不動産会社から節税目的の不動産投資を提案されたものの、インターネット上の否定的な意見を見て判断に迷う方は少なくありません。長年にわたり高い給与所得を得ているビジネスパーソンや法人経営者にとって、所得税・住民税の負担は大きな課題です。
不動産投資は「赤字を作れば節税になる」と単純に考えて進めるものではありません。表面的な赤字だけを追うと、税金は一時的に軽くなっても、結果として手元資金が減少することがあります。
この記事では、不動産投資による節税が「嘘ではないが、誤解されやすい理由」を税務の観点から整理したうえで、節税効果を資産形成につなげるための考え方を解説します。
不動産投資で節税できるのは嘘？
不動産投資により所得税の還付が生じるケースはあり得るので、不動産投資が結果的に節税になる場合があります。そのため、不動産投資による節税は嘘とはいえません。
給与所得や事業所得がある方が、不動産所得の赤字を活用して損益通算を行い、課税所得全体が結果的に引き下がる仕組み自体は、税法に基づく正当な取扱いです。しかし、数年後には手元の現金が不足する事態に陥りやすいため、目先の税金が減る点だけを強調する提案には注意が必要です。
一番重要なのは、最終的に資金が増えているかどうかです。取得から売却までの将来予測を、不動産投資の収入や、将来的な売却益、そして税金の動きから検討し、出口まで見据えたトータルリターンを考えることが重要です。
不動産投資で節税は嘘と言われる3つの理由
節税が嘘と言われる根本的な原因は、目先の税金が減っても最終的に手元の現金が不足することが多いためです。3つの要因を解説します。
- 所得税の還付効果は一時的である
- 売却時に税金が先送りされる
所得税の還付効果は一時的である
購入初年度は、登録免許税や不動産取得税などの諸費用、ローン関連費用の一部などにより、必要経費が大きくなりやすい傾向があります。物件購入に伴う諸費用により、不動産所得は大きな赤字になります。この赤字と給与所得を損益通算することで源泉徴収されている所得税の還付が受けられるのです。
年収1,000万円を超える方の場合、手取りを増やす目的で初年度の大きな還付金に注目する傾向があります。
しかし、2年目以降は多額の初期費用がなくなるため、経費として計上できる金額が大幅に減少します。結果として不動産所得が黒字に転換しやすくなり、給与所得と合算して税金が戻ってくる効果は急速に薄れていく仕組みです（ただし、これは例外的な投資対象もいくつかあります）。
最初の数年間だけの高い還付効果を強調した営業資料を鵜呑みにすると、数年後から資金繰りに苦労します。
売却時に税金が先送りされる
不動産投資による節税は、実質的には税負担の一部を将来へ繰り延べる性格を持つ場合があります。毎年計上する減価償却費は、建物の帳簿上の価値を減らしていく作業でもあるのです。
物件を売却する際に、売却価格から帳簿上の価値（帳簿価額）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた金額が譲渡益（譲渡所得）として計算され、譲渡所得税の対象となります。保有期間中に経費をたくさん計上して所得税を減らしても、帳簿価値が下がっているため、結局は売却時に多額の利益が計上されて税負担が発生する仕組みです。
ただし5年超保有した後に売却する場合は、税負担が軽くなりやすい仕組みになっています。詳細は後述します。
不動産投資で節税できる仕組み
不動産投資の節税で最も重要なのは、減価償却費の活用です。減価償却費とは、建物の購入費用を一定の年数に分けて経費にすることです。物件を購入する際には多額の現金を支払いますが、税金計算上は、購入した年に全額を経費にはできません。
定められた耐用年数に応じて、毎年少しずつ経費として計上します。減価償却費は実際の現金の支払いを伴わない経費です。
家賃収入から減価償却費を差し引けば、現金が残っているのに帳簿上は赤字という状態になります。一定の条件に当てはまる不動産であれば減価償却により不動産所得に赤字が生じます。発生した不動産所得の赤字を本業の給与所得や事業所得と損益通算し、課税される所得全体が引き下がります。
不動産投資での節税を最大化する3つの対策
単なる税金の先送りを防ぎ、不動産運用を通じて最終的な手残りの現金を増やすための、3つの具体的な対策と実践手順を解説します。
- 法人化で税率を低く抑える
- 5年超の保有後に売却する
- 税理士の意見を事前に受ける
法人化で税率を低く抑える
個人の高い所得税率で運用を続けるのではなく、法人を設立して不動産を所有すれば、適用される税率を引き下げられる可能性があります。
すでに長年にわたり高所得を得ている個人の場合、所得税と住民税を合わせた最高税率は最大で55％に達します。
ただし、法人化は個人の最高税率55％に対し、法人は約30％前後だから有利と単純比較できるものではありません。法人では、法人税・地方法人税・法人住民税・法人事業税のほか、役員報酬の設定、社会保険料、消費税、設立維持コスト、利益留保や配当の取り方まで含めて判断する必要があります。
例えば、区分マンション一室であれば、法人化したことによる税負担減よりも、法人の維持コストの方が高く、効果がないことが多いです。
逆に個人の不動産所得（あるいは課税所得）が一定額を超え、さらに拡大を目指す場合、日本の累進課税制度により、個人名義での買い増しによる所得税負担は段階的に重くなっていきます。
どのような場合に不動産事業の法人化をするのか（あるいはしないのか）ということはこちらの記事もご参考ください。
5年超の保有後に売却する
不動産の売却益に対する税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得です。不動産を売却して得た利益に対する税金（譲渡所得税）は、物件の保有期間によって税率が大きく変わるのです。
税率は、短期譲渡所得が所得税30％・住民税9％、長期譲渡所得が所得税15％・住民税5％で、これに復興特別所得税が加わります。一般に、復興特別所得税を含めると、短期譲渡所得は39.63％、長期譲渡所得は20.315％です。
個人の給与と合算される高い税率が適用される時期に経費を計上して税金を減らし、売却時は20.315％の低い税率で納税を済ませるケースも想定されます。
不動産投資の節税相談なら税理士法人ネイチャー
税理士法人ネイチャーでは、不動産投資の節税だけを切り離して考えるのではなく、資産運用と税務を一体で検討する観点から、効果の高い不動産の特徴の整理や、実際の不動産物件の情報提供、保有中の税務、法人化の可否、将来の売却や承継まで見据えたご相談に対応しています。
不動産投資による節税をお考えなら、ぜひ税理士法人ネイチャーへお気軽にご相談ください。
まとめ：不動産投資の節税は嘘ではない！出口戦略を明確にして資産を増やそう
不動産投資による節税効果は嘘ではありませんが、仕組みを正しく理解せずに行うと、後から税金や資金繰りで苦しみます。保有期間と売却時の税率差を活用し、最終的な手残りの現金を増やす出口戦略が重要です。
税理士法人ネイチャーでは、どのような不動産が効果が出やすいかということを無料で情報提供させていただいております。投資判断に迷われた際やお手元のシミュレーションに不安を感じた際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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