長年保有してきたハワイの不動産。いざ売却しようとした時、不動産エージェントから「売却代金の約22%が税金として源泉徴収されます」と聞き、愕然とした経験はありませんか？
「利益のほとんどが税金で消えてしまうのか…」
「手続きが複雑そうで、何から手をつけていいか分からない…」
このような不安から、売却をためらってしまう方も少なくありません。
私たち税理士法人ネイチャーは、国際税務の専門家として、これまで数多くのハワイ不動産売却の税務サポートを手がけてきました。その経験から断言できるのは、正しい知識と手順を知らないばかりに、本来払う必要のない税金を払い、数百万円単位で損をしてしまう方が非常に多いという事実です。
この記事では、ハワイ不動産売却の際に避けては通れない税金制度「FIRPTA（ファプタ）」と「HARPTA（ハプタ）」について、どこよりも分かりやすく解説します。
この記事を読み終える頃には、税金の仕組みへの不安が解消され、ご自身の資産を守り、手残りを最大化するための具体的なステップが明確になっているはずです。
FIRPTA・HARPTAとは？ハワイ不動産売却にかかる税金の基本
FIRPTAとHARPTAは、最終的に支払う税金そのものではなく、税金の前払い（仮払い）制度です。この仕組みを理解することは、不動産を売却する際に非常に重要です。
FIRPTA（連邦税）：売却価格の15%が源泉徴収される
FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act）は、米国の連邦税に関するルールです。
これは、米国の非居住者（日本人など）が米国内の不動産を売却した際に、売却価格の15%を買い主が源泉徴収し、米国の税務当局（IRS）に納税することを義務付ける法律です。
ポイント：
- 対象： 米国の連邦税
- 税率： 売却価格の15%
- 目的： 外国人による税金の未払いを防ぐための制度
HARPTA（ハワイ州税）：売却価格の7.25%が源泉徴収される
HARPTA（Hawaii Real Property Tax Act）は、ハワイ州の税金に関するルールです。
FIRPTAと考え方は同じで、ハワイ州の非居住者が州内の不動産を売却した際、売却価格の7.25%を源泉徴収し、ハワイ州の税務当局に納税することが義務付けられています。
ポイント：
- 対象： ハワイ州の州税
- 税率： 売却価格の7.25%
- 目的： FIRPTA同様、税金の未払いを防ぐための制度
つまり、ハワイ州の場合、合計で売却価格の22.25%（15% + 7.25%）が、売却代金を受け取る前に天引きされる（源泉徴収される）ことになります。
【重要】源泉徴収は「仮払い」。確定申告で還付の可能性あり！
源泉徴収された22.25%は、あくまで仮払いです。実際の納税額は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 諸経費
もし、源泉徴収された金額が、この譲渡所得を元に計算した本来の税額よりも多ければ、確定申告（タックスリターン）を行うことで、その差額を取り戻す（還付してもらう）ことができるのです。
多くの場合、源泉徴収額は本来の税額より高額になるため、何もしなければ大きく損をしてしまいます。必ず確定申告を行い、払いすぎた税金を取り戻しましょう。
【具体例で解説】あなたの手残りはいくら？税額シミュレーション
具体的な数字を使ってシミュレーションしてみましょう。
ケーススタディ：120万ドルで売却した場合の源泉徴収額
- 売却価格： 120万ドル
- 取得価格： 70万ドル
- 簿価：50万ドル
- 売却諸経費（仲介手数料など）： 8万ドル
この場合、まず源泉徴収される金額は以下の通りです。
- FIRPTA（連邦税）： 120万ドル × 15% = 18万ドル
- HARPTA（ハワイ州税）： 120万ドル × 7.25% = 8万7,000ドル
- 源泉徴収合計： 18万ドル + 8万7,000ドル = 26万7,000ドル
売却代金120万ドルのうち、まず26万7,000ドル（日本円で約4,000万円 ※1ドル150円換算）が天引きされてしまいます。
実際の納税額は「譲渡所得（キャピタルゲイン）」で決まる
次に、本来支払うべき税額を計算します。税額は、利益である譲渡所得に対してかかります。
- 譲渡所得の計算：
120万ドル（売却価格） – 50万ドル（簿価） – 8万ドル（諸経費） = 62万ドル
この62万ドルに対して、連邦とハワイ州のキャピタルゲイン税率（長期保有の場合、税率は変わりますが、ここでは仮に合計25%とします）をかけると、
- 本来の納税額（概算）：
62万ドル × 25% = 15万5,000ドル
シミュレーションから分かる「確定申告」の重要性
比べてみましょう。
- 源泉徴収された額： 26万7,000ドル
- 本来の納税額： 15万5,000ドル
- 差額（還付される可能性のある額）： 26万7,000ドル – 15万5,000ドル = 11万2,000ドル
この例では、確定申告を正しく行うことで、11万2,000ドル（日本円で約1,680万円）もの大金が手元に戻ってくる可能性があるのです。この手続きを知っているか知らないかで、手残りに雲泥の差が生まれます。
（※今回の例は、繰越損失がない場合を想定しており、あくまで概算となります）
手残りを増やすための3つの重要手続き
払いすぎた税金をスムーズに取り戻し、手残りを最大化するためには、計画的な準備が不可欠です。特に重要な3つの手続きをご紹介します。
手続き1.：ITIN（個人納税者番号）の事前取得
ITIN（Individual Taxpayer Identification Number）は、米国の社会保障番号を持たない外国人が納税申告をするために必要な個人納税者番号です。この番号がないと、確定申告も還付申請もできません。
【注意点】
ITINの申請から取得までには、通常数か月かかります。申請に必要な書類を早めに準備し、売却が完了したらすぐに対応を始めることが重要です。
手続き2.：TA（源泉徴収免除・減額証明書）の申請
TA（Withholding Certificate）は、「本来の納税額は、源泉徴収される額よりずっと少ないですよ」ということを事前にIRS（米国内国歳入庁）に申請し、承認を得ることで、売却時の源泉徴収額そのものを減額・免除してもらうための制度です。
【メリット】
この申請が通れば、売却時に多額の資金を天引きされずに済みます。
【注意点】
申請には専門的な知識が必要であり、不動産の売買契約が成立してから決済日（クロージング）までの間に申請を完了させる必要があります。タイミングが非常にシビアであり、不動産会社と十分相談してから取り組む必要があります。
手続き3.：米国・ハワイ州での確定申告（タックスリターン）
源泉徴収された税金の還付を受けるための、最終的かつ最も重要な手続きです。売却した年の翌年に、米国連邦政府とハワイ州政府の両方に対して、確定申告書を提出します。
ポイント：
売却益の計算、必要経費の計上など、専門的な知識が求められます。ここで計上できる経費を漏れなく申告することが、還付額を最大化する鍵となります。
【実例】お客様が陥った税金トラブルと、その解決策
私たち税理士法人ネイチャーが、実際にご相談を受けた事例をご紹介します。
ケース１：ITIN取得が間に合わず、還付が大幅に遅延
ご自身で手続きを進めようとしたA様。不動産の売却契約後にITINの申請をしましたが、書類の不備で差し戻しが続き、結局、確定申告の時期に間に合いませんでした。その結果、数千万円の還付金の受け取りが1年以上も遅れてしまい、その間の資金計画が大幅に狂ってしまったそうです。
解決策： 売却後すぐにご相談いただければ、ITIN取得について適切なアドバイスを行い、還付金受領をスムーズに行うことが。
ケース２：取得費の証明ができず、想定外の高額納税に
20年前に物件を購入したB様。購入時の契約書や諸経費の領収書を紛失しており、取得費を証明できませんでした。IRSからは、取得費をゼロとみなされ、売却価格のほぼ全額が利益と認定される危険性がありました。
解決策：登記情報や過去の固定資産税の支払い記録など、あらゆる代替資料を収集・整理し、取得費を合理的に立証することに成功しました。
まとめ：ハワイ不動産売却を成功に導くために
最後に、この記事の重要なポイントをまとめます。
- FIRPTA・HARPTAは税金の「仮払い」制度であり、売却価格の合計22.25%が源泉徴収される。
- 源泉徴収された税金は、確定申告をすることで還付される可能性が高い。
- 還付額を最大化するには、ITINの事前取得、取得費の証明、適切な確定申告が不可欠。
- 手続きは非常に複雑で専門性が高いため、日米の税務に精通した専門家（税理士）への相談が成功の鍵。
ハワイ不動産の売却は、あなたの資産形成における大きなイベントです。正しい知識を持ち、信頼できるパートナーを選ぶことで、不安を安心に変え、大切な資産を最大限に活かすことができます。
「自分の場合はどうなるんだろう？」
「何から始めたらいいか、具体的なアドバイスが欲しい」
少しでもこのようにお感じでしたら、ぜひ一度、私たち税理士法人ネイチャーの初回無料相談をご活用ください。
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