまなメリットのある不動産ですが、一部デメリットも存在します。想像とは異なると後悔しないように、あらかじめ把握しておきましょう。
取得と維持にコストがかかるので難しい
不動産は、取得と維持にコストがかかります。
不動産を取得する際にかかる費用は、以下のとおりです。
- 購入費用
- 金融機関などへの事務手数料および保証料
- 不動産取得税
- 登記費用
- 売買にかかる仲介手数料
また、不動産を維持するためには、以下のような費用がかかります。
- 管理費
- 修繕積立金
- 修繕費用
- ローンの返済費
- ローンの利息
- 管理委託料
- 固定資産税
- 都市計画税
- 損害保険料
不動産は購入したら終わりではなく、購入後も相続後もコストがかかる点には注意しましょう。
希望するタイミングで換金しづらい
不動産は、希望するタイミングで換金しづらいというデメリットもあります。不動産は、現金や株式などと比較して換金性が低いという特徴があります。
現金はいうまでもありませんが、株式や投資信託は証券会社に注文を出せば数日程度で現金化できるのが一般的です。
しかし、不動産を換金する際は、買主を見つけ売買契約を結ぶ必要があります。すぐに買主が見つからないと、半年から1年以上待たされることもあります。
遺産分割の割合も考えないと揉める原因になる
不動産は相続のときに分割しにくく、割合を考えないと当事者同士で揉める原因になります。
現金であれば法定相続分を適切に分配すれば公平性を保てますが、相続財産のほとんどが不動産だと公平に分割するのは容易ではありません。
たとえば、相続人が3人、相続財産が3億円の不動産と現金3,000万円である場合、1億1,000万円ずつの分割は困難でしょう。もちろん3億円の不動産を共有して相続させることもできますが、不動産の共有は大きなトラブルを招き入れる可能性があり、一般的には推奨されません。
遺産分割の割合をあらかじめ検討しておかなければ、遺産分割協議が長引く可能性があります。
相続税対策に不動産を活用する節税方法
相続税対策で不動産を活用する節税方法は、以下です。
- 所有している土地に賃貸物件を建てる
活用を検討している方は、ここでしっかりと方法を確認しましょう。
所有している土地に賃貸物件を建てる
不動産は更地や駐車場の状態よりも、土地の上にマンションあるいはアパートなどの賃貸物件を建設してから相続したほうが相続税を抑えられます。
さらに、建設費用を借入金などで賄っていた場合、その借入金は相続財産から差し引けるので、賃貸物件を建てた方が高い節税効果を期待できるでしょう。
相続税対策で不動産を活用するときのポイント
相続税対策で不動産を活用するときのポイントは、以下の4つです。
- 自分の意思で購入しないと無効になる
- 明らかな相続税対策だと無効になる
- 相続税の申告後から3年以内の売却はリスクがある
- 賃貸投資としても成立しているものに投資する
不動産を適切に活用したいのであれば、事前にポイントも把握しましょう。
自分の意思で購入しないと無効になる
不動産は、被相続人が自分の意思で購入してください。仮に、自分の意思で購入していなければ無効扱いになります。
無効扱いになる可能性があるのは、以下のような状態のときです。
- 体調面あるいは精神面から意思決定できる状態ではなかったとき
- 代筆もしくは代理で契約したとき
税務署から否認されるケースがあるばかりでなく、売買契約自体も無効になるリスクがあるため、購入は必ず本人の意思で行いましょう。
明らかな相続税対策だと無効になる
明らかな相続税対策と判断できる場合、無効になるケースもあります。
具体的には、以下のような状況は無効になる可能性があります。
- 融資審査時、銀行の文書内の購入する目的に相続税対策と記載されていた
- 80や90歳など高齢で購入した
税務署から絶対に否認されるというわけではありませんが、税対策を目的とした不動産取得であることが明確化されている場合、低い相続税評価額が認められないケースが多いため注意が必要です。
相続税の申告後から3年以内の売却はリスクがある
不動産の売却は、相続税の申告後3年を経過してから行われることが一般的です。
相続税の納税資金が不足している等の合理的な理由がなく、申告後から3年以内に売却している場合、一般にはリスクがあるとされています。
賃貸投資としても成立しているものに投資する
相続税対策といっても、あくまで不動産投資であることに変わりはありません。
仮に相続税が削減できたとしても、投資額を回収できなければ結果的に損をしてしまいます。相続対策だけを考えて、割に合わない物件に投資してしまったという事例も多く見受けられます。不動産事業として適正かどうかという視点も組み込んで、投資対象を精査しましょう。
相続についての知識を深めたい場合は、以下の記事も併せてご覧ください。
相続税対策の相談ならネイチャーグループへ
ここまでに、相続税対策として不動産は有効だということをお伝えしました。
しかし、不動産を適切に活用するためには、細かなルールや税制を詳細まで把握しておかなければなりません。把握できていなければ、相続税対策はうまく機能しないでしょう。
もし、不動産を有効活用したいなら、税制や資産運用に知見のある専門家に相談するのがおすすめです。
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＼相続税の手続きをスムーズに進める方法とは？／
まとめ：相続税対策に不動産は有効
相続税対策として、不動産は有効な手段です。
うまく活用できれば、相続税評価額を大幅に圧縮できたり、家賃収入を得られたりといったメリットがあります。
ただし、取得と維持にはコストがかかる、換金しづらいなどのデメリットもあるため注意しましょう。
失敗したくない方は、本記事で紹介した6つのポイントを把握しておくのがおすすめです。
「知識がないから不安……」
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