売却益の節税ガイド｜税理士が富裕層向けに不動産・株式の最適解を解説

不動産や株式を売却して大きな利益（売却益）が出たとき、「手取りが思ったより少ない…」と愕然とした経験はありませんか？ 売却益には高額な税金（譲渡所得税・住民税）がかかります。特に高額な取引が多い経営者や富裕層の方々にとって、節税対策は資産防衛の最重要課題です。

しかし、ネットで「売却益 節税」と検索しても、一般的なマイホーム売却の話ばかりで、「自分の（投資用不動産や自社株の）ケースに当てはまらない」と感じていませんか？

ご安心ください。この記事は、富裕層・経営者の資産防衛を専門とする税理士が、一般的な節税策（3,000万円控除など）はもちろん、「投資用不動産の買い替え」「非上場株式（自社株）」「資産管理会社の活用」といった高度な節税戦略まで、あなたの状況に合わせて分かりやすく解説します。

記事を読めば、今すぐ取るべき最適な行動と、自己判断の危険性が明確にわかります。税金で損をしないための第一歩を、ここから踏み出しましょう。

【大前提】売却益（譲渡所得）の税金、いくら引かれる？

節税対策の前に、まずは敵を知ることから始めましょう。売却益にどのくらい税金がかかるのか、基本的な仕組みを理解することが重要です。

売却益（譲渡所得）とは？計算式をチェック

まず、売却金額のすべてに税金がかかるわけではありません。

税金の対象となるのは、売却によって得られた儲けの部分だけです。これを税務上譲渡所得と呼びます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 ー（ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）

取得費とは、その資産を買ったときの代金や手数料（不動産なら購入代金、仲介手数料など。株式なら購入代金、証券会社手数料など）、譲渡費用とは、売るために直接かかった費用（不動産なら仲介手数料、印紙代など）です。

節税の第一歩は取得費と譲渡費用を漏れなく計上し、儲け（譲渡所得）をできるだけ小さくすることです。

税率は所有期間5年が分かれ目

計算した譲渡所得に対して、以下の税率で税金がかかります。ここで最大のポイントは所有期間です。

（※株式等の場合は所有期間に関わらず一律 約20.315%です）

不動産の場合、売却するタイミングが数ヶ月違うだけで、税率が約2倍も変わることがあります。5年のカウント方法（売却した年の1月1日時点）は複雑なため、必ず専門家に確認してください。

まず確認すべきは取得費の証拠

税理士として最も多く受ける相談の一つが昔買った不動産で、購入時の契約書がないというケースです。

取得費が不明な場合、税務署は売却価格の5%を取得費とみなすルール（概算取得費）を適用できます。

例えば、1億円で売れた不動産も、取得費不明だとたった500万円しか取得費が認められず、9,500万円という莫大な利益に対して課税される恐れがあります。

【実務での対応】

契約書がなくても諦めないでください。

• 当時のパンフレット
• 通帳の振込履歴
• 住宅ローンの返済予定表

これらが取得費の証拠として認められる場合があります。まずはご自身の資料を徹底的に探すことが、最大の節税に繋がります。

【不動産編】売却益の節税対策｜状況別フローチャート

不動産の節税は、マイホームか投資用かで、使える特例が全く異なります。

マイホーム（自宅）を売却した場合

ご自身が住んでいた家を売る場合は、手厚い特例が用意されています。

鉄板の節税策！3,000万円特別控除

譲渡所得（儲け）から最大3,000万円まで差し引くことができます。

例えば、譲渡所得が2,500万円だった場合、この特例を使えば譲渡所得は0円となり、税金は一切かかりません。

[適用条件の例]

• 自分が住んでいる家を売ること。
• 住まなくなってから3年後の年末までに売ること。
• 親子や夫婦間の売買ではないこと。
• （他にも細かい条件があります）

10年超所有なら軽減税率の特例も併用可能

さらに、マイホームの所有期間が10年を超えている場合、3,000万円控除を使った後の譲渡所得に対しても、税率が安くなります。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分： 約14.21% （通常の長期20.315%より安い）

3,000万円控除と軽減税率は併用可能です。これはマイホーム売却の最強の組み合わせと言えます。

[注意点] 買い替え特例との併用は不可！どちらが得か？

マイホームを買い替える（売って新しい家を買う）特例もあります。売却益への課税を、新しい家を将来売るときまで繰り延べる（先送りする）制度です。

重要なのは、3,000万円控除と買い替え特例は同時に使えないことです。

• 3,000万円控除： 今回の税金を安くする（課税の免除）。
• 買い替え特例： 今回の税金を先送りする（課税の繰り延べ）。

どちらが得かは、売却益の額、新しい家の価格、将来のライフプランによって変わります。シミュレーションは非常に複雑なため、税理士への相談が必須です。

投資用不動産（アパート・マンション）を売却した場合

投資用不動産には、上記のマイホーム特例は使えません。富裕層や経営者の方はこちらの対策が本番です。

「事業用資産の買い替え特例」で課税を繰り延べる

これは売却ではなく買い替えの特例です。

一定の条件を満たす事業用の不動産を売り、新しい事業用の不動産に買い替えた場合、売却益の80%（または100%）に対する課税を将来に繰り延べることができます。

一時的に手元資金が減るのを防ぎ、資産をより効率的に組み替える（例：地方の古いアパートを売り、都心の新築マンションに買い替える）際に非常に有効な、富裕層向けの節税策です。

あえて損を出して他の利益と相殺する（損益通算）

もし他の投資用不動産で売却損が出た場合、その損失を売却益とぶつけられます（損益通算）。

ただし、不動産の売却損は、給与所得や事業所得など、他の所得と損益通算することは原則できません（例外あり）。

相続した不動産（空き家など）を売却した場合

親から相続した実家やアパートを売却する際、通常の売却とは違う相続特有の強力な節税策が用意されています。ただし、これらの特例には期限や厳しい適用要件があります。

知らずに売り急いだり、逆に放置しすぎたりすると数百万円単位で損をする可能性があるため注意が必要です。

取得費加算の特例で相続税をコストにする

相続で不動産を受け取り、その際に相続税を納めていた場合、納めた相続税の一部を取得費として売却益から差し引くことができます。

相続税の申告期限から3年以内に売却する必要があり、非常に忘れやすい特例のため注意が必要です。

空き家特例（3,000万円控除）の適用条件

相続した実家が空き家になっていた場合、一定の要件（耐震リフォームや取り壊しなど）を満たせば、3,000万円の特別控除が使える可能性があります。条件が非常に厳格なため、売却前に専門家と計画を立てることが不可欠です。

【株式編】売却益の節税対策｜上場株と非上場株

株式の節税は上場株式か、経営者が持つ非上場株式（自社株）かで対策が大きく異なります。

上場株式（投資信託含む）の売却益が出た場合

上場株式や投資信託の売却益には、一律約20.315%の税金がかかります。しかし、不動産などとは異なり、株式投資は損をした時や複数の口座を持っている時に使える柔軟な節税ルールが用意されているのです。これらを知っているかどうかで、最終的な手取り額に差がつきます。

NISA（新NISA）で非課税枠を使い切る

これはこれからの投資に対する最強の節税策です。

NISA口座内での売却益は、いくら儲かっても税金がゼロ（非課税）になります。

すでに売却益が出てしまった後では使えませんが、今後の資産運用では必須の制度です。

複数の口座の損益通算で利益を圧縮

「A証券では100万円儲かったが、B証券では50万円損をした」という場合。

確定申告をすることで、利益と損失を相殺（損益通算）し、課税対象を50万円（100万-50万）に減らせます。

（※特定口座・源泉徴収ありを選んでいても、複数の証券会社で通算する場合は確定申告が必要です）

繰越控除で過去3年分の損失と相殺

損益通算しても引ききれない損失（赤字）が出た場合、確定申告をしておくことで、その損失を翌年以降3年間繰り越せます。

例えば、去年100万円の損失を申告していれば、今年50万円の利益が出ても、去年の損失と相殺して税金を0円にできます。

年末の損出しは計画的に

年末になると、節税のためにあえて含み損の株を売って損失を確定させる「損出し」を検討する方が増えます。有効な手段ですが、注意点が2つあります。

同日中の買い戻しはNGです。売却した株をすぐに買い戻す際、売却日と同じ日に買い戻してはいけません。税務上、取得費が平均化されてしまい、意図した損失が消えてしまう（節税にならない）からです。買い戻しは必ず翌日以降に行いましょう。

投資判断を優先しましょう。本来は長期保有すべき優良株を目先の税金のためだけに手放してしまい、その後の値上がり益を取り逃がしては本末転倒です。あくまでも投資戦略を優先しましょう。

非上場株式（自社株・未公開株）の売却益（経営者向け）

経営者にとって、自社株の売却（M&A、バイアウト）は最大の関心事の一つです。上場株式とは全く異なるアプローチが必要です。

M&A（株式譲渡）と役員退職金を組み合わせる

自社株の売却益（譲渡所得）にかかる税率は約20%です。

一方で、経営者が受け取る役員退職金は、税務上非常に優遇されています（退職所得控除、1/2課税など）。

M&Aで会社を売却する際、売却代金のすべてを株式譲渡代金として受け取るのではなく、一部を役員退職金として受け取る設計にすることで、個人の手取り額を最大化できる可能性があります。

これは高度な税務戦略とM&Aの交渉が必要であり、専門家の腕の見せ所です。

事業承継税制の活用（条件厳格）

売却益の節税とは少し異なりますが、親族内などで事業承継（自社株の贈与・相続）を行う際に、その税金を実質ゼロにする（猶予・免除）制度です。

適用要件が極めて厳しく、専門家による長期的な計画が必須となります。

【富裕層・上級編】資産管理会社（法人化）による売却益節税

不動産や株式投資の規模が大きくなってきた富裕層が必ず検討するのが法人化（資産管理会社）です。

なぜ法人化が節税になるのか？個人との税率差

個人の所得税は、儲けが大きくなるほど税率が上がる累進課税（最大約55%）です。

一方、法人税の税率は、一定（実効税率約30%台）です。

そのため、不動産所得や売却益が非常に大きい場合、個人で高い税率を払うよりも、法人で低い税率を払った方が有利になる分岐点が存在します。

メリット：経費計上の幅と損益通算

法人の方が、役員報酬や家族への給与、交際費など、経費として認められる範囲が広がります。

不動産所得の赤字と、株式投資の黒字を、法人内で合算（損益通算）できます。個人の場合は原則できません。

デメリット：設立・維持コストと出口の複雑さ

法人はメリットばかりではありません。

設立費用、税理士顧問料、社会保険料の負担など、個人事業主にはないコストがかかります。

また、法人の利益を個人に移す際にも役員報酬や配当として税金がかかるため、出口戦略まで含めたトータル設計が必要です。

法人化すべき損益分岐点とは

よく「所得がいくらになったら法人化すべきか？」と聞かれますが、明確な答えはありません。

なぜなら、その方の資産背景、家族構成、将来の相続（出口）のビジョンによって全く異なるからです。

目安としては、課税所得が1,500万円を超えてくると、個人の税率負担が重くなるため、法人化の検討を始める価値があると言えます。ただし、これはあくまで目安です。

売却益の節税で絶対やってはいけないことと専門家の選び方

節税対策は、一歩間違えると脱税を疑われ、本来払うべき税金以上のペナルティ（追徴課税）を課されるリスクと隣り合わせです。

自己判断による特例適用の失敗（税務調査リスク）

「3,000万円控除が使えると思っていた」

「買い替え特例の要件を満たしているはずだった」

税務調査で最も多いのが、特例の適用要件の解釈ミスです。税法の条文は非常に複雑であり、素人判断は極めて危険です。特例を使う場合、税務署は本当に要件を満たしているかを厳しくチェックします。

取得費不明を安易に5%で計算すると思わぬ損失

契約書がないから仕方ないと、前述の売却価格の5%ルールを安易に受け入れて申告すると、数百万円単位で損をする可能性があります。

税理士は、証拠がなくても、過去の類似事例や公的データから取得費を再建するノウハウを持っています。

なぜ税理士に相談すべきか？

売却益（譲渡所得）の申告は、数ある税務申告の中でもトップクラスに複雑です。

専門家に依頼するメリットは以下の通りです。

（1）合法的な節税策の提案

それぞれの状況で使える特例を漏れなく適用し、手取りを最大化します。

（2）税務リスクの回避

税務調査で否認されない、完璧な申告書と証拠書類を作成します。

（3）時間の節約

複雑な計算や書類作成から解放され、あなたは本業や次の資産運用に集中できます。

失敗しない税理士の選び方（資産税・国際税務の経験）

税理士にも専門分野があります。

【選ぶポイント】

（1）資産税（譲渡・相続）の実績

会社の顧問税理士ではなく、資産税や譲渡所得の申告実績が豊富な税理士を選んでください。

（2）富裕層・経営者対応

投資用不動産や非上場株、法人化（資産管理会社）のノウハウを持っているか。

（3）国際税務

もし海外資産の売却や海外在住の予定がある場合、国際税務の知識は必須です。

まとめ：売却益の節税は「知っているか」の差。まずは専門家へ

売却益の節税対策は、売却する前に計画を立てることが最も重要です。不動産も株式も、所有期間や売却のタイミング、買い替えの有無によって、使える特例が大きく変わります。そして、その判断は非常に複雑で、高い専門知識を要します。

「自分は3,000万円控除だけだから簡単」と思っている方ほど、思わぬ落とし穴にはまるものです。

あなたの貴重な資産を守り、手取りを最大化するために、まずは資産税に強い税理士に「自分の場合はどうなるか？」を相談することから始めてください。