医師の不動産投資ガイド！始めるべき理由と運用を成功させる秘訣を紹介

医師は高所得なので、不動産投資ローンが利用しやすく、節税効果が高いことから不動産投資と相性が良いとされています。

この記事では、医師が不動産投資をすべき理由、成功するためのポイント、失敗しないための注意点などについて解説します。不動産投資に興味はあるけれど迷っている、何か資産運用を検討しているという医師の方は、ぜひ最後までお読みください。

（本記事掲載内容は2024年7月時点の内容です。最新の情報については、公式サイトや最新のニュースをご確認ください。）

医師が不動産投資すべき5つの理由

医師は、不動産投資に向いていると言われます。なぜ医師が不動産投資をすべきなのか、理由を5つ紹介します。

1. 所得税や住民税を節税できる
2. 安定した副収入で資産形成できる
3. インフレに強い実物資産を持てる
4. 融資を受けやすい
5. 多忙でも取り組みやすい

所得税や住民税を節税できる

不動産投資は、不動産を購入して他人に貸し出し家賃収入を得る投資方法です。不動産の購入費用は減価償却により複数年に分けて費用として計上できることから、所得を抑える効果が働くため、所得が高い医師の節税対策になります。

また勤務医の場合は、給与所得と不動産投資の収入の損益を通算することで、税金の還付が受けられる可能性があります。

安定した副収入で資産形成できる

不動産投資の主な収益は、入居者からの家賃収入なので、入居者がいる限り安定した家賃収入が得られます。病気やケガで収入が減少しても、家賃収入があれば安心して治療に専念できるでしょう。

また老後は、一般的に公的年金だけでは、日常生活を送るだけでも貯蓄を取り崩しながらの生活になると言われています。家賃収入があれば、公的年金の上乗せ収入になるため、不動産投資は老後の資産形成にも向いています。

特に個人事業主として開業している期間が長い医師は、将来受け取れる公的年金額が少ない傾向があるため、上乗せ収入の重要性は高いと言えるでしょう。

インフレに強い実物資産を持てる

身の回りの物価が継続的に上昇することをインフレ（またはインフレーション）と言います。インフレ局面では資産価値が目減りします。

例えば、身の回りの物価が3.0%上昇したからといって、自身の貯蓄額が自動的に3.0%増えるわけではありません。したがってインフレ局面では、自身の資産価値の目減りを防ぐために、資産運用の必要性が高まります。

そして不動産は、インフレ局面で値上がりする傾向がある資産です。そのため不動産を保有することは、インフレ対策になるのです。

融資を受けやすい

不動産投資をするには、不動産を購入しなければなりません。とはいえ、不動産を現金一括で購入できる方は、あまりいないでしょう。また不動産を現金一括で購入してしまうと、不動産投資におけるレバレッジ効果が損なわれてしまいます。

投資におけるレバレッジ効果とは、少ない自己資金で大きなリターンを得られることです。

例えば購入価格1億円、実質利回り4.0%のマンションを購入したとします。現金一括で購入した場合、得られる家賃収入は年間400万円です。

しかし、1,000万円の自己資金で9,000万円の融資を受けて同様の物件を購入した場合、1,000万円の自己資金で毎年400万円の家賃収入が得られることになります（借入金に対する支払利息は発生します）。

したがって不動産投資は、手持ちの現金があったとしても不動産投資ローンを使って不動産を購入するのが一般的です。

ただし、不動産投資を利用するには、金融機関の審査を通過しなければなりません。金融機関の審査は申込人の年収や職業、勤続年数といった属性情報や、信用情報や購入予定の収益性などから総合的に行われ、融資の可否の判断をします。

医師は専門性が高く、高所得であるため不動産投資ローンを利用しやすい傾向があるため、不動産投資と相性の良い職業と言えます。

多忙でも取り組みやすい

不動産投資は、入居者が何らかの事情で退去してしまう「空室リスク」があります。また共用部分の破損、入居者の部屋で水漏れが発生したときの緊急対応など、何かと手間もかかります。

普段、医師として業務をしている合間に、入居者募集の広告を出したり、入居者トラブルや共用部分の修繕対応をしたりするのは難しいでしょう。

しかし、自己所有物件の管理を賃貸管理会社や建物管理会社に依頼すれば、所有者は物件管理をほぼお任せして本業に専念できます。

なお、賃貸管理とは入居者募集やクレーム対応など、主に入居者対応を請け負う会社のことです。建物管理とは建物の清掃や維持管理を請け負う会社のことです。

注意点としては、どちらも所定の手数料がかかるため、依頼をすれば不動産投資としての利回りは低くなります。

医師は不動産投資でカモにされるといわれるのはなぜ？

医師は高収入で社会的信用が高く、不動産投資ローンの審査で有利になりやすいことから、不動産会社の営業対象になりやすい傾向があります。

また、本業が忙しく、不動産投資について詳しく調べる時間を確保しにくいことも理由の一つでしょう。

しかし「医師だからカモにされる」とは限りません。

不動産投資の知識がないまま営業担当者の説明だけで判断したり、節税効果だけを理由に物件を購入したりすると、期待した収益を得られない可能性があります。

失敗を防ぐには、物件の収益性や立地、将来の出口戦略まで確認し、自分でも基本的な知識を身につけるのが重要です。

また、税務面については税理士などの専門家へ相談しながら判断すると安心でしょう。

医師が不動産投資すべき節税以外のメリット

不動産投資は節税効果だけでなく、将来の資産形成や家族への資産承継など、長期的なメリットが期待できます。

老後の年金代わりになる
生命保険の代わりになる
資産形成を進められる
相続税対策ができる

老後の年金代わりになる

勤務医・開業医を問わず、公的年金だけでは現役時代と同じ生活水準を維持できるとは限りません。

不動産投資による家賃収入があれば、公的年金に加えて継続的な収入源を確保できます。ローン返済が終われば毎月の家賃収入を老後資金として活用できるため、長期的な資産形成にも役立ちます。

生命保険の代わりになる

不動産投資ローンでは、多くの場合、団体信用生命保険（団信）へ加入します。

団信に加入している場合、契約者が死亡または高度障害状態になった際はローン残高が保険で返済されます。その結果、ローンのない収益物件を家族へ残せるため、家賃収入を生活資金として活用できる可能性があります。

資産形成を進められる

医師は安定した収入と高い信用力を活かし、金融機関から融資を受けながら不動産投資を始めやすい職業です。

自己資金だけで資産形成を進めるのではなく、融資を活用してレバレッジを効かせることで、効率よく資産を増やせる可能性があります。ただし、借入額を増やしすぎると返済負担が大きくなるため、キャッシュフローを十分に確認することが重要です。

相続税対策ができる

不動産は、現金や預貯金よりも相続税評価額が低くなるケースがあります。

さらに、賃貸している不動産は一定の評価減が適用されることもあり、相続税対策として活用されることがあります。

ただし、節税だけを目的に不動産を購入するのではなく、収益性や管理負担も考慮したうえで判断することが大切です。

医師が資産管理会社を設立して不動産投資をするメリット

不動産投資の規模が大きくなる場合は、資産管理会社を設立して運用する方法もあります。

医師が資産管理会社を設立して不動産投資を行うと、税務面や資産承継の面でさまざまなメリットが期待できます。

• 法人税のほうが安く抑えられる
• 経費にできる幅が広がる
• 所得の分散効果がある
• 欠損金の繰越控除期間が10年になる
• 減価償却が任意償却になる
• 相続税節税と資産承継でも有利になる

法人税のほうが安く抑えられる

個人で不動産所得を得る場合は、所得税の累進課税が適用されます。

所得税率は所得金額に応じて5%〜45％まで段階的に上昇し、これに住民税を加えると高所得者ほど税負担が大きくなるでしょう。

一方で、資産管理会社を設立した場合は法人税が課税されます。
法人税率は個人の累進課税とは異なる仕組みであるため、不動産所得の規模によっては法人化したほうが税負担を抑えられるケースがあります。

ただし、法人住民税や法人事業税、役員報酬にかかる所得税なども考慮する必要があるため「法人化すれば必ず節税になる」とは言い切れません。

参考：国税庁「No.2260 所得税の税率」
参考：国税庁「法人税の基本的な仕組み」

経費にできる幅が広がる

資産管理会社を設立すると、法人として事業を行うため、業務に必要な支出を経費として計上できる範囲が広がる場合があります。

ただし、すべての支出を経費にできるとは限りません。税務上は「事業との関連性」が求められるため、適切な経理処理が必要です。

所得の分散効果がある

医師が資産管理会社を設立すると、不動産の管理や経理、契約事務などに実際に従事する家族へ、役員報酬や給与を支払える場合があります。

これにより、不動産投資から得られる利益を医師本人だけに集中させず、家族へ適切に分散できる点がメリットといえるでしょう。

所得税は、所得が高くなるほど税率が上がる超過累進税率を採用しています。そのため、高所得になりやすい医師本人へ所得を集中させるよりも、配偶者などの家族へ業務内容に見合った報酬を支給することで、世帯全体の所得税負担を抑えられる可能性があります。

ただし、家族への報酬は自由に設定できるわけではありません。

実際の業務実態がない場合や、担当業務に比べて報酬額が過大な場合は、法人の損金として認められない可能性があります。

また、役員報酬を損金に算入するには、定期同額給与などの要件を満たす必要があります。

そのため、所得分散を検討する際は、家族の業務内容、報酬額、所得税、住民税、社会保険料まで含めて、世帯全体の負担を事前に試算するとよいでしょう。

参考：国税庁「No.2260 所得税の税率」
参考：国税庁「No.5211 役員に対する給与」

欠損金の繰越控除期間が10年になる

法人として不動産投資を行う場合、青色申告書を提出した事業年度に生じた欠損金を、原則として10年間繰り越せます。

不動産投資では、大規模修繕や設備の交換、空室の増加などによって、一時的に法人の所得が赤字になるケースがあります。欠損金の繰越控除を利用できれば、その赤字を将来の事業年度に生じた所得から控除し、法人税の負担を抑えられる場合があるでしょう。

ただし、欠損金を10年間繰り越せるのは、欠損金が生じた事業年度に青色申告書による確定申告を行い、その後も各事業年度の確定申告書を連続して提出している法人です。

また、平成30年4月1日前に開始した事業年度に生じた欠損金の繰越期間は9年です。

さらに、中小法人等以外の法人では、繰越欠損金を控除できる金額が、その事業年度の繰越控除前所得の50％まで制限されるのも見逃さないようにしましょう。

一般的な資産管理会社が中小法人等に該当する場合はこの制限を受けないケースが多いものの、資本金や株主構成などによって取扱いが異なるため確認しておきましょう。

参考：国税庁「No.5762 青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除」

減価償却が任意償却になる

医師が資産管理会社を設立して不動産投資を行う場合、法人では減価償却費を償却限度額の範囲内で計上できます。このように、償却限度額までの範囲で計上額を調整できる取扱いは、一般に「任意償却」と呼ばれています。

個人で不動産を所有する場合は、法令に基づいて算出した減価償却費を毎年必要経費として計上しなければいけません。

一方で法人では、利益や資金繰りを考慮しながら、償却限度額の範囲内で減価償却費の計上額を決められます。

そのため、利益が少ない年度は計上額を抑え、利益が多い年度は償却限度額まで計上するなど、決算や資金計画に応じて対応できるのがメリットです。

ただし、減価償却費を計上しなかったからといって、その分を将来の事業年度に自由に上乗せできるわけではありません。

また、利益を大きく見せることだけを目的に減価償却費を抑えると、税負担が増える可能性もあります。任意償却をしていることは金融機関にも分かるため、結果的に与信は増えず、任意償却を使って黒字化させるメリットはかなり限定的と考えた方が無難です。

資産管理会社では、法人税だけでなくキャッシュフローや将来の融資計画も踏まえ、適切な減価償却費を計上するのが重要です。

相続税節税と資産承継でも有利になる

医師が資産管理会社を設立して不動産を保有すると、相続税対策や将来の資産承継に活用できる場合があります。

個人で不動産を所有する場合、相続時には土地や建物そのものが相続財産となります。
一方、法人へ不動産を移転した場合は、原則として資産管理会社の株式が相続の対象になるため、株式を家族へ段階的に移転するなど、計画的に承継を進めやすくなるでしょう。

また、不動産から生じる収益を法人に帰属させ、業務へ従事する配偶者や子へ適正な役員報酬を支払うと、相続財産となる資産の増加を抑えつつ、家族の納税資金を準備できる可能性があります。

ただし、法人化すれば必ず相続税が安くなるわけではありません。

不動産の移転時には税金や登記費用がかかり、役員報酬には所得税などが発生します。資産額や家族構成、株価評価まで含め、専門家と事前に試算するのが重要です。

参考：国税庁「No.4155 相続税の税率」

医師が資産管理会社を設立して不動産投資をするデメリット

医師が資産管理会社を設立して不動産投資を行うと、税負担の軽減や資産承継に活用できる可能性があります。

一方で、法人を設立・維持するための費用や事務負担が発生するため、必ずしもすべての医師に向いているわけではありません。

主なデメリットは、以下のとおりです。

• 会社設立時に登録免許税や定款作成費用などがかかる
• 税理士報酬や法人住民税などの維持費が毎年発生する
• 赤字でも法人住民税の均等割が課される
• 法人の資金を個人が自由に使えない
• 社会保険への加入が必要になる場合がある
• 会計処理や税務申告の手間が増える
• 不動産を個人から法人へ移す際に税金や登記費用がかかる
• 融資条件が個人の場合より不利になる可能性がある

特に注意したいのが、法人に残った資金は医師個人のお金ではない点です。

法人から個人へ資金を移すには、役員報酬や配当などの形を取る必要があり、所得税や社会保険料が発生する場合があります。

また、個人所有の不動産を資産管理会社へ移転すると、譲渡所得税、不動産取得税、登録免許税などが生じかねません。

設立後も、法人税申告や決算書の作成、各種届出などが必要となり、税理士費用を含む固定費が継続的にかかります。そのため、不動産所得が少ない段階で法人化すると、節税効果よりも維持費のほうが大きくなる場合があるでしょう。

医師が資産管理会社を設立する際は、現在の所得だけでなく、保有物件数、今後の投資計画、家族構成、相続対策まで含めて事前に試算するのが重要です。

医師が不動産投資で成功する3つのポイント

不動産投資は投資のなかでは、ミドルリスク・ミドルリターンに該当します。リスクを100%回避することはできませんが、抑えることは可能です。

医師が不動産投資で成功する3つのポイントを紹介します。

1. 築古・木造・一棟物件を購入する
2. 不動産投資の知識を身につける
3. 節税・資産運用の専門家に相談する

築古・木造・一棟物件を購入する

不動産投資は築年数や構造、区分所有か一棟所有かで運用ポイントや利回りが異なります。

物件種類ごとの主な特徴は以下の通りです。

【不動産投資の物件の種類】

医師が不動産投資をするときは、築古・木造・一棟物件を購入するのがおすすめです。築古・木造は物件価格が安いため、高い利回りが期待できます。

また一棟物件は、物件価格が高額なので、所得が高く高額な不動産投資ローンを組める可能性がある医師に向いています。複数人の家賃収入が得られるため、毎月まとまった家賃収入が期待できるでしょう。

不動産投資の知識を身につける

不動産投資は、不動産会社に物件を紹介してもらうのが一般的です。また賃貸管理会社や建物管理会社に管理を依頼すれば、あまりオーナーとして労力をかけなくても家賃収入が得られます。

しかし、不動産投資の知識がまったくないと、会社にとって都合の良い物件を紹介されたりしても見抜けない可能性があります。賃貸管理会社や建物管理会社から、相場よりも高い管理手数料を請求されても、不動産投資の知識がなければ気がつかないかもしれません。

不動産投資で成功している人の多くは、不動産の目利きや銀行との交渉方法、税金の知識などを自主的に勉強している傾向があります。

高所得により不動産投資ローンで有利な条件を引き出せる可能性が高い、というメリットを十分に活かしつつ、時間のあるときには不動産投資の知識を身につければ、さらに成功する確率が高まるでしょう。

節税・資産運用の専門家に相談する

節税や資産運用の最低限の知識は勉強しておく必要がありますが、高所得者の税金対策や資産運用は高度な知識がもとめられる場合もあります。

自分だけで考えて始めるよりも、専門家の高度なアドバイスを参考にしたうえで比較検討して運用方針を決めたほうが、より資産を効率的に増やせます。

こちらの記事もおすすめ：医師こそ資産運用すべき！その理由とおすすめの運用先7選を紹介

医師が不動産投資で失敗しないための注意点

不動産投資は失敗するリスクもあります。少しでも失敗する可能性を避けるための注意点を2つ紹介します。

1. 空室や修繕などのリスクを理解する
2. 収益が出ているなら確定申告を必ずする

空室や修繕などのリスクを理解する

空室リスクとは、空室が発生したことで、家賃収入が減少あるいはゼロになるリスクのことです。

一棟所有の場合は他の部屋の家賃収入でカバーできますが、区分所有の場合は次の入居者が見つかるまで家賃収入がゼロになってしまいます。不動産投資ローン返済中の場合は、空室が発生している期間中もローンの返済はしなければならないため、空室リスクは不動産投資における大きなリスクと言えるでしょう。

空室が生じるリスクをゼロにはできないため、物件探しの段階で次の入居者が見つかりやすい立地の物件を選ぶことが大切です。立地が良い物件なら、退去があっても次の入居者が見つかりやすいので、空室リスクが発生する期間を短くできます。

また保有している不動産が、火災や自然災害による損害や老朽化で修繕が必要になる可能性があります。入居者の過失で所有している建物部分に損害を与えてしまうケースもあるでしょう。

どんなに不動産投資で安定した家賃収入が得られていても、建物が火事や自然災害で全壊してしまえば不動産投資を継続できません。老朽化による損害を放置して大規模な事故になった場合、これまでの家賃収入がすべてなくなってしまいます。

建物や自然災害による損害は、火災保険に加入して備えましょう。老朽化による損害は火災保険では支払われないため、自身で毎月の家賃のなかから修繕費用を積み立てておいてください。

購入する段階でも、購入後に修繕が必要な個所はないか、チェックしておくことをおすすめします。資金計画の段階では収益が黒字でも、想定外の修繕費用が何度も発生すると計画が大きく崩れてしまいます。

収益が出ているなら確定申告を必ずする

以下のいずれかに当てはまる方は、確定申告が必要です。

• 不動産投資による所得が20万円以上ある
• 給与収入が2,000万円を超える

確定申告は、毎年1月1日〜12月31日までの間の所得を計算し、翌年2月16日〜3月15日までの間に納付までの手続きを完了させなければなりません。

仮に期限に遅れると延滞税が課され、うっかり忘れていると無申告加算税が課されます。これらの税金は税の申告を怠ったペナルティなので、非常に高い税率が設定されています。

期限からどれくらい経過したかによっても、税額は変わってきます。大きな損失につながる恐れがあるため、不動産投資で収益が出たら必ず確定申告をしてください。

医師が不動産投資で失敗のリスクを減らす物件の探し方

不動産投資でリスクを最小限にするためには、物件探しが重要です。物件探しで重視すべきポイントは2つです。

1. 立地で探す
2. 投資に適した物件を探す

立地で探す

立地が良い物件は空室が発生しても次の入居者が見つかりやすい、というメリットがありますが、それだけではありません。

インフレに対して、身の回りの物価が継続的に下落することをデフレ（またはデフレーション）と言いますが、立地の良い物件はデフレ局面でも不動産価格が下がりにくい傾向があります。

また立地が良い物件は、家賃が下がりにくいため家賃収入が安定します。どのような物件が良いかは、入居者のニーズによって異なりますが、一般に以下のような物件は立地が良い物件と言えるでしょう。

• 駅やバス停が近くにある
• コンビニやスーパー、商業施設が近くにある
• 医療機関が近くにある
• 騒音が少ない
• 治安が良い

上記の条件を中心に物件を探していってください。

投資に適した物件を探す

不動産投資は築古・新築、区分所有・一棟所有、木造・鉄筋コンクリートなどさまざまな物件種類があり、それぞれ特徴やメリットデメリットが異なります。

例えば初期費用を抑えたい方は物件価格が安い、区分が向いていますが、収益性が低いというデメリットがあります。一棟所有は収益性が高いものの、物件価格が高額で買いにくい点がデメリットです。

不動産投資をする前に自身の投資目的を明確にして、自身の投資ニーズにあった物件種類を選びましょう。

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まとめ：医師こそ不動産投資で安定した副収入を獲得しよう

医師は所得が高い傾向があるため、所得税や住民税の軽減効果が高く、銀行融資の審査に通りやすいことから不動産投資に向いています。

また、不動産投資で安定した家賃収入が得られれば、自身が病気やケガで働けなくなっても一定の収入は確保できるだけでなく、老後の公的年金の上乗せ収入としても活用できます。

「今は医師として働いているけれど、自身の病気やケガで収入がなくなるかもしれない」「将来、公的年金額だけで生活できるだろうか」このような悩みをお持ちの方は、不動産投資をご検討ください。