タワマン節税は相続税の節税スキームのひとつです。しかし、タワマン節税は、今後大きな規制が予定されていると聞いて気になっている方も多いのではないでしょうか。節税効果が期待できないのであれば、他の節税対策を考慮しなくてはならないため、常に新しい情報を手に入れることが大切です。
タワマン節税と規制について詳しく知りたいという方は、ぜひ参考にしてください。
タワマン節税とは購入価格と相続税評価額の差額を利用する節税方法
タワマン節税とは、タワーマンション購入時の購入価格と相続時の相続税評価額の価格差を利用して相続税を減額する節税方法です。
タワマン節税は税法のルールをしっかり守っています。タワーマンションの相続税評価額が購入価格よりも大幅に低くなるという現行法の仕組みを利用した節税方法なので、基本的に問題になることはありません。
タワマン節税で期待される4つの効果
目的によってはタワマン節税を取り入れても意味がない可能性があります。タワマン節税を活かすためには、どのような効果が期待できるのかを事前に把握することが大切です。
期待される効果は以下の4つです。
- 相続税対策になる
- 固定資産税対策になる
- 小規模宅地等の特例が適用される
- 高値で売却できる可能性がある
それぞれの効果について詳しく見ていきましょう。
相続税対策になる
タワーマンションの相続税評価額は時価と同じではありません。土地は路線価、建物は固定資産税評価額を使用して相続税評価額を算出します。路線価は時価の8割程度、固定資産税評価額は時価の7割程度になります。
現金を相続する際は金額がそのまま相続税評価額になりますが、タワーマンションに換えて相続すれば、相続税評価額を下げることによって相続税対策になるのです。
固定資産税対策になる
1月1日時点で土地や建物などの不動産を所有している方には、固定資産税が課されます。戸建住宅やマンションなどのように、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地（住宅用地）は、以下の固定資産税の特例措置を利用できます。
| 対象区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 200㎡まで（小規模住宅用地） | 6分の1 | 3分の1 |
| 200㎡超の部分（一般住宅用地） | 3分の1 | 3分の2 |
アパートやマンションでは、戸数×200㎡以下の部分が小規模住宅用地として扱われます。
小規模宅地等の特例が適用される
小規模宅地等の特例とは、居住用や事業用の宅地を所有する方が亡くなった場合、最小限の居住や事業の継続を守るための相続税の負担を抑える特例です。
居住用・事業用・貸付用の宅地等について一定要件を満たす場合、一定面積について相続税評価額を最大80％（貸付事業用宅地等は最大50％）減額できます。減額割合と限度面積は以下のように用途によって異なるので注意してください。
| 適用対象宅地（用途） | 減額割合 | 限度面積 |
|---|---|---|
| 居住用 | 80％ | 330㎡ |
| 事業用 | 80％ | 400㎡ |
| 貸付用 | 50％ | 200㎡ |
高値で売却できる可能性がある
地価の上昇、円安による輸入資材の価格高騰、人件費の上昇などが原因で新築マンションが年々値上がりしています。それに伴い中古マンションの価格も上昇しています。
相続税対策で相続税を軽減できたとしても、購入時よりも価格が大幅に下がって損をしては意味がありません。タワマン節税であれば相続税を軽減できるだけでなく、状況によっては購入時よりも高く売却することで資産を増やせる可能性がある点がメリットです。
タワマン節税の仕組みを分かりやすく解説
タワマン節税で期待される効果の中で恩恵が大きいのは相続税の節税です。現金の相続では金額がそのまま相続税評価額となりますが、マンションの相続では土地が時価の8割程度、建物が時価の7割程度と低く算出されます。
タワーマンションは高層階の部屋ほど価格が高くなりますが、相続税評価額を算出する際は価格差を加味しません。そのため、部屋が同じ大きさだと、価格は違っても相続税評価額は同じとなるのです。
国税庁の試算では相続税評価額が時価の3割程度になるとされています。その場合、仮に現金1億円を相続すると相続税評価額は1億円ですが、1億円のタワーマンションを相続すると相続税評価額は7,000万円減の3,000万円となります。
また、中古マンションの価格は年々上昇しており、購入時の価格もしくは購入時よりも高く売却できる可能性があります。1億円のマンションを3,000万円の相続税評価額で相続し、相続後に1億円で売却できれば7,000万円を非課税で相続できるというのがタワマン節税の仕組みです。
タワマンで節税する2つの注意点
タワマン節税における相続税の節税効果が大きいため、相続税対策に悩んでいる方の中にはタワマン節税に興味を持った方も多いでしょう。
しかし、タワマン節税には以下の2つの注意点があるため、タワマン節税に取り組んでから後悔しないためにも、事前に注意点についても把握することが大切です。
- 税務署から申告の否認リスクがある
- 税制・課税強化の動きがある
それぞれの注意点について詳しく説明していきます。
税務署から申告の否認リスクがある
タワマン節税は、税法のルールを守っているため、基本的に問題になることはありません。しかし、以下のような要件を満たすケースでは、相続税の申告が否認される恐れがあるので注意が必要です。
- タワマンの取得日と相続発生日が近い
- タワマンを相続後すぐに売却している
- タワマンの取得額と売却額が近い
上記のケースでは、税法のルールを守っていたとしても税務署からあからさまな節税対策で目に余ると指摘されて否認される可能性が高いでしょう。
平成23年7月1日の審判において、2億9,300万円のタワマンを税法のルールに従って5,800万円と申告したケースでは、相続税の申告を否認する裁決がされました。否認の理由として、取得の1ヶ月後に相続が発生し、相続から1年以内に売却した、購入時・売却時（2億8,500万円）の時価がほぼ同等だったことなどが挙げられます。
税法のルールを守っていれば認められるというわけではないので注意してください。
税制・課税強化の動きがある
タワーマンションは階数が高くなるにつれて購入価格が上昇します。しかし、固定資産税は階数の影響を受けなかったことから、固定資産税対策になると言われていました。しかし、2017年の税制改正で、購入価格が高くなる上層階ほど固定資産税が高くなるような内容に修正されました。
今後も引き続き税制・課税強化の可能性があるので注意が必要です。
タワマン節税の算定法見直しによる新ルール
2024年1月以降に相続や贈与を受ける方から順次タワマン節税の算定法見直しの新ルールを適用することが予定されています。
新ルールは必ず適用されるわけではありませんが、現状改正される可能性が高く、築年数や階層に基づいて設定された市場価格と、従来の手法で算出した相続税評価額との乖離率が1.67倍以上の場合に適用されるそうです。1.67倍以上の乖離がある場合は、相続税評価額に乖離率と0.6を乗じて算出します。
例えば市場価格2億円のタワマンの相続で5,000万円と申告した場合、乖離率は4倍と1.67倍を上回っており、現行ルールでの相続税評価額の計算が認められません。新ルールに基づいて相続税評価額を再計算した場合は「5,000万円×4×0.6＝1億2,000万円」と相続税評価額が現行ルールの2倍の価格になります。
ちなみに算定法見直しによる新ルールの影響を受けるのは、タワマンだけではありません。一般的なマンションの相続でも、乖離率が1.67倍以上あるケースは新ルールの対象となる可能性があるので注意が必要です。
節税や相続税対策の相談はネイチャーグループへ
相続税の節税対策を独断で進めた場合は、税務署から申告を否認されるリスクがあります。効果的に相続税の節税対策に取り組むには専門家に相談するのも方法のひとつです。知識や経験豊富な税理士に相談すれば、適切な方法で節税対策に取り組めるでしょう。
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無料個別相談の詳細はこちらまとめ：タワマン節税に依存せず他の方法を取り入れよう
タワマン節税は算定方法の見直しによって以前ほどの節税効果が期待できなくなりました。そのため、タワマン節税に依存せず他の方法を取り入れる必要が生じています。
相続税の節税対策は、適切な方法を選択しないと節税効果が得られないだけでなく、税法を遵守していないという理由でペナルティを受ける可能性があるので注意が必要です。正しく節税するには専門家のアドバイスが欠かせません。
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