ハワイ不動産の相続はどう進める？手続き・税金・注意点を税理士が解説

ハワイにコンドミニアムを所有していた親が亡くなった場合、不動産の名義変更や相続手続きをどのように進めればよいのでしょうか。日本の手続きだけで済むのか、日本と米国の両方で税金がかかるのか、疑問に思う方も多いでしょう。

ハワイ不動産の相続では、現地の名義や所有形態を確認し、必要な相続手続きと日本・米国の税務申告を整理することが重要です。

この記事では、ハワイ不動産の相続手続きの流れから、税金、必要書類、申告期限の注意点までを税理士の視点で解説します。相続が発生した際に確認すべき事項と、専門家への相談が必要な場面を押さえておきましょう。

ハワイ不動産の相続手続きの概要

ハワイ不動産の相続では、まず亡くなった方の名義と所有形態を確認します。所有形態によって、プロベートが必要かどうかが異なります。

プロベートとは、裁判所を通じて遺言の確認や遺産管理人の選任、遺産の管理・分配などを進める相続手続きです。ハワイ州には、裁判所の継続的な監督を伴わない手続きもあります。所有形態ごとの目安を次の表にまとめました。

ジョイントテナンシーとは、複数人で不動産を所有する形態の一つです。共有者の一人が亡くなると、原則として残りの共有者がその権利を引き継ぎます。この仕組みを「生存者取得権」といい、通常、遺言による指定よりも優先されます。

TODDは、所有者の死亡時に指定した受取人へ不動産を移転するための証書です。有効とするには、所有者の生前に所定の登記手続きを完了する必要があります。TODDや信託が設定されていても、死亡後の名義変更に関する手続きや税務上の確認は必要です。なお、指定した受取人が所有者より先に亡くなった場合は、ほかの受取人の指定状況などによって不動産の承継先が変わるため、個別に確認しましょう。

プロベートは、裁判所への申請、遺産管理人の選任、財産の管理・分配という流れで進みます。期間や費用は個別の事情によって異なり、長期化する場合もあるため、早めに現地の弁護士へ相談しましょう。

ハワイ不動産の相続手続きの流れ

ハワイ不動産の相続手続きは、権利関係の確認から承継の完了まで、大きく4段階に分かれます。

1. 不動産の権利関係を確認する
2. 必要な現地手続きを開始する
3. 遺産の管理を進める
4. 不動産の承継手続きを完了する

1. 不動産の権利関係を確認する

まず、所有者や所有形態が記載されたDeed（権利証書）を確認します。あわせて、遺言書やTODD、信託契約書の有無、登記方式も調べましょう。ハワイ州にはRegular SystemとLand Courtという登記制度があり、必要な手続きが異なる場合があります。

手元にDeedがない場合は、ハワイ州のBureau of Conveyances（登記局）の登記記録から写しを取得する方法があります。管理会社や購入時の不動産会社に問い合わせることもできます。

所有形態や設定を確認することで、必要な相続手続きの見通しが立ちやすくなるでしょう。

2. 必要な現地手続きを開始する

ハワイ不動産の承継は、ハワイ州の法律に沿って進める必要があります。日本の遺産分割協議書だけでは、通常、現地の名義変更は完了しません。権利関係を整理したら、ハワイ州の弁護士に必要な手続きを確認しましょう。

プロベートが必要な場合は、裁判所に申請し、遺産管理人の選任などを進めます。遺産管理人とは、財産や債務を管理し、遺産の分配を進める人です。プロベートが不要な場合も、所有形態に応じた登記などの手続きが必要です。

3. 遺産の管理を進める

プロベートが必要な場合、遺産管理人が財産と債務を整理します。主な作業は、財産目録の作成、債権者への通知、債務の支払いなどです。手続き中も、管理費や固定資産税の支払い、賃借人への対応など、不動産の管理は続きます。相続手続きが完了するまで、誰が費用を負担し、管理会社と連絡を取るのかを確認しておきましょう。

4. 不動産の承継手続きを完了する

所有形態や承継方法に応じて、不動産の名義変更を進めます。プロベートの場合は、裁判所の手続きに沿って遺産を分配し、必要な登記を行います。TODDや信託の場合も、それぞれの設定に応じた書類や手続きが必要です。

承継後は、管理会社や保険会社、金融機関などの登録情報も確認しましょう。登録情報が古いままだと、家賃の受け取りや管理費の支払いに支障が生じるおそれがあります。

ハワイ不動産の相続でかかる税金

ハワイ不動産の相続では、日本・米国連邦・ハワイ州の3つの税金を確認する必要があります。課税の対象となるか、申告が必要かは、それぞれの制度で判断します。

• 日本の相続税
• 米国連邦遺産税
• ハワイ州遺産税

日本の相続税

日本に住む親が亡くなり、日本在住の子がハワイ不動産を相続した場合、原則として日本の相続税の課税対象になります。ただし、課税対象となる財産の範囲は、亡くなった方と相続人の国籍や住所、過去の居住歴などによって異なります。

相続税の対象となる海外不動産は、原則として相続開始時の時価を基に評価します。米ドル建てで評価した金額を日本円に換算する際は、原則として相続開始日のTTB（対顧客直物電信買相場）を使用します。

また、ジョイントテナンシー（生存者取得権のある共同所有）によって不動産の権利を引き継ぐ場合も、日本の相続税がかかることがあります。課税関係は、不動産の取得時に誰が資金を負担したか、どのような権利を持っていたかなどによって判断されるものです。

なお、米国連邦遺産税やハワイ州遺産税を納めた場合は、一定の要件を満たせば、日本の相続税で外国税額控除を受けられることがあります。ただし、控除できる金額には上限があります。

米国連邦遺産税

米国連邦遺産税は、亡くなった方の遺産に対して課される税金です。課税範囲や控除額は、米国市民権や遺産税上の住所（ドミサイル）によって異なります。

米国籍を持たず、米国にドミサイル（生活の本拠）もない方は「非居住・非市民」に該当します。この場合、死亡時に保有する米国内の財産の価額に、一定の調整後課税贈与額などを加えた金額が6万ドルを超えると、原則としてForm 706-NAによる申告が必要です。

なお、この6万ドルは申告義務を判定する基準であり、必ずしも実際に遺産税が発生する金額を意味するものではありません。2026年に亡くなった米国市民・居住者の基礎控除額は1,500万ドルですが、非居住・非市民には原則として同じ控除額は適用されません。

ただし、日米相続税条約により、米国財産が遺産全体に占める割合などに応じて、税額控除を受けられる場合があります。条約の適用には、計算根拠を示す書類や日本の相続税申告書の写しなどが必要です。日本で申告義務がない場合は、その理由や財産目録などを提出します。条約の適用によって納税額がゼロになる場合でも、原則として6万ドルの申告基準を超えれば申告が必要です。

事例：日本在住の会社オーナーがハワイの物件を持っていた場合

※2026年の制度を前提とし、米国所在財産はハワイ不動産のみで、債務・生前贈与等はないものとして計算しています。実際の税額は、財産の評価額、債務、生前贈与、配偶者への承継、条約の適用などによって異なります。

ハワイ州遺産税

ハワイ州には、米国連邦遺産税とは別に、州独自の遺産税があります。米国の非居住・非市民については、原則としてForm 706-NA上の課税遺産額が6万ドルを超える場合、ハワイ州へのForm M-6の申告が必要です。なお、申告義務の有無と、実際にハワイ州遺産税が発生するかどうかは別に判断します。

また、連邦遺産税が日米相続税条約によってゼロになる場合でも、州税の申告義務を別途確認する必要があります。州税額は州独自の方法で計算し、条約による税額控除が州の計算に与える影響も確認しましょう。

ハワイ不動産の相続に必要な書類

ハワイ不動産の相続で必要となる主な書類と、確認する内容は次のとおりです。

日本で発行された書類は、英訳や公証、アポスティーユが求められる場合があります。アポスティーユとは、公文書の発行元の公印などが真正であることを証明するものです。

必要な書類や提出形式は、相続手続きの内容や提出先によって異なるため、事前に確認しましょう。

ハワイ不動産の相続で注意すること

ハワイ不動産の相続では、現地の手続きと税務申告の期限が異なるほか、不動産の売却にも時間がかかる場合があります。また、相続後に売却する際は、日米で税金の計算方法が異なる点にも注意が必要です。

特に、次の3点を確認しておきましょう。

1. 現地手続き中でも申告期限は自動では延長されない
2. 不動産をすぐに売却できるとは限らない
3. 日米で売却益の計算方法が異なる

1. 現地手続き中でも申告期限は自動では延長されない

ハワイでの名義変更やプロベートが終わっていなくても、日本と米国の税務申告は原則として期限内に行う必要があります。それぞれの申告期限は、原則次のとおりです。

例えば、ハワイでのプロベートに1年以上かかる場合でも、日本の相続税申告をその終了まで待つことはできません。

日本では、遺産分割が終わっていない場合も、申告義務があれば原則として期限内に申告する必要があります。米国連邦遺産税は、Form 4768によって原則6か月間の申告期限延長を申請できます。ハワイ州遺産税についても延長制度があります。ただし、申告期限の延長によって納付期限まで自動的に延長されるわけではなく、納付期限の延長には別途申請が必要です。

申告漏れや期限超過を防ぐため、現地の相続手続きと税務申告の準備を並行して進めましょう。

2. 不動産をすぐに売却できるとは限らない

ハワイ不動産を売却して相続税の納税資金を確保する場合、売却が申告期限に間に合わない可能性があります。特に、プロベート中は売却に裁判所の関与が必要になる場合があり、手続きに時間がかかることもあります。

日本の相続税は、申告期限までに金銭で一括納付する必要があるのが原則です。また、相続した不動産には管理費や固定資産税、ローンの返済などが発生する場合もあります。

売却代金だけを納税資金として見込まず、手元の預貯金などで納税できるか確認しておくことが重要です。金銭での一括納付が困難な場合は、一定の要件のもとで相続税の延納も検討できます。

3. 日米で売却益の計算方法が異なる

相続したハワイ不動産を売却する際は、日本と米国で取得費の取扱いが異なるため、売却益や税額に差が生じる場合があります。日本では、原則として亡くなった方の取得費を引き継ぎます。取得費は、不動産の購入代金や購入時の諸費用などを基に計算しますが、建物については減価償却費相当額などの考慮が必要です。

一方、米国では、原則として死亡時の時価が取得費の基準です。そのため、同じ売却価格でも、日本と米国で課税対象となる利益が異なる可能性があります。

また、米国税法上の外国人が米国不動産を売却する場合、原則として売却代金等の15％が連邦のFIRPTAにより源泉徴収されます。ただし、買主が居住用として取得する場合など、一定の条件を満たすと源泉徴収率の軽減や免除が認められることがあります。

さらに、ハワイ州の非居住者がハワイ不動産を売却する場合は、原則として売却代金等の7.25％が州のHARPTAによって源泉徴収されます。

これらは最終的な税額ではなく、一定の要件を満たせば源泉徴収額の軽減や、申告による精算・還付が認められる場合があります。購入時の契約書や相続時の評価資料を保管し、日米双方の税負担と売却後の手取り額を確認しましょう。

ハワイ不動産の相続相談なら税理士法人ネイチャー

ハワイ不動産の相続では、日本の相続税申告に加え、米国側の手続きや税負担を踏まえた検討が重要です。

税理士法人ネイチャーでは、海外財産や国際相続に関する豊富な専門知識を生かし、相続税申告について財産評価や外国税額控除、納税資金の確保などのご相談に対応しています。

相続税の申告だけでなく、現地の専門家と協力し日本への資金還流までサポートできる点も強みです。税負担や売却後の手取り額、将来の資産承継まで見据えたご相談が可能です。

また、現在の顧問税理士との関係を維持したまま、セカンドオピニオンとしてご利用いただけます。

まとめ：ハワイ不動産の相続は名義を確認して日米の申告を進めよう

ハワイ不動産の相続では、まず所有名義や承継方法を確認することが重要です。Deedや遺言書、TODD、信託契約書などを確認し、必要な現地手続きを整理しましょう。

税金については、日本・米国連邦・ハワイ州それぞれの課税関係と申告の要否を確認します。納税額が発生しない場合でも、申告が必要になることがあるため注意が必要です。

また、現地の手続きが完了する前に申告期限が到来する場合もあるため、税務申告や納税資金の準備は早めに進めることが大切です。

ハワイ不動産の相続手続きや日米の税務申告でお困りの方は、税理士法人ネイチャーへご相談ください。